“下半年，烟台的房子会更容易买了吗？适合下手吗？买哪里好呢？”
好像每个房产从业者和购房者，都逃不开这灵魂三连问。
问题看似简单，只需给到肯定或者否定的答案即可，但背后的底层逻辑是什么呢？让我们试着从市场数据端口来解答吧！
腾策数据显示，2021年上半年烟台商品房供应量同比上升13.5%，成交量同比上升32.6%，虽然大幅上涨，但2020年上半年由于受疫情影响成交量收缩明显。
但值得注意的是，今年的供应量和成交量分别相较于2019年同比下跌了6.9%和24.4%，虽然成交量不及2019年同期，但成交均价则呈现出了稳步上涨的态势。
2021上半年，在全国“房住不炒”的政策长效执行的大背景下，衍生出三条红线、22城土地“集中出让”等各类调控政策，这些变化对房企来说都是冲击性的，烟台的购买力逐渐趋于冷静，市场也恢复理性化，虽然不如2019年同期，但总体呈现平稳发展趋势。
今年，在“房住不炒、因城施策”的政策大环境下，中央从全局角度出发，全面、精准把控全国房地产市场，针对市场过热的城市适时预警、及时纠偏，确保稳地价、稳房价、稳预期目标落到实处。
上半年全国发布了多条房产相关政策，下面主要从以下几点进行归类分析：
中央继续多措并举房住不炒
住建部：要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段。
两会：提出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。
政治局会议：强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，并首提防止以学校区 房等名义炒作房价。
住宅供地“两集中”
从细水长流到放量出让，集中供地无疑成为今年房地产关键性变革。
2月26日，自然资源部宣布，将对22个重点城市住宅用地供应实行两集中新政，其中就包括山东的青岛和济南。
从发布的集中供地计划来看，与北京、杭州等城市集中供地激烈厮杀的局面相比，青岛的表现可以用“平淡”来形容。
5月12日，青岛首批集中供地迎来正式出让。
在为期3天的土拍过程中，共供应国有建设用地63宗，面积约2427亩，其中住宅用地（含商住用地）57宗，面积约2129亩。
其中，开平路45号地块引来万科、保利、龙湖、华润、中海、绿城、中巍、碧桂园、金地、招商、金科、中南、海信、青城、旭辉银盛泰、青特、平安17家开发商争抢，164轮叫价后直接触发17000元/㎡熔断价，转入线下竞自持住宅面积。
最终，该地地块最终被绿城竞得！
而除开平路地块以外，青岛本轮集中供地基本呈现出“房企参与数量1、竞拍轮数1、底价成交溢价率0”局面。
由此可见新的土地出让政策在青岛新房市场的总体调控节奏和调控效果。
房地产税真的不远了？
十年前试点而又中途暂停的房产税改革，正迎来微妙节点。
今年以来，有关房地产税的吹风有所增加，且风向有所转变。
3月24日，国务院副总理韩正召开财税工作座谈会，提出财税政策研究的三大重点，其中之一就是完善房地产市场调控。
5月11日，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。
从当前的政策信号看，拉锯多年的房地产税，似乎要进入一个新节点。
不过目前对于房地产税何时开征、如何征收、哪些区域开征尚不明确。相信未来，房地产税的立法和改革，将对遏制房价过快上涨，保持市场健康平稳发展起到重要作用。
大力发展保障性租赁住房
在房住不炒背景下，稳定是目标，但根本目标是满足广大百姓们的居住需求。去年，国家提出要解决好大城市住房突出问题，住房问题关系民生福祉，要高度重视，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。
保障性租赁住房一时间成为高频使用的热词。6月2日，国家发改委印发《暂行办法》，坚持房住不炒，提出支持人口净流入大城市中符合条件的保障性租赁住房建设。
7月5日，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，意见提出要支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款，同时，完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。
此外，支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。
为了进一步调整完善新市民住房保障政策，6月2日，烟台也对外发布了2021版住房保障新政，首次将新就业无房职工和稳定就业的外来务工人员等新市民群体纳入租赁补贴保障范围。【相关链接】重磅！烟台新市民住房保障政策来啦！7月1日起施行
LPR连续14个月保持不变
6月21日，央行发布了6月最新贷款市场报价利率（LPR），其中1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，以上LPR在下一次发布LPR之前有效。
值得关注的是，这2项数据已经连续14个月保持不变。
据房宝宝的最新调查显示，近期，烟台首套房房贷利率开始上涨至5.35%-5.4%，二套房房贷利率为5.45%-5.5%。
除了利率上浮外，烟台多家商业银行贷款额度也十分紧张，不少银行放款时间拉长。
业内分析，从多家银行动态来看，今年贷款额度受限，管控非常严重，有的银行贷款额度上半年就用完了，下半年的商贷难度或将进一步加大。
而新一轮的房贷利率上调，不仅仅只限于烟台，目前全国多个热点城市的房贷利率也都在涨！
据监测数据显示，今年5月，全国首套房贷款平均利率为5.33%，环比上涨2个基点；二套房贷款平均利率为5.61%，同样环比上涨2个基点。全国房贷利率均值已连续4个月上行。
就当下来看，停贷、加息等金融手段正在为限购、限售、土拍两集中之后的更具杀伤力的楼市调控手段。
今年，烟台除了在政策上总体继续延续了“烟九条”，为了响应国家“房住不炒”主体思想，还采取了收紧土地供应和公积金个贷的方式来调控房地产市场。
大家都知道以前烟台拍地都是阶段性的，大约每个月都有土拍，不过2021年2月18号以后，楼市供地方式彻底改变了。
全国22个城市，未来的土地交易都要集中公示、集中招拍挂出让，一年里面，最多可以卖3次。
烟台虽然不在本次政策范围中，但作为山东GDP排名第三的城市，就城市能级来讲，如果城市范围再次扩大，烟台势必是下一个。
且从烟台市2021年上半年土拍市场来看，较2020年上半年出让地块数量减少28宗，同比下跌57.1%，成交金额减少了约79.6359亿，同比下跌60.5%。
一方面是为了减少房企在青岛、济南拿地未果，转而进入烟台市场激进拿地的可能，这是烟台紧跟政策的必然选择。
另一方面是通过减少供地量来推动烟台楼市库存去化，截止6月30日，全市尚有678.49万㎡的市场存量，去化周期为18个月，库存规模高位运行。
今年4月份，烟台对住房公积金政策进行了新的调整，实行贷款额度与个人住房公积金账户余额挂钩。【相关链接】重磅！烟台公积金有重大变化！提取方式调整啦！
在房宝宝看来，此类收紧动作几乎都与公积金流动性不足等问题有关，说明房地产市场过热，公积金出现了透支现象。
最近，房宝宝群里有不少网友对下半年烟台楼市走向持悲观的态度。
但综上所述，房宝宝觉得在房住不炒、房贷利率下行、楼市库存增加等多重因素影响下，“维稳”依然是2021年烟台楼市下半年的关键词。
从今年上半年的数据来看，烟台土拍以零溢价成交为主，土拍竞争热度并不高。
烟台土地市场两级分化直接体现在楼市，热点版板块楼面价保持稳中有升的态势，但远郊地块库存长期积压，市场供过于求，结合烟台目前的楼市政策，楼市大涨的可能性不大。
房宝宝预测，下半年烟台将继续保持以稳为主的调控政策，土地市场继续分化，热点区域地块供应少“寸土寸金”，以幸福新城为代表的新房供应充足的板块，依旧是现在以及未来一段时间房屋交易的主力军。
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发表于 2021-7-8 16:54
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，为毛房租涨了。。。同事的亲戚刚毕业，回烟台租房。。我当个通通的自告奋勇就去指点江山去了。。结果房租比去年涨了2.300块钱。这是闹哪样。丢人了
