【政策】烟台存量房“带押过户”4种模式，同行跨行都能办！

烟台房宝宝

为了优化二手房交易流程、节省交易费用和时间，近年来全国多地逐步推行“带押过户”登记模式，烟台也不例外。

去年，烟台在全市范围内推行存量房“带押过户”“五合一”并案办理，烟台福山珠江村镇银行、邮政储蓄银行福山支行、建设银行烟台分行、邮政储蓄银行莱山支行、招远农村商业银行等相继开展此项业务，取得了良好的社会效益。

为进一步促进此项工作，烟台市自然资源和规划局联合烟台市住房和城乡建设局、烟台市司法局、烟台市住房公积金管理中心、中国人民银行烟台市中心支行、中国银行保险监督管理委员会烟台监管分局经过反复研讨，确定在原有模式的基础上，优化推出四种模式在全市推广，以更好地防范交易风险，降低交易费用，简化办事程序，实现便民惠企。

01 买卖双方在同一银行贷款的

模式一

买卖双方达成意向签订合同——买方申请贷款，银行依据买卖合同进行贷款审核，审核通过后与买方签订抵押贷款协议——买卖双方与银行签订协议，授权银行设立中间监管账户——买方首付款转入中间监管账户后，协议方共同向登记机构提交“三合一”登记申请——登记机构审核登簿，一小时内完成转移登记、新抵押权的设立以及原抵押登记注销——银行发放贷款到中间监管账户，并通过中间监管账户优先清偿原贷款，剩余资金转卖方指定账户后解除账户监管。具备条件的银行，也可直接变更贷款额度、期限、借款人等内容，通过转移登记与抵押权变更登记并案办理的方式，实现“带押过户”。

模式二

买卖双方达成意向签订合同——买方向银行提交贷款申请——贷款审批通过并签订抵押贷款协议后，银行及买卖双方等签订协议：买卖双方承诺知晓原贷款未结清，同意转移过户后房产仍将为卖方贷款承担抵押担保责任，并授权银行设立中间监管账户；卖方授权转让价款转入监管账户，并承诺优先偿还原贷款银行贷款，剩余资金再划转卖方指定账户，同时授权原贷款银行单方注销原抵押权登记；买方及时将首付款转入中间监管账户——银行出具同意“带押过户”证明，买卖双方和贷款银行等协议方共同到不动产登记机构，合并办理“带押转移登记”及“新抵押权设立”登记——登记机构审核登簿后，发放权属证书和抵押登记证明——银行一个工作日内放款到中间监管账户，根据授权优先偿还原贷款后将剩余资金转入卖方指定账户——银行线上申请原抵押权注销登记。原抵押权的注销登记可与“带押转移登记”及“新抵押权设立”登记并案办理。

02 买卖双方跨行贷款的

模式三

买卖双方、新原贷款银行签订协议，明确权责：买卖双方承诺知晓原贷款未结清，同意转移过户后房产仍将为卖方贷款承担抵押担保责任，同时授权新贷款银行设立中间监管账户或通过公证机构资金提存账户（以下统称监管账户），卖方授权转让价款转入监管账户，并承诺优先偿还原贷款银行贷款，剩余资金再划转卖方指定账户，同时授权原贷款银行单方注销原抵押权登记，买方及时将首付款转入监管账户；原贷款银行出具同意办理“带押过户”的证明，同时承诺在结清贷款的同时，及时线上申请抵押权注销登记；新贷款银行应承诺相关登记完成后一个工作日内放款到监管账户：采用银行中间监管账户的，由贷款银行通过监管账户优先偿还原贷款银行贷款后，将剩余款项转入卖方指定账户；采用公证机构资金提存账户的，新贷款银行应及时将贷款发放至资金提存账户，相关登记完成后由公证机构根据各方应得价款进行分账。交易未成功的，由新贷款银行或公证机构及时将监管账户款项原路退还。

流程

买卖双方达成意向签订合同——买方向新贷款银行申请贷款——贷款审批通过并签订抵押贷款协议后，新原贷款银行、买卖双方签订协议，并向登记机构申请存量房转移和抵押的“双预告登记”，新贷款银行同时提交预抵转本登记授权——登记机构审核登簿后，发放预告登记证明——新贷款银行根据抵押预告登记证明发放贷款到监管帐户——原贷款银行出具同意“带押过户”证明，买卖双方提交转移登记申请结合之前提交的预转本登记申请——登记机构审核登簿，完成转移登记及新抵押权的设立，发放权属证书和抵押登记证明——新贷款银行一个工作日内放款到监管账户，资金监管机构一个工作日内优先偿还原贷款后将剩余资金转入卖方指定账户——原贷款银行线上申请注销抵押登记，登记机构一小时内办结。

模式四

新贷款银行依据买卖协议进行审批，审批通过后与买方签订抵押贷款协议，同时买卖双方及新、原贷款银行签订协议，明确各方权责（承诺内容同模式三），登记机构并案办理“带押转移登记”及“新抵押权设立”登记，做到“一次申请、即时办结”。

流程

买卖双方达成意向签订合同——买方向新贷款银行申请贷款——贷款审批通过并签订抵押贷款协议后，新原贷款银行及买卖双方签订协议——原贷款银行出具同意“带押过户”证明，买卖双方和新贷款银行共同到不动产登记机构，同步申请办理“带押转移”登记以及“新抵押权设立”登记——登记机构一小时内完成审核登簿，发放登记证明——新贷款银行一个工作日内放款到监管账户，监管帐户按授权优先偿还原贷款后将剩余资金转入卖方指定账户——原贷款银行线上申请办理原抵押权注销登记，登记机构一小时内办结。

03 相关工作要求

关于资金中间监管帐户

鼓励在新贷款银行免费设立中间监管帐户，对涉及资金进行监管；对确需通过公证机构提存帐户监管资金的，群众知晓并自愿承担公证监管费用的，相关银行应予以配合。市公证协会鼓励有条件的公证机构配合相关银行办理该类业务，并最大限度给予群众收费优惠。

关于模式选定和推广

各银行机构要立足实际，根据同一银行或跨行办理的要求，选定一种或两种模式，拟定本机构的协议文书，并下发通知，在全系统推广办理。对于跨行“带押过户”业务，原贷款银行应以新贷款银行选定的模式为准，积极配合办理相关手续。买方可自行选择贷款银行，原贷款银行不得随意设置障碍。

关于公积金贷款

涉及公积金贷款的“带押过户”业务，公积金管理部门要结合自身业务流程，充分考虑买卖双方均公积金贷款，一方或双方组合贷款，或一方商业贷款、另一方公积金（或组合）贷款等不同业务的特点，对照上述四种模式，进行优化调整，通过公积金、银行、买卖双方的四（或五）方协议的方式，利用银行的中间监管账户，积极推出适合我市实际的公积金“带押过户”模式。

关于中介公司推广

各房地产经纪中介公司要积极研究“带押过户”政策，主动向交易双方宣传。对群众有意愿办理的，要积极引导和协助，不得以各种理由推诿不办。市住建局要督导全市住建部门加强对中介公司的监管，对拒不开展此项业务的公司进行约谈或通报。

关于政策宣传

市自然资源和规划局要牵头进一步加大宣传力度，通过各种媒体推广宣传此项政策。要做到“带押过户”办理模式“三公开”，即：各区市不动产登记机构、公积金、中介公司及各银行机构要在营业场所，主动设立“带押过户”政策解读窗口，设置政策宣传刊板，方便群众咨询和办理。

二手房“带押过户”，既是一项便民措施，也有利于促进房地产市场的良性循环。可以说这一政策的施行，对于普通交易者和市场而言都有切实的好处。

推广该模式不但能够简化交易流程、节约交易成本，还可在盘活二手房交易的同时，间接加快新房去化，形成新建商品房市场和二手房市场之间的相互促进，更好地满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场良性循环和健康发展。

一套二手房交易可能连接着3-4套房的交易。过去，由于上述流程的繁琐阻滞，一套房交易不了，影响到其他房子的交易，导致买卖需求实现不了。

而“带押过户”能够缩短传统二手房交易周期，加快存量房的市场流通，契合了上层强调的“支持居民合理住房需求”，进一步推动房地产市场健康发展。