技术贴告诉你们买哪家开发商的房子和怎么选房子

心眼看骗局

财务角度，房子越不好卖，地产商的资金周转周期越长，承担的融资成本就会越多，这些增多的高额利息，会逐渐均摊到房价中，房价不高也的高，房价永远要做到固定资产总值大于借款中的抵债质押部分或者满足银行或金融集团的要求，不然资金链断裂。后续贷不到款，就成了烂尾项目了。第二方面，国家每年都会公布GDP增加6%到 8%，这相当与社会财富总值在增加，房产作为民生领域的大件产品，就像期货交易市场的大宗有色金属，小麦，黄金白银一样，跟着调整上升，除非整个社会经济紧缩，金融海啸，这个上升的步伐是挡不住的，所以我一直在说，有能力买还是买吧，但是恒大，富力和碧桂园这类企业的房子，不建议买，买的人实际在助纣为虐，济富杀贫，在贫富差距扩大和阶层固化这些问题上是帮凶

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营销策略角度，说实话，什么捂盘，饥饿经营，提前锁定客户，对客户的心理研究，地产营销早就做到无孔不入的地方了，报道那些色诱，陪睡小伎俩，说白了就是女销售看你买的大户型，有钱有势，跟你结交一下，借你梯子爬一下罢了，任何地产商本身不在乎多卖或者少卖几套房子的。这种女销售在地产和汽车销售领域都有不少，如果你们确实有钱想体验，买140平以上房产全款的爷基本能享受到类似服务，车嘛。怎么也的30万以上的有机会享受，50万以上的，只要你想勾搭，太多贴你的姑娘

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还是讲营销，营销就的讲营销渠道和营销步骤和营销定价以及营销手段的方向了，我来告诉你们为什么会有捂盘和惜售，一个地产项目100套房子，开盘基本卖掉30套就可以维持项目运转和后续融资贷款的跟进，剩下的30-40套房子就是所谓的房地产的横盘整理阶段，最后的30套房子就是所谓的冲刺尾盘，也就是提高利润的阶段。开盘卖30套对任何一家地产企业，都是轻松无比的事情，因为他们有大量合作的建筑商，材料供应商，融资合作方，均摊成本，反向抵押给各个企业，轻松解决30套销售的任务，各个合作方因为身份的高低有区别，拿到的房价也不一致，最低的是政界，其次是银行和金融界，这两界是唯一可以拿到低于市场销售价的，具体低多少和优惠比例，你们可以自由猜想，最大优惠就是白送。。。建筑和材料供应商就会比较惨，开盘销售价格提升15%反向抵押一部分工程款和材料款。目的是怕你企业转手平价出手，扰乱市场，逼着你手里的房子拖到3年后，地产公司尾盘冲刺前的价格。所以，在房地产界，空手套白狼不是不可能的事。

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忘记说了，这些关联交易和优惠卖出去的房子，利润也是会从尾盘中找回来的，成本自然也摊到买房人头上

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营销手段是最没技术含量的，各种花活，各种自我吹捧，各种活动吸引社会关注，增加客户群体储备，锁定客户等一些，我没兴趣讲这些低级东西，不过一句话，只要这个地产项目还养着3到5个售楼小姐的，那就是房源充足，卖不动，你们见过哪些房子卖的差不多或者卖干净的地产商养那么多售楼小姐的，不需要成本么，所以售楼小姐挺多，告诉你卖光了的，基本都是骗你，对你饥饿营销，要你留下电话，过10天半个月再勾搭你的。懂行的人，直接规划和住建房管找人查数据就行了，谁听你营销忽悠啊

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接着说房地产的横盘阶段，横盘会在开盘之后，判断市场情况，进行下一步的定价策略调整，交易量暴涨，肯定定价暴涨，直接拉高500到1000。交易量萎缩，调价会逐步调高，在烟台这地方，基本两三个月上调一次价，一次加个100到200的，一年也能拉高个500到1000的。最长两年横盘周期，40套一个月平局卖不到两套就可以，至于尾盘冲刺，卖到什么时候，房地产公司都不在乎。。。价格越高越好，能卖就卖，不卖就扔那里。这就是从三个环节告诉你们，为什么房地产这么强势霸道，有恃无恐告诉你没房子

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hypothesis822 发表于 2018-3-13 10:03
其实说个最真实的情况，烟台人很多都是钱多 人傻（绝没有侮辱的意思），房开商就是这样看烟台人的。

万 ...

建筑行业本身人员素质参差不齐，你说的没错，这些顶级企业的质量都不能百分百完美保证，你指望房子像一部精密仪器一样不出问题，本身就是不太可能的，那请你想想，这些不在乎成本的企业都不一定的完美干好，那些广东来的民营地产公司和本地中小地产企业就能做的更好？我也就是表达个相对意思，买土豆大家总的挑个大的，圆的，表面坑点少的对不？

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hypothesis822 发表于 2018-3-13 10:03
其实说个最真实的情况，烟台人很多都是钱多 人傻（绝没有侮辱的意思），房开商就是这样看烟台人的。

万 ...

你说的没错，我这不是还没写到这些企业在烟台或者威海这种三级子公司的项目合作模式和资金架构么，还没写他们怎么骗人入伙，怎么骗自己员工的么，稍安，哥们有兴趣就关注帖子，后面会告诉你们，万科，中铁，保利这些企业，最起码做项目前期还会掏一笔钱出来，对地方政府财税收入和经济拉动还是有点贡献的，至于广东三虎这种民营地产，赤裸裸的空手套白狼，我前文说了银行在里面不光彩，这些都要在后面一一解说

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千里之外取贞操 发表于 2018-3-13 10:24
然并卵

地产商分等级

你是个聪明人哈哈，如果你不是政府，建筑，设计等领域的人，那么只能说你绝对是个聪明人，我在文章里面已经清晰告诉你们了，房地产商的目的是赚钱，不是给你们建廉价优质的房子，而赚钱最快的方式不是卖房子，而是做固定资产溢价和财务数据，用项目做掩护，不断扩大固定资产总额，不断可以获取新的借款和现金流。至于卖房子变现，人家不着急，不着急的原因也告诉你了，就在营销策略那部分，你自己没仔细看，别说建在鸟不拉屎的地方，地产商把房子建在海边叫海景，建在山沟里叫养生谷，建在偏远河边叫滨河社区，建在荒郊野外叫城市别墅群，都告诉你是稀缺资源。不但烟台如此，北京燕郊和河北那片都这样忽悠你们

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千里之外取贞操 发表于 2018-3-13 10:24
然并卵

地产商分等级

你说的有一定道理，但是你应该不是行内人，地产的核心是土地和融资两方面，一流地产和二流地产的差别在于，顶级一流的项目地理位置在城市规划中会慢慢成熟升值，我本来就说恒大和碧桂园是二流的，你应该没仔细看我的轮调，二流的地产企业纯粹是为了圈钱。差别就是周边的城市开发程度，一流项目城市配套和资源会在10到20左右发生根本性变化，就像莱山区以前是个大农村一样，高新区以前农村郊区一样，现在发展状况呢？一流地产的项目在城市区域规划设计环节，已经考虑民生，教育，交通，医疗，各项配套了，二流地产只能吃边角和吃渣，这符合你说的牟平碧桂园和牟平恒大项目忽悠外地人的事实

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一起走向2018 发表于 2018-3-13 10:41
烟台有那种地面铺隔音棉的吗？

感觉铺隔音棉的绝对大卖！

呵呵，你家里铺的肯定不是地板。铺地板的都自带隔音棉，防起尘和隔音。建筑隔音效果基本都差不多，除非特殊处理，这个真心怪不得建筑商，如果确实要求家庭隔音效果达到KTV的标准，就的进行专业化改造，墙面和地面都的特殊处理，老百姓住家过日子很少那么做，成本高，用不上

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一起走向2018 发表于 2018-3-13 10:41
烟台有那种地面铺隔音棉的吗？

感觉铺隔音棉的绝对大卖！

隔音板和隔音施工工艺以及隔音软包等说实话，真在家里装上，清理挺费劲，也不卫生，容易招虫子和滋生螨虫，对孩子健康不是很好

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最近看了一篇卖芝罘区房子，让大家买莱山区房子的贴，有点不同意见，提前声明，楼主不住芝罘区也不住莱山区，对这两个区的发展和房子都很看好，只是作为一个老烟台人，说说自己的看法，支持莱山区的人，一般外来人口较多，外来人口多的区域，有活力，包容能力更强，发展趋势更好，支持芝罘区的人，基本除了老烟台人和就近工作的人群，基本都懂一个道理年过30，有了孩子，你就知道孩子上下学离家近不用接省多少事，孩子少遭多少罪，孩子可以多学习和多玩一会的时间多重要，等你年过40，父母年过70，你就知道老人病了住院，家门口有医院是多么省心省力的一件事，至少不用为了送饭累死累活。等你自己年过60，各种老年病开始展露，你才知道家门口有医院，少走两步路是多幸福的一件事

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hypothesis822 发表于 2018-3-14 14:49
最后想补充一点：
千万不要信什么央企 大品牌 实力什么的， 都是垃圾！

哎呀，来了个懂行的吧。不管政治，经济，地产，各个领域本身就是各地区的区域化竞争，就好比烟台要和济南，青岛威海，潍坊进行经济发展竞争一样，本地能做大的企业，口碑还不错的，基本房子都不会做太差。我自己买的也是你说的这些类型企业的产品。价格合理，建筑质量还不错，地理位置适中，我们就一个普通百姓，合适自己的就好。呵呵

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hypothesis822 发表于 2018-3-14 14:49
最后想补充一点：
千万不要信什么央企 大品牌 实力什么的， 都是垃圾！

哎呀，来了个懂行的吧。不管政治，经济，地产，各个领域本身就是各地区的区域化竞争，就好比烟台要和济南，青岛威海，潍坊进行经济发展竞争一样，本地能做大的企业，口碑还不错的，基本房子都不会做太差。我自己买的也是你说的这些类型企业的产品。价格合理，建筑质量还不错，地理位置适中，我们就一个普通百姓，合适自己的就好。呵呵

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千里之外取贞操 发表于 2018-3-14 15:55
之前我对烟台的期望相当大

港口开放城市  就是守着海 差也差不到哪去

知道为什么九几年烟台牛逼么。那时候叫烟台地区，包含现在的烟台市和威海市。当年一直压着济南和青岛发育不起来，要不能把烟台地区拆分了？烟台和威海历史上可是胶东抗战根据地，响当当的革命老区，我党四个野战军，拉起了三野主力（东线兵团我记得解放开打前期就90多万人，张万年，迟浩田，李岚清都是那时候入伍的新兵，西线兵团兵力较少，就是省内西部某革命老区，你可以查当年两个兵团的兵力对比，就知道咱老烟威地区的前辈们是多么血性的中国人）和四野前期框架主力，四野又是公认的最能打的，从东北打到海南，抗战和解放时期，出了出兵出粮，还派出大量干部工作队伍南下，剿匪，守卫边疆。还大量贡献黄金和物资，抗美援朝，越战，山东兵员都是出了名的听指挥敢打硬仗，不怕牺牲，是有深厚历史传承的。要不是省内西部革命老区那些哥们抱了二野中原野战军系统的大腿。呵呵，烟台现在才是山东省的第一名。谁让烟台牛逼呢，树大招风，被联手拆分了，你要有兴趣，研究研究历史，胶东抗战史和华东野战军历史，还有四野是怎么成立的，后期的百万干部南下中胶东地区数据，简单点，你可以看看从烟台市委书记和市长做到山东省委常委的有多少人，或者直接调任外省担当省部级的，国内政坛有句话，上海的干部进中央，山东的干部守四方。烟台牛逼在即是革命老区，又是经济强区，还是听指挥，甘奉献的地区，打个比方，烟台要是国家能给点厦门宁波或者杭州那样的政策，不是管的太严的话，但一个招远加莱州的黄金，咱们烟台就能傲视全球，不会比瑞士老百姓过的差。更别说咱们还有煤矿，铁矿，完善的基础化工和钢铁行业，要是能放松点，咱们烟台光一个渔业，老百姓也不会过的比挪威差。

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烟台最大的发展希望是和大连联手打动渤海通道，不是钱够不够的问题，烟台和大连就算没有国家财政支持情况下，只要国家批准了，自己也能建起来，不过这是天津，河北，沈阳，济南，青岛不愿意看到的，你懂得。

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千里之外取贞操 发表于 2018-3-14 15:42
烟台也有中海啊

还是然并卵

钱多人傻得老烟台人还是少，你也不看看那些一流二流企业的盘都是谁买的，基本都是近10多年来烟台工作的外地各行精英和赚了钱的外地人，老烟台人会缺房子住？有两套的都算房子少的人家吧，我估摸平均都在3套左右，拆迁的有个4到6套也不稀奇。所以喽，你说那些一流二流的楼盘，也是卖给外来人口多些，不能否认，确实烟台有钱人多，不在乎钱的，买高档小区的也不在少数。不过毕竟手里已经有多么多房子了，还去买的是少数，况且基本都是核心地段或者各区最好的一些地段

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给你个数据吧，1959年，烟台人口430万，也就是说算三代以上是烟台出生的人算老烟台，在90年代以后改革开放后，才逐渐放松户籍政策，全国人员开始流动，之前的人口增加基本可以忽略不计，国家也一直持续计划生育，人口没有暴增，也可以说95年到2018年是外来人口流入高峰，到现在在720多万人，粗算减去本地人口自然增长，有200万人口是外来人口，而且是购买力强的青壮年家庭或者个人为主，这些家庭涵盖政治，教育，科技，卫生，国企，外企等各个社会阶层偏上的领域，不太可能到周边的莱州，莱阳，栖霞，海阳招远等地买房，基本集中在市区，莱山和开发区是最典型的，开发区人口组成至少70%是外来人口，莱山区也差不多，一流二流企业的房子就是被他们买去的

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千里之外取贞操 发表于 2018-3-15 09:11
城市规模导致流通性差 扩展速度慢 格局几十年不变

像北京 3环扩5环 5环扩7环  7环扩燕郊  燕郊扩雄安  ...

说的棒棒的，