春节过后，首套房贷利率，又迎来了一波猛烈的下调潮。
在中央层面重申“房地产是国民经济支柱产业”地位后，据不完全统计，今年已有包括烟台在内的超30个城市发布楼市新政，促进楼市健康发展。
除此之外，跟购房成本直接相关的房贷利率，在农历新春后，调整步调更加频繁，不少重点城市小步快跑进入“3”时代，最低降至3.7%。
1月5日，人民银行、银保监会宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制后，多地房贷利率开始密集下调。
根据国家统计局数据，70个大中城市中符合下调要求的城市共有35个，诸葛找房数据研究中心数据显示，其中已经有20城下调或者取消首套房贷利率下限。
从下调房贷利率的城市来看，首套房贷利率多降至3.8%。
事实上，2022年以来央行在首套房贷利率上动作频频，向市场不断释放复苏暖意：
中国人民银行、银保监会联合发文称，对贷款购买首套住房的家庭，个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点；
发布通知，阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限；
有业内人士指出，相较于2019年10月政策严控期，首套房住房利率不得低于LPR的规定，首套房贷上的松绑力度已达到五年来最高，甚至还有继续下探的空间，到目前为止首套住房较LPR最多可以减60个BP至3.7%。
预计未调整的城市后续也有望跟进下调房贷利率，这部分城市多为普通二线及三四线城市，一线及核心二线城市新房市场韧性较强，房价整体平稳运行，一季度将会有更多城市首套房贷利率跌至4%以下水平。
或许和公布的2023年经济增长目标有关，看看下图：
郑州、长沙这两个中部省会城市，增长目标在7%。武汉、福州在6.5%，这目标压力不算低。
同样的，烟台在2023年，还要实现GDP突破万亿的重要目标。
这些都奠定了今年拼尽全力搞经济的基调，就注定了政策要前置。刺激出得更早更快，复苏就有可能来得更早。
而去年年底，中央层面重申“房地产是国民经济支柱产业”地位，并出台了多项政策工具支持房地产市场平稳运行。
就在2月2日，证监会刚刚召开的2023年系统工作会议上，明确了更加精准服务稳增长大局的工作方向，其中提到在服务民营经济、中小企业、促进房地产平稳健康发展、支持平台经济等重点领域和薄弱环节，推出更多务实举措。
因此，经济要达标，楼市不能抛。
而房贷利率降低这件事儿，最大的作用就是让一部分还在观望的购房者，下定决心上车。
因为这可能是20多年来，历史最低的房贷利率，拿郑州举例：
100万的贷款总额，3.8%的利率，30年的等额本息，总还款167万，月供4659元。
而巅峰时期，6.37%的利率，同样的贷款额度和方式，总还款224万，月供6235元。
总利息差额57万，月供差1576元。
这样的差额对于购房者来说，无疑能够减轻不小的压力，切切实实地压缩了购房成本，让一部分刚需人群更有信心上车。
如无意外，楼市还不回暖，还将有更多城市排队跟上。
业内人士分析，预计后续针对刚需和改善的购房需求政策，都将持续宽松，后续更多城市房贷利率存在下调空间，住房成交数据有望持续修复企稳。
1、房贷利率进入4%以下的城市会越来越多，烟台能否成为下一个？
当前的LPR利率为4.3%，首套利率可下调20个基点，也就是说理论上可以到4.1%。
如果烟台新房价格连续3个月下跌，可以突破4.1%的限制，也就是低于4%。
开年回来，已经有多个城市跟进下调首套率，预计接下来还会有更多城市跟进，只要楼市不回暖，政策就会持续。
烟台目前的政策力度还不是很大，仍有调整空间，利率方面后续或将有所动作。
2、2023年，LPR利率大概率还会下调。
目前，想降低房贷利率，一方面是等新房价格环比下跌3个月以上，另一方面就是等待LPR利率下调。
从今年刺激经济的大基调来看，LPR利率有望进一步下调，利好存量房贷。
但下调的幅度应该不会很低，毕竟LPR去年已经历了3次下调，最后下调35个基点，力度已是史无前例。
3、房价可以继续降，但不会大降了
每次说到降利率的时候，很多人会说：降利率有什么用，应该降房价。
实际上房价降了，只是不到你的预期而已。
经常看到有网友说，一线城市要降到几千元一平米，我立马买。
这些话想想就好，如果短时间真的大降到这么低，势必会影响整个社会，失业率提高，大家兜里都没钱，那时就算房价大降你也未必会买。
尤其是在疫情阴霾历经三年终于退散，要着力发展经济的当下，房价不能大降，与此同时还需要用楼市来刺激经济回暖。
近几个月烟台整体房价一直呈现小幅波动，降幅有缩小趋势，若今年需求端政策力度进一步加大，或将逐步企稳。
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发表于 2023-2-3 16:51
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