理性美丽心情是开发商售楼经姓徐，业主们没必要和她讲道理

~美丽心情~ 发表于 2016-6-13 17:18
您也承认这个面积是业主没有分摊的，也承认地下车库的成本是开发商独立投资建设的，但却非说因为在小区 ...

不是“没分摊”，是它没有“分摊资格”，地下车库不是开发商独立投资建设的，而是开发商为投资住宅楼产生的法定配套义务，开发商的投资对象是住宅楼，不是地下车库，它也没有权利单独投资地下车库。投资住宅楼，也不是只建大楼就行了的，需要为住宅楼建很多附属设施、承担很多配套义务，道路、停车位、绿化、水电暖......很多很多，停车位只是其中之一，这些都是建设住宅楼必须包含的建设成本，而不是算作单独另立项目投资的。所以，停车位是开发商投资住宅楼产生的法定附属义务，不是开发商单独投资的，他也没有权利单独投资停车库。从成本上，它实实在在占用了被业主分摊了费用的小区宗地土地使用权，地下车库的建设成本，不只包含地下的那个混凝土壳子，还包括小区的土地使用权。所以，从身份上，它是附属于住宅楼的，是因投资住宅楼产生的法定义务；从投资角度说，它是全体业主投资建的，开发商在地下车库投入的钢筋混凝土钱，是他应该担负的义务，而分摊了小区土地使用权的成本的全体业主，这才是地下车库最大的投资成本，购买了小区土地使用权和主体住宅楼的全体业主，才是地下车库的投资者，而不是把小区土地使用权和主体住宅楼都卖掉了的开发商继续赖在小区当“投资者”。

mzy 发表于 2016-6-13 16:58
契约里的内容，合同里的条款，不能是和法律规定相冲突的内容。你拿着有分摊资格的建筑面积来和我们兑现 ...

您也承认这个面积是业主没有分摊的，也承认地下车库的成本是开发商独立投资建设的，但却非说因为在小区的地下就得是小区业主的。其实换位想一想，业主的合法利益需要保护，开发商的合法利益就得受侵害吗？所以支持您的这个观点，即无论我们是个人还是团体，如果我们觉得自己的合法权益受到侵害，还是支持走法律渠道来保护自己的合法权益不受侵害！

mzy 发表于 2016-6-13 16:58
契约里的内容，合同里的条款，不能是和法律规定相冲突的内容。你拿着有分摊资格的建筑面积来和我们兑现 ...

问题的关键是，您签字认可的这份房产买卖合同并没有和法律规定相冲突！是在房管局备案的合同啊！

~美丽心情~ 发表于 2016-6-13 16:33
不要说业主们不答应，是您不答应好不好？不对，也不是您不答应，是您原先答应，现在在帖子里不答应了。 ...

契约里的内容，合同里的条款，不能是和法律规定相冲突的内容。你拿着有分摊资格的建筑面积来和我们兑现这个合同约定，我们遵守；你拿着没有分摊资格的建筑面积来和我们兑现这合同，我们不答应，兑不上号啊！

mzy 发表于 2016-6-13 14:20
1、借专业人士、借司法人士、借政府人士之口，曲解法律，是侵犯公众权利的常用手法，这些人，民众给他 ...

不要说业主们不答应，是您不答应好不好？不对，也不是您不答应，是您原先答应，现在在帖子里不答应了。咱先别提这法那法的，咱先有点契约精神再谈法律行不。。。您让业主们跟开发商打官司，我觉得您这个建议挺好的。

mzy 发表于 2016-6-13 14:20
1、借专业人士、借司法人士、借政府人士之口，曲解法律，是侵犯公众权利的常用手法，这些人，民众给他 ...

除了对你这个表情，俺还能干点什么呢？这世上最遥远的距离，不是你在我面前我不认识你，而是你在说你的我在说我的。
我只回应标注在合同上的字，我想问问您，既然您不同意，为什么要在合同上签字呢？签字代表您认可这条合同中的所有条款不是吗？在您心目当中签完字的合同您都可以排除了，那您认为什么样的东西才是符合法律规定的？法律难道就是你说你的我说我的？如您所说，法律在每个人心中如果都有一样的解读，那我们为什么还要出现合同这个东西？有什么争议直接找法律就是了！

您如果是康和新城的业主，其实在您签订的买卖合同中明确约定了这一条款，您可以好好看看您手里的买卖合同。如果这个问题真的有争议的话，还是应该以合同文本规定为主，毕竟合同条款是买卖双方签字同意的条款。@mzy
图中红线上面的条款。

康和人 发表于 2016-6-8 16:40
很敬佩楼主的认真和专业，能看出来楼主对相关法律进行了认真的研究，很多观点也很有道理，我也谈点个人观点 ...

专门针对你的观点谈一谈，

一、
物权法对车位的归属规定并不存在不完善的地方，而是被不法开发商、不良执法者、不良律师恶意说成不完善的。从城乡规划法、房地产管理法、土地管理法、物权法、…..相关法律是一套完整的法律体系，相辅相成，没有矛盾。停车位，公共属性这么强的资源，竟然能被资本恶意解释成私有资源，也真是奇葩了。所以我不同意你说的所谓符合常理。停车位私有，恰恰是最不符合常理的做法。因为，没有汽车是停在停车位里展览的，它是流动性极强的。每一宗地建设项目配建的停车位都私有化，那结果就是全城市所有的车，都别出门了，一出门就都没有合法规划的停车位停车，所有车都依靠大道、小路边停车，这算什么符合常理？中国老百姓就活该走个路，连个直路都走不了，就活该在车群里左右穿梭才能走路？

我们国家的法律规定，总的是房屋权与土地权权利主体一致的。你把所有相关法律都仔细读一遍，不是一条两条，是全部，体现的都是房、地权利主体一致的原则。不知你们是通过怎样的途径拐了多少个弯，为何能够、为何要解释出个“一宗土地两宗物业”的结果出来。开发商普遍引用的物权法第七十四条里的第二句话“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”，很明显与所有法律相协调相辅相成的适用对象就是有产权证的车位才能出售、才能附赠，很完善，也不矛盾。偏偏开发商和执法者们甚至司法部门，一定要拿着没有产权证的车位来硬往74条这句话上凑，要使这样解释的通，需要把规划法、房地产管理法、土地法、物权法第十二章全部否定，才能把土地使用权与建筑物权利分离，才能给地下车库制造特权由开发商单独持有，才能造就这种畸形的“一宗土地，两宗物业”。建管部门也不说话，司法部门昧着良心，拐着180个弯来解释开发商可以不用产权证持有地下车库，问题是，作为附属设施、公用设施可以不持证，单位、个人持有，也可以不持证吗？你们自己查，专门规定的，单位、个人持有，一定要凭证持有，规定也是很明确，没有任何歧义的。真是通天大路你不走，唯独选那独木桥。只维护资本的权利，不维护民众的权利。

在《物权法》里，关于房地产开发交易的规定，是由《物权法》＞第三编用益物权＞第十二章建设用地使用权＞第一百三十五条——第一百五十一条规定的，不是由物权法第七十四条规定的。第七十四条在物权法中的位置是《物权法》＞第二编所有权＞第六章业主的建筑物区分所有权＞第七十四条…………。整个第六大章从第七十条——第八十三条到都是约定业主权益的条款，不是规定房地产开发交易行为的法律条款。
第十二章建设用地使用权135-151条里明确规定了房地产开发要遵守城乡规划法、土地管理法的规定。与房地产管理法是完全一致的。
凭着专门规定房地产开发的《物权法》第十二章建设用地使用权和专业法律《房地产管理法》的规定不执行，硬拿着没有产权证的停车位去往规定业主权利的第六章业主的建筑物区分所有权的法律条文上去凑，本身就是不怀好意的表现。物权法不只有第74条要执行，还有物权法第十二章要执行，还有房地产管理法要执行。三者都满足，才合常理吧？三者都满足的，那就是双证齐全的车位。才能约定，才能出售、才能附赠。

二、
你地下车库不占用小区宗地，随便你怎么说容积率，但你实实在在占用着小区宗地，你怎能不遵守宗地容积率规定，你的车库里的车，不是在地下钻出小区宗地才露出地面来到城市的。全小区道路都在为这五个车库出入口忙活，完了，你说不受小区宗地容积率限制，可能吗？
规划车位多少，决定了一个小区的综合品质。但规划的车位不属于它的主体——住宅建筑，还不如不规划车位，规划了不属于业主的车位，反而恶化了宗地的居住环境，现实摆在那儿，不规划车位反而会给宗地留下发展空间。项目核算和测算时，你地下的混凝土壳，你能分开核算，大楼通顶的混凝土柱子呢？能分开吗？住宅大楼需要挖的基础坑，你能分开吗？小区绿化因地下车库变成造价巨高的屋顶绿化，成本核算你能分的开吗，算谁的？最主要的是，你占用的地面的宗地的土地使用权，你能分得开吗？你要卖钱，却不算土地成本，这算什么核算、测算啊？当把车库也算入摊分宗地土地成本时，你就会发现，分不开的。要知道，土地登记是以宗地为单位登记的，并不是盖楼的划其中某一块，盖车库的划某一块，修绿地的划一块，土地登记，宗地是基本单元，只要卖出一套房子，宗地土地使用权就变成共有的了，不是说把其中一小块卖给你了，大部分的开发商还留着，是整个宗地的土地使用权都共有了，没有比宗地再小的单位了。税务、国土部门如果在车库销售中，再收一遍税、费，说明政府部门在这个非法交易中也有侵犯民众权利的获利行为。本来都包含在有合法双证的房产交易里了，再卖一遍无证的，再收一遍税费，这就是我说的公权力与资本结合侵犯公众权利的行为。
规划车位属于业主共有，但并不仅限于业主使用，这才是城市规划的实际。你查规划法、查规划规范，规划批准文件里，车位只规划到宗地，不是规划到户的。相关法规也是这么规定的，是开发商违法加了一道出售环节，才被到户的。这是一道非法的环节，规划部门、住建部门应该站出来制止的，车位私有化的后果是很严重的，是城市承受不了的。车位配比，1:1的配比容易产生歧义，对那些配比1:0.7,1:1.2,1:1.5的说，很容易理解，1:0.7，是指100套房子按照1:0.7的比例配建70个车位，是100套房子共有70个车位，不是70套房子配建车位，另30套房子不配建车位。开发商违法把停车位私有化，谁给了开发商剥夺其他30套房子拥有0.7个停车位的权利啊？所以说，停车位配比里的小数点，很明白的证明了停车位是配建到宗地的，不是配建到户的。1:0.7也好，1:1也好，只是一个标准，用这个标准计算整个宗地项目需要配建多少个车位。全体业主，对所有的车位都享有共有权，所有车位都有你的权利，但任何一个车位，你都不享有专属权。这才是附属，这才是配建，以宗地为单位的。

三、
1、配建车位，当然是法定义务，你当然不需要无偿提供。你在宗地项目内的每一分钱的投入，都有权利收回，但我们说的是，你无权把他们脱离土地使用权来“单独出售”，争议的是这个，不是无偿还是有偿的问题；你在小区投入的每一分钱都可以也必须加在小区的主体——房价、地价里，你无权把任何一项单独剥离出去单独出售，剥离出去任何一项，小区的主体——房、地就不合格了。按照你的说法，小区栽的树，也是开发商投资，它也有权把这棵树卖给张家，那棵树卖给李家吗？路面也可以切割，一家卖一块吗？水管子一家卖一段吗？……..不能，总得有个标准，有个主体。主体就是合法容积率指标内的建筑面积，这些建筑和这个宗地的土地使用权是合二为一的。规划法、土地法、房地产管理法、物权法统一起来，就是这么个结论，不信你把每一部法律都读下来，就是这个结论。一宗地，一共就能登记那么多面积的房产证、土地证，所以附属的、不占容积率指标的地下车库才没有双证。并不是你说的他们不需要双证、想发证就可以发证的。不是他们没证，而是他们的证就是他们的主体——住宅建筑的双证。一宗土地、一宗建筑的证，涵盖了宗地范围内所有物体的权利，包含一草一木、一粒沙子。
当在住宅用地上，建停车位时，规划局领导、开发商都应该知道，只能是附属，不能是主体，当出现大规模专属停车位时，意味着这块住宅用地的用途里，加进了交通设施用地的用途，而建设用地分类里，用专门的语言排除了住宅用地里的道路停车场用地属于交通设施用地，住宅用地里道路停车场用地只能是附属。把停车场变成专属停车场，是改变土地用途的行为，是非法的。
城市拥堵异常，根源是公共车位的私有化造成的，附属车位变私有专属车位，是规划部门不作为、甚至反作为造成的。别的部门不明白有可能需要解释才明白，但规划部门是应该很明白的，车位是规划到宗地，不是规划到户的，车位配比中小数点的存在，就是证明，规划局领导不站出来说话，不代表这就是应该的。

2、《物权法》里“建筑区划内，规划用于停放的车位、车库应当首先满足业主的需要”，这句话，本来就是建立在不仅仅只是业主可以停车的基础上，是建立在来小区办事的外来车辆也可以停车基础上，产生停车矛盾时，才“首先”满足业主需求。车位全部私有化了，这个规定不就成了废话一句了吗。理解成首先“卖给”业主，本身就是恶意曲解。连证都没有，要卖给业主以外的人，可能吗？既然只能卖给业主，何来“首先满足”之说啊？……倒是要问住建局一句，如果多年后业主出售二手房的时候，也像开发商一样，只出售住宅房子，而不出售他当初与房子分开买入的停车位时，他在这宗地的小区里，单纯凭一个什么证也没有的车位，也算这个小区的业主之一吗？当很多业主二手房都这样出售时，这宗物业是个什么物业，这个小区会有多少业主？你们想过吗？附属的东西，随着主体走，法律规定很明确，没有任何歧义。请问政府部门、开发商们、律师们、法官们，你们拐了多少弯，怎么解释出个主、附可以分开走的结论来的？后患无穷啊！通直的大路，附属跟着主体走的大路，就是不走啊！硬要玩这弯弯绕，曲解法律，这就是我们国家的选择吗？

3、《物权法》关于地下土地使用权的设立的规定是136条，不是237条吧？
第一百三十六条　建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。车库出入口、采光井、通风孔，无一不是用的地面的土地使用权，你怎么设立啊，你侵着地面土地使用权设立你的地下土地使用权啊？车库要来到政府投资的市政路上，用的都是小区的路、照明，你怎么设立你地下车库的地下土地使用权啊？国土局有过一个解释，搜这个吧，很明确，小区地下车库是用的地上土地使用权，不是地下土地使用权，国土资源部《关于地下建筑物土地确权登记发证有关问题的复函》，既然确定是地上的，是不是要遵守地上土地的使用用途、使用强度规定啊。

4、产权证，是一宗地只能登记土地招拍挂出让之前就已经确定好了的面积的产权证，不是不予办理，是该办的都办了。再办的，就是非法产权证了。你以为地方政府就不办违法的事啊？替资本背书，违法的事做的太多了，况且在地下车位违法出售问题上，有些地方也在分一杯羹。烟台政府遵守法律，一宗土地不超办一平米的产权证那是在依法办事，是值得赞赏的，多办了也是有担责风险的，你以为他们不懂法吗。但默许开发商无证出售、无证持有的行为而不查处，又是令老百姓愤恨的。

5、再说一遍，物权法第七十四条在物权法中的位置。《物权法》＞第二编所有权＞第六章业主的建筑物区分所有权＞第七十四条…………。请开发商以业主身份，不，是以业主之一的身份，来与全体业主区分地下车库的所有权。而不是以凌驾于业主之上的身份非法占据着为所有业主规划的车位来与业主谈74条，不是以开发者身份来谈74条。开发商的开发者身份应依法（依规划法、土地法、物权法{第十二章建设用地使用权，而不是第六章业主的建筑物区分所有权）、房地产管理法…..}依法、完整的完成宗地的房地产开发，把开发完的所有的一切都依法全部交付给包括他自己在内的全体业主手里（他只是业主之一不是全部，当把有产权证的房子一套也不剩全卖完了时，他连之一也不是了）以后，再拿着包括74条在内的第六大章来理论。我们说的开发商的违法行为是，宗地开发者这个身份，把全小区的车位只交付到他自己这一个业主手里的行为，就这个行为是违法的，这时候还不到适用物权法74条的时候。这时候是物权法第十二章和房地产管理法对开发者进行约束规定的时候。

6、我把土地法、规划法、防空法、房地产管理法、物权法的一切与房地产、与地下车库有关的法律条文都几乎列了个遍，相关的法律规定是相辅相成的，是一个完整的、不矛盾的法律体系，心术正的话，一理解就通。是开发商心术不正，把他们恶意曲解成不完善的法律体系。导致的结果，就是地下车库与小区土地使用权的分离，成了一个脱离宗地用地性质控制、脱离宗地土地使用强度控制的特权项目。成了一个不随着土地使用权转移却又实际占用着小区土地的单独的侵权项目，侵全体业主共有的土地使用权。74条凌驾于一切法律之上吗？
国家法律规定是明确的，不是开发商说的“目前现行法律没有对车位、车库的归属作出明确规定”,现行法律规定很明确，不只是车位、车库，是一切，一粒沙子一棵草也要随着土地使用权的的转移而转移，你们为什么要说“没有明确规定”呢。

法律规定，字面意思理解有歧义很正常，要看整个的法律体系规定，整个法律体系就是房、地权利统一的。你一个“不完善”，就把“附属的”解释成“专属的”了，解释成截然相反的结果，还要那个“附属”规定干什么，法律是任由法官、律师们这么解释的吗？

几天没来论坛，又出来一只狗？是不是跟那个谁一样也是婊子？我就问问，你们咋不去人民大会堂开听证会呢？不是代表不让进？进去的人想必要收手机吧？呵呵，开这不公开的听证会有个毛线用

管理问题是下一步的问题，第一步要解决的是地下车库的所有权问题。车库所有权与小区土地所有权分裂，才是问题的关键。管理问题只会导致，地上40，地下50、60，根本是无关紧要的。不正常的是，同一宗地，地上40，地下150的问题，凭空多出来一道租金的问题，土地使用权白用的问题。

地下要体现出“差异性”，这是解决问题的关键。地上管理的好，地下只能更好，这是人之常情。我是无车业主，我下去看了一下，垃圾到处都是，监控也没有配备到位，平心而论这样能买账么？本身地上这个“名额”就存在打唧唧的情况，毕竟地上权益属于“全体”业主所有的是吧。这下还让他们去停个“贵”的，关键下去还看到那个“怂”样，谁都不是“傻缺”是吧？不说地下管理啥样，邻居在走廊放了俩星期的纸贝没被收拾，可不可以说这两个星期没有打扫卫生？这种服务水平，又让业主联想到了什么？问题的出现不是单一性的，服务水平的联动性影响很大！

~美丽心情~ 发表于 2016-5-25 15:43
商品房住宅小区地下车库权利归属的
         商品房住宅 ...

本末倒置，说业主们地上建筑物的面积不包括地下车库面积，是本末倒置的行为，不是谁包括谁的问题，而是小区这一宗地内，具备合法登记资格的建筑物面积，就只有地上建筑物这些面积，不占容积率指标的地下建筑物根本不具备合法登记的资格。——这才是地下车库没有双证的本质——是它没权利登记的问题，不是它不需要登记的问题。

业主也不是凭地上的建筑物来主张地下车库的权利的，而是凭全体业主共有的全小区宗地的土地使用权来主张不占小区合法土地使用强度指标的地下车库的权利的。业主们主张的是全体业主对地下车库的共有权。

楼面价，房地产行业，人所共知的，时刻在应用的一个词“楼面价”，很准确的反映了一宗地的土地使用权状况，楼面价是指土地总价格除以该土地的允许最大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。是购买了地面建筑的全体业主分摊了整个宗地的土地价格，没有地下车库的份儿，而地下车库并不是不使用土地的，康和新城内5个车库出入口，全小区的道路路灯都在为车库服务，全小区的绿地因地下车库变成了成本巨大的屋顶绿化，用的都是小区的土地。

地下车库所用的土地，是全小区业主花钱购买了的共有的小区宗地的土地使用权，土地价格也是地下车库的投资。全小区所有的业主都是地下车库的投资者、共有人。

~美丽心情~ 发表于 2016-5-25 16:01
哥呀，咱买了人家的猪，没连猪圈一起买来好不好？（比喻不太雅观，就那个意思，没有恶意）

买猪带不了猪圈，但买了猪圈，你不把猪一起卖掉，那这只猪只能移到别处养。就是我说的，你如果在小区宗地以外开出入口，或许还有点说法。

~美丽心情~ 发表于 2016-5-25 15:59
哥呀，律师说的就是所有权啊，要不咱这好几天在这里掰掰什么呢？咱的主议题是什么呢？唾沫星子不值钱，咱 ...

你上什么火，我这么写，就代表我们能要回来吗？全国都这样，即使出现个别地方的小区被判给全体业主，也得不到有效执行，我不是在跟你上火，是在说法理，全国都这样，不代表不违法。基本就是资本与公权力结合侵害公众权利的典型。在我们国家是正常事。咱们之间探讨问题而已。

你们想过吗，如果卖二手房的时候，业主也像你们一样，只卖房子，不卖停车位，他岂不是在小区里只凭着一个啥证也没有的停车位，就在小区里当业主了？符合常理吗？

mzy 发表于 2016-5-25 15:48
现在的车位数量，是法定义务。把法定义务完成了，再在法定义务数量之外，不用土地使用强度多建停车位， ...

哥呀，咱买了人家的猪，没连猪圈一起买来好不好？（比喻不太雅观，就那个意思，没有恶意）