【政策】最高法明确：房子烂尾，先赔消费者！

烟台房宝宝

4月21日，人民法院报刊发了有关最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复。

批复中第二、第三条均从保护商品房消费者权利角度，分别新增了商品房消费者主张其房屋交付请求权、商品房消费者主张价款返还请求权，即在相应条件下，这两项权利均优先于其他债权，该批复自2023年4月20日起施行。

多位律师表示，相关权利均为新增，以前没有这样明确规定，抵押权等一直优先于其他债权。

最高人民法院

关于商品房消费者权利保护问题的批复

（2023年2月14日最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，自2023年4月20日起施行）

法释〔2023〕1号

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》已于2023年2月14日由最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，现予公布，自2023年4月20日起施行。

最高人民法院

2023年4月20日

河南省高级人民法院：

你院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法〔2023〕36号）收悉。就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，经研究，批复如下：

一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。

二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

也就是说从2023年4月20日起，以居住为目的购买房屋的商品房消费者，在面临延期交付及烂尾时，其主张房屋交付、返款房款的请求权，将优先于其他债权。

这是在特殊市场周期下，从法律层面上对购房者权利的进一步维护。

在商品房预售的情况下，不赋予购房消费者权利的优先权将导致购房人的权利无从保护，不利于维护房地产市场秩序。

律师提醒，实践中对商品房消费者的保护，应以居住为目的，且需结合是否支付全部价款：

一方面，购房人应当是购买房屋用于居住，对于投机性购房人购买商业用房不能认定为消费者或者不能其第一顺位的优先权 。

购房人包括其家庭成员在内在当地大市范围内属于唯一住房的，一般可认定为消费者。实践中对于购买商住两用楼时存在争议，对此可以适当放宽。对于单位购买房屋，不符合消费者的主体地位。

另一方面，消费者支付房款应当达到全部款项。这里的全部支付，不应当理解为包括贷款按揭方式在内，否则可能会产生放款银行的抵押权优先于建设工程价款优先权。

综上，可知一个大体的优先顺序如下：

（1）买房人的优先权：消费者交付购买商品房的全部款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

（2）工程款优先：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《民法典》第807条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

（3）抵押人优先权：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

（4）国家税收权优先等：税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外；纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者

纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。

买房，对于多数人来说是人生的最大额支出，因此购房者一定要对相关法律法规做一定了解，以便能在遇到问题时，运用法律的武器维护自己的合法权益。