也来谈谈未来的房价

见隐显微

出生人口减少是共识，所以房价未来不会再有过去20年的暴涨了，这个结论可以参考**的相关视频，说得非常全面和透彻，这方面我觉得在高层已经看得很清楚了，所以才反复强调房住不炒，避免泡沫破裂。
但会不会像很多人认为的，现在所有的房产都是泡沫，仍然会一路下跌，一直跌到白菜价，这基本也是在做梦。

我来说下我的逻辑：

关于人口减少
人口减少导致住房整体需求减少，这个没有异议。但不可忽略的一点是人口减少，中国的国力却在不断提升，人口质量也不断提高，人们对生活水平的追求在提升。中国人民已经不满足于温饱了，所以衣食住行都要朝着美好生活的方向努力。国家越来越富，人口越来越少，意味着人均资产越来越多，换句话说人们越来越不差钱了，这意味着什么呢？
20年前我们是要快速做大蛋糕，表现出来的就是全国房价普涨；现在蛋糕的大小已经差不多了，或者不需要那么快的增速了，接下来就是怎么分蛋糕的问题了。好东西人人都想要，房子也不例外。拥有越多好的属性，会越来越得到人们的追捧，属性包括：地段、学区、医院、交通、环境、产权性质等等，总得来说，越稀缺的资源就越保值。
对中国大部分地级市来说，即便再发展20年也达不到目前一线城市的规模，所以参考北上广深的城市发展路径就基本没错。越是一线城市，中心的土地就越稀缺。上海很多年前市中心就已经无地可卖了，深圳更是弹丸之地，由于城市区域小，所以带动了东莞、惠州的大发展，这都是明牌。
拿烟台来说，真正的核心区域就是芝罘、莱山的那一小片区域，随着城市配套的逐步完善，市中心的土地也会像上海一样，最终无地可卖。但凡是个正常的家庭：谁不想孩子可以接受良好的学校教育，上班去哪都近公交线路还多，120打个电话15分钟就能到，去海边不用开车，周围超市药店菜场一应俱全，如果是个别墅还能种点花花草草那就更美了。美好生活，谁不想要？既然大家都想要，那就用钱来竞争。

关于城镇化率
城镇化率发达国家是70%，2021年末中国是64%，可以说单从城镇化率我们已经发展到了尾声，空间不大了。但城镇化率也包括县市，以目前的情况来看，县市也会再被大城市吞食，未来我们可能要关心的是人口在100万以上的规模以上城市化率了。

关于城市规模
这次上海的疫情暴露出人口千万以上的超大城市还是有弊端的，一旦出现问题，各方面都出现了挤兑，所以未来我们的方向也许是打造更多类似烟台这种人口百万到千万的城市。


关于房价统计
统计口径用到房价都是均价，新房越盖越偏，拉低了均价。其实我们相同区域二手房价格的变化才是最真实的。


郊县及偏远地区
应该说，无论郊县还是偏远地区，哪里都有核心区域，哪怕是一个村也有核心区域。只是城市规模越少，核心区域也就越小，对抗外界影响的缓冲也就越小，变化的也越快。比如某县城最大超市，带动方圆几百平米的经济，如果某天超市为了缩减规模，撤了，那这几百米的经济圈就没了依靠，核心变成非核心了。大城市靠的是集群，这个不行那个行，所以对抗风险能力就要更强。所以郊区或偏远地区，未来人口减少的速度会明显大于市中心，外加市中心和大城市的吸食，房价能维持不跌就算不错了，其实真正可怕的还不是价格下跌，是连问的人都没有。

总结
未来10年房价会分化，核心区域的房价会逐步稳定，并随着经济的发展稳步增值；差房子可能真的要烂大街，就像现在很多郊区的棚户区。

cblaster

几句话

姗姗来迟12345

打击假冒伪劣 发表于 2022-6-11 15:46
烟囱底下就没必要再分个1234了吧?有什么好分的?
再说了,大烟桶往南离的最近的楼盘就是城发这个楼盘了吧, ...

你个穷X也买不起！

徐嘉良1761628

姗姗来迟12345 发表于 2022-6-9 12:30
就你那个脑残的穷人思维，也配在论坛里谈房价？先考虑下吃了这一顿有没有下一顿吧！

顶你

yellowv2

GEYUN88 发表于 2022-6-10 10:06
如果只算芝罘和莱山
那么市区人口完蛋了，
作为老城区，芝罘这20多年有钱 有能力的都在莱山买房搬迁过 ...

那你问问楼主和丑陋的孔雀，他们能觉得除了芝罘和莱山的以外，在缩小一点东山片区以外的还算是城里人吗

姗姗来迟12345

sandro 发表于 2022-6-10 09:16
退一万步说，就是烟囱底下也有个1234，不动脑的，懂得都懂

GEYUN88

yellowv2 发表于 2022-6-10 09:59
这是我网上查的数据，楼主所说的核心区也就芝罘和莱山吧

如果只算芝罘和莱山
那么市区人口完蛋了，
作为老城区，芝罘这20多年有钱 有能力的都在莱山买房搬迁过去了
人口是在下降的

大写的S

ploverinfo 发表于 2022-6-9 23:08
十分之一绝对是不可能的，几个主要城区区加一起算200万人，百分之一也是2万套了
链家二手查询：芝罘+莱 ...

有道理。。。。不过未来20年 也会建很多 大平 洋房估计。。

yellowv2

GEYUN88 发表于 2022-6-10 09:58
就是市区。不包含代管县市

这是我网上查的数据，楼主所说的核心区也就芝罘和莱山吧

GEYUN88

yellowv2 发表于 2022-6-10 09:55
请问你这个市区人口多了60万的数据是从哪里来的，不会连牟平福山开发区高新区蓬莱区全算成核心区域了吧[e ...

就是市区。不包含代管县市

yellowv2

GEYUN88 发表于 2022-6-10 08:40
你没去过鹤岗，根部不理解当地的情况
东北是地级市核心城区 主城区大部分青壮年劳动力往南方走，
成规 ...

请问你这个市区人口多了60万的数据是从哪里来的，不会连牟平福山开发区高新区蓬莱区全算成核心区域了吧

sandro

ploverinfo 发表于 2022-6-10 09:07
你们的回复都我认真看过了，我认真的总结了下，认为房市即将全面暴跌，宁可睡大街也要白送的房子，你们再次 ...

发帖辛苦，讲的是真不错，我也推荐给大伙瞅瞅

sandro

姗姗来迟12345 发表于 2022-6-10 09:04
他总讽刺我买了大烟囱下面房子，这种心理极度扭曲的人，无非是“恨人有、笑人无”的小人嘴脸，别看他笑话 ...

退一万步说，就是烟囱底下也有个1234，不动脑的，懂得都懂

萧钛

两极分化是趋势

见隐显微

你们的回复都我认真看过了，我认真的总结了下，认为房市即将全面暴跌，宁可睡大街也要白送的房子，你们再次赢得了本场比赛的胜利

姗姗来迟12345

sandro 发表于 2022-6-10 08:11
不知道前因后果，但大概看出点来。我是想说生活这事冷暖自知，别人认定的事，你花再多口舌爷很难改变。泰 ...

他总讽刺我买了大烟囱下面房子，这种心理极度扭曲的人，无非是“恨人有、笑人无”的小人嘴脸，别看他笑话我买了城发泰颐新城的房子，即使是大烟囱下面的房子他也未必买得起

姗姗来迟12345

sandro 发表于 2022-6-10 08:11
不知道前因后果，但大概看出点来。我是想说生活这事冷暖自知，别人认定的事，你花再多口舌爷很难改变。泰 ...

下雨天打孩子，闲着也是闲着

2叔

满满的 干货