小哥播报 | 值得期待！烟台这里打造全新七大片区！

XCyt

专门收拾破烂货 发表于 2022-9-16 15:29
看到你一本正经地忽悠，我就想笑！烟台土地划为三级，哪有你杜撰的四级？这是2007年的土地级别划分，2020 ...

XCyt

专门收拾破烂货 发表于 2022-9-16 15:29
看到你一本正经地忽悠，我就想笑！烟台土地划为三级，哪有你杜撰的四级？这是2007年的土地级别划分，2020 ...

图发给你了，友好讨论

专门收拾破烂货

XCyt 发表于 2022-9-16 17:41
图发给你了，友好讨论

你这张图是规划局按照当前房价和地价的状况划分的土地等级，第一级土地范围在大马路、二马路东山街道片区到石沟屯一带，因为是芝罘中学学区房片区和高端住宅区；第二级土地是海上世界和海上世界以南的毓璜顶街道和向阳街道，因为金融、商业、医院、二中学区房和交通枢纽在这一带，另外一块二级土地在御龙山和黄海游乐城一带，剩下的就是三级、四级价位的土地。你必须考虑到：一，第一级土地早就开发完成了，讨论它的级别没有什么意义，因为它不可能拆掉再开发；二，按价格划分的土地级别不是固定不变的，将来海上世界是按照高规格打造的，它的地价一旦升上去的话，它就变成了第一级土地，而原来的第一级土地就变成了第二级土地；第三，虽然幸福新城片区土地级别和山海路南段以及港城东大街和西大街差不多，但是幸福片区的地理位置占据绝对优势，幸福片区东边和北边靠海、西边靠夹河，地形方正而且平坦，东接火车站、轮船客运站、长途汽车站金融商业繁华中心，西接经济强大的开发区，并且幸福南路以北幸福片区人口有三十多万，幸福南路以南的新桥、珠玑和只楚片区人口有二十多万，幸福南路往西过了夹河，开发区人口有五十五万，就是说幸福南路和长江路两侧有一百多万人口，未来它的土地等级肯定会变化；第四，征迁幸福南路两侧的工厂、仓库和物流花了巨额资金，高层不会做亏本买卖，必须会导入各种优势资源去力挺地价才不会在财政上亏损！

XCyt

专门收拾破烂货 发表于 2022-9-16 22:42
你这张图是规划局按照当前房价和地价的状况划分的土地等级，第一级土地范围在大马路、二马路东山街道片区 ...

但是幸福片区的地理位置占据绝对优势，幸福片区东边和北边靠海、西边靠夹河，地形方正而且平坦，东接火车站、轮船客运站、长途汽车站金融商业繁华中心———————北京上海的市中心很多老房片区，那个是真的拆迁暴富，但等到爷爷辈了也没拆。北上的政府更加青睐开发新城区。再者，幸福片区原本定位就是工业区，居住的话，芝罘区的高端人口更青睐烟台东部，开发区的上班族更青睐福山。

并且幸福南路以北幸福片区人口有三十多万，幸福南路以南的新桥、珠玑和只楚片区人口有二十多万，幸福南路往西过了夹河，开发区人口有五十五万，就是说幸福南路和长江路两侧有一百多万人口，未来它的土地等级肯定会变化；——————这算幸福片区的优势吗？人越多越难拆，为什么各地政府都喜欢造新城而不是改造老城区呢？就是因为老城区人多，抱着拆迁暴富梦的多，绞刺的多，上访的多，麻烦多多，所以政府为什么不去征迁成本低的地方呢？            

第四，征迁幸福南路两侧的工厂、仓库和物流花了巨额资金，高层不会做亏本买卖，必须会导入各种优势资源去力挺地价才不会在财政上亏损！————————目前莱山区高新区剩的那些十几年没拆的村子基本都跟幸福片区一样，土地成本相较周边高，政府一直招不来合适的项目。必须导入优势资源才不会亏本，那政府为啥不把优势资源导入开发成本更低区位更好的地方起到更好带动作用呢？

总结：吹幸福片区的区位的，还是看看北京上海的老城区吧，而且幸福片区原来是工业区，还不是居民区，就居住环境而言，比不过烟台东和福山，开发成本却很高。“挺幸福人士”指望政府往幸福引入高端项目来发展，问题是高端项目不常有，而好地块常有。莱山区迎春大街的初家村到现在没拆可能也是在等“高端项目”。

总结：脚踏实地少做梦。

XCyt

专门收拾破烂货 发表于 2022-9-16 22:42
你这张图是规划局按照当前房价和地价的状况划分的土地等级，第一级土地范围在大马路、二马路东山街道片区 ...

你自己不是发过烟台总部基地的规划和现在的对比吗？这么说吧，总部基地这边的“现在”就是幸福新城“发展最好情况下的未来”，因为总部基地这边区位不差，环境不错，原来都是农村，征迁成本很低，政府什么样的项目都可以往这放，这样的条件发展成现在这个样子。那么“必须高端项目带动”的幸福新城未来十年会是啥样呢？Time will say。（你一直强调的开发区长江路那边也是三级地哦）

--妍

这个路子 我感觉是很对的。。。

期待吧。有规划 就比没规划的好。

很多东西 画出来 慢慢填充 就会成现实。

长期的计划是有很多不确定因素 和 时间发展的。。。要有耐心 也要允许有变化 甚至失败。

总比稀里糊涂的过日子强吧。。。自家过日子 或者自己发展还需要 列一列呢，何况一个城市 一个区域。。。

大四喜丸呢

搁哪儿弄钱

XCyt

专门收拾破烂货 发表于 2022-9-16 22:42
你这张图是规划局按照当前房价和地价的状况划分的土地等级，第一级土地范围在大马路、二马路东山街道片区 ...

而且总部基地建设的时间段是中国城市扩容的房地产黄金十年，幸福新城建设的时间点中国房地产整体下行。幸福新城规划出炉到现在也有5、6年了，规划又实现了多少呢？

专门收拾破烂货

XCyt 发表于 2022-9-17 06:40
你自己不是发过烟台总部基地的规划和现在的对比吗？这么说吧，总部基地这边的“现在”就是幸福新城“发展 ...

总部基地有什么区位优势？不要因为你住那儿，就成了你说的区位优势！总部基地的区位也就是比牟平和八角强，还赶不上黄务和高新区。所谓的总部基地也就是有那么几家互联网设计公司和教育培训机构，其实就是个创业基地，和黄务的1861创业基地一样，结果也差不多，至今大部分都空置着！你知道什么是区位优势吗？区位优势必须要有完善的交通枢纽、金融商业、强大的制造业、各类完善的农贸市场、医院、稀缺海岸旅游业资源有关，总部基地周围有什么？以前都是人烟稀少的偏辟地，大多数烟台地区的人还不知道有这么个地方，是一个没有存在感和知名度的地方！总部基地的区位优势能和幸福片区比吗？一个地下、一个天上，远远不在一个档次上！幸福片区东边就是芝罘湾，有轮船客运站、火车站和长途车站，有大悦城、振华商厦、三站等各类商业巨头，有各大银行分行和保险公司总部以及众多写字楼、宾馆和毓璜顶医院；幸福片区西部是经济强大的开发区；幸福片区配套相当完善，有九田水产品市场和海中宝海产品市场，这两个市场是烟台地区最大的海货市场，幸福水果批发市场现在搬到只楚原氯碱厂，幸福南路北边还有大型蔬菜批发市场，幸福片区还有开源农贸市场、祥和市场（祥和市场分为北市场和南市场，总长有四百米，是目前烟台市区最大市场之一）、祥和花鸟市场、福河路自由摊点市场、幸福河市场和宏达市场，还有占地120亩的东方文化市场，还有烟台中医院和海港医院，离南边107医院也不远，公交线路二十多条，尤其是走幸福南路的21路车，每5分钟一班，人满为患，是烟台运载量第一的公交线。这些才能算上区位优势，总部基地周围有什么，差远了！幸福片区就算原地不动，总部基地想达到幸福片区现有的配套设施，也是遥遥无期。何况幸福片区东边、北边靠海，西靠夹河，地型平坦方正，这是巨大的自然条件优势，无论全国哪来的人，一下子就能看到幸福片区，而总部基地有什么区位优势，完全是一个没有存在感的偏辟地角！

XCyt

专门收拾破烂货 发表于 2022-9-17 12:42
总部基地有什么区位优势？不要因为你住那儿，就成了你说的区位优势！总部基地的区位也就是比牟平和八角强 ...

哈哈哈哈谁人不夸自家好，可惜人家政府不看好你们那，你也只能干瞪眼，在网上骂骂人家拆迁的地方

XCyt

专门收拾破烂货 发表于 2022-9-17 12:42
总部基地有什么区位优势？不要因为你住那儿，就成了你说的区位优势！总部基地的区位也就是比牟平和八角强 ...

说到底，这不还是没规划到你家就心里难受，在网上狂喷吗？政府的眼界不比你这种小市民高多了？说幸福的区位好，莱山区现在没拆的那几个村哪个不比幸福的区位好？（比如迎春大街的初家村）哈哈哈哈笑死我了

专门收拾破烂货

XCyt 发表于 2022-9-17 13:16
说到底，这不还是没规划到你家就心里难受，在网上狂喷吗？政府的眼界不比你这种小市民高多了？说幸福的区 ...

ZF有什么眼光？只会画饼，总部基地就是个饼，还想引进企业总部300家，就那么几栋楼还想塞进300家企业总部，开发区都不敢这么吹！莱山区发展了二十多年，ZF持续投入那么多资金，在山东省136个县市区排60名，也不比福山区和牟平区强多少，ZF眼光也太差了，开发区GDP三年的增量就相当于莱山区GDP的总量，莱山区也太拉垮了吧！作为ZF所在地，连山东省前20名都进不了，说明了什么？莱山区原本就是以农业为主，也就是清泉寨有些乡镇企业，其它的村都是靠种地为生！而只楚、珠玑和幸福片区八十年代乡镇企业就起步了，有大量的乡镇企业，珠玑村就有一百多家企业，很富的村；只楚村有只楚工业园、孙家庄有孙家庄工业园、芝水村有芝水工业园、北上坊有北上坊工业园、南上坊有南上坊工业园，幸福六村、七村在保税区有二百多家企业，幸福十四、十五村在幸福工业园有一百多家企业，最大的是凯实公司，生产锂材料资产达17个亿的企业，幸福其它村也有许多企业，现在一部分征迁，但更多的企业搬到福山和大季家重新建厂去了，以前莱山区有个努玛尔核电，这是原幸福四村企业搬过去的！只楚、珠玑和幸福片区表面上叫村，但村民们不种地，都是靠乡镇企业和私营企业挣钱，而莱山区根本就没有经过乡镇企业发展的阶段，无非城市化过程中农民直接变市民，一家多分了几套房，产生了暴发户心态，人们也普遍膨胀起来，不知道自己几斤几两！莱山区缺少的是乡镇企业家和私营企业家，如果不是ZF所在地，凭莱山区的实在能力，实在扶不上墙！

专门收拾破烂货

XCyt 发表于 2022-9-17 13:16
说到底，这不还是没规划到你家就心里难受，在网上狂喷吗？政府的眼界不比你这种小市民高多了？说幸福的区 ...

莱山区搞了二十多年，投入那么大，GDP也比福山区和牟平区强不了多少！承认莱山区天生能力差就那么难吗？

XCyt

专门收拾破烂货 发表于 2022-9-17 13:54
ZF有什么眼光？只会画饼，总部基地就是个饼，还想引进企业总部300家，就那么几栋楼还想塞进300家企业总部 ...

嗯嗯嗯，可你说的这些跟本文主题有啥关系？唉，羡慕嫉妒恨吧

专门收拾破烂货

XCyt 发表于 2022-9-17 13:03
哈哈哈哈谁人不夸自家好，可惜人家政府不看好你们那，你也只能干瞪眼，在网上骂骂人家拆迁的地方

莱山区要不是ZF过去，那些村的村民都现在还在种地！只楚、珠玑和幸福片区的村敢拼、敢闯、敢干，从八十年代改革开放以来，建立了大量的乡镇企业和私营企业，随便哪个村都有不少企业，涉及五金制造、电子、航天材料、医药制造、锅炉制造、电缆、变压器、食品水产、木材加工、汽车配件等众多领域，莱山区的那些村有这些本事吗？莱山区的村民心态有点胀饱，别没个数，要用实力说话，老老实实搞出一大批乡镇企业和私营企业让别人心服口服才行！说到底，莱山区那些村也就是有ZF撑着，靠自身能力，什么也不是。

XCyt

专门收拾破烂货 发表于 2022-9-17 13:58
莱山区搞了二十多年，投入那么大，GDP也比福山区和牟平区强不了多少！承认莱山区天生能力差就那么难吗？

北京的政治中心东城区难道要跟北京南边的工业区比GDP吗？

XCyt

专门收拾破烂货 发表于 2022-9-17 13:54
ZF有什么眼光？只会画饼，总部基地就是个饼，还想引进企业总部300家，就那么几栋楼还想塞进300家企业总部 ...

幸福新城的饼也画了5、6年了哟……

XCyt

专门收拾破烂货 发表于 2022-9-17 14:14
莱山区要不是ZF过去，那些村的村民都现在还在种地！只楚、珠玑和幸福片区的村敢拼、敢闯、敢干，从八十年 ...

你说的这些跟文章主题有啥关系？让人看了就感觉是没规划到你们家那就是政府没眼光，就要在网上唱反调。

XCyt

专门收拾破烂货 发表于 2022-9-16 12:50
这是下载图片，10年有了吧，2011年奠基，打算引进企业总部300个，现在引进了几个呢？晚上黑灯瞎火的鬼城 ...

一直没仔细看你的回帖，没想到你对烟台市其它地区的发展抱有这么大的敌意，感情是市政府没规划到你们那，规划别的地方了你就心里不舒服，就要在网上泼泼脏水发泄一下没有“拆迁致富”的不甘心，典型的吃不到葡萄就说葡萄酸的小市民心态。还“政府集中所有力量发展幸福”，据你所说你们那那么强，为啥不靠自己还要去靠政府规划？总部基地规划到如今只有10年，16年左右刚建成几栋办公楼，招商做的也不错，那边至今只有俩小区，都是前几年烟台房地产销售的前几名，让你造谣成了闲置10年的鬼城，你就这么见不得别人好吗？反观你们那的幸福新城，规划出来也有5，6年了，出的几个楼盘基本无人问津，大家以买房的方式用脚投票了，你还要怪政府不集中所有资源发展你们幸福？