凭什么买了房子，还要高价买车位？

富甲大头菜

        今天同事谈论起福山万科的居民因为没有买车位被拒绝把车子开进小区，索性就挡了大门，结果大家都没有办法出入，继而大家又说起，既然高价买了房子，成了业主，凭什么不让车子进小区？一个小小的车位，没有房产证，没有产权，却比房子贵得多的多的多，凭什么啊？

听说现在莱山这边的小区车位一个要卖到10万以上，我了个去的，真是天价啊，买了车位，还要每个月按时交纳管理费，买个车子，这不等于多养了个孩子吗？

  我看这个话题得设个正方反方，大家说说，凭什么高价买了房子，还有掏出很多钱来买个车位，谁来制约车位的价格呢？不买车位，业主的车子就不能进小区，这样的规定合理吗？

JamesGang

海鲜迷 发表于 2015-5-18 08:33
不合理也没办法！哎。。。

怎么会没办法呢，拿刀砍了丫的。。。。
都这么个态度，妥协了，这帮丫的更变本加厉的欺负人。。。
砍了丫的。。。

JamesGang

乱收费行为。。逮一个砍一个。。。闹出人命来，政府才会重视。。

mzy

lc15034828 发表于 2015-5-21 11:04
楼上说的大道理，其实所有人都懂，但是全国的小区几乎都是这样的执行，并不是万科一家，或是烟台一个地区 ...

不是大道理，是法律、是法规，业主被侵权，自己不维护自己的权益，难道指望别人主动为我们主持公道？所以，还得靠业主们自己主动，主动维护我们自己的权益。

lc15034828

mzy 发表于 2015-5-21 09:45
赶着上班，没写完，上班又写了一些。

楼上说的大道理，其实所有人都懂，但是全国的小区几乎都是这样的执行，并不是万科一家，或是烟台一个地区。这也就变成了一种潜规则，以一个小区的力量抗争全国的潜规则，结果可想而知。现在最可行办法就是想办法降低租金和管理费的金额，以为这是一个小区的事情，是比较容易有胜果的。

mzy

lc15034828 发表于 2015-5-21 08:55
我第一句话就承认了你说的是正确的，但是正确的就一定是可行的吗？
物业法上说业主有权决定使用哪家物业 ...

赶着上班，没写完，上班又写了一些。

lc15034828

mzy 发表于 2015-5-21 07:28
第一，注意，现在的地下停车场是开发商在收租金，不是物业公司在收租金；

第二，地上停车场，租金的收取 ...

我第一句话就承认了你说的是正确的，但是正确的就一定是可行的吗？
物业法上说业主有权决定使用哪家物业公司，但实际上可以做的到吗？
现在对于一般人来说，能在不公平的大环境下追求自己所能接受的公平已经是现阶段最好的结果了。
敢问一句，您有见过任何一个小区的地下停车场是免费随意进出的吗？
租金和管理费中，我更理解不了管理费，租金我可以理解为是为既得利益而进行的追加付出，但是管理费呢？
管理了什么？ 打扫卫生？难道小区的卫生不应该物业的业务范畴吗？
个人的意见是把地上车位留给访客，地下车位租金降下来，买车位的不收管理费，门口设置车位剩余标识，无空位不允许进入，对于小区内乱停乱放的车可以上锁或几次警告后禁止入内
在无法改变现实的情况下，对于车位的事，我只有2点希望，1.可以尽量减少支出；2.要保持小区的环境的秩序

mzy

第一，注意，现在的地下停车场是开发商在收租金，不是物业公司在收租金；

第二，地上停车场，租金的收取，也是归全体业主所有的，这个没争议的，争议的只是地下停车场，

第三，我说的，就是不管地上的还是地下的，凡是小区内的，只要其自身不是容积率指标内的建筑，就是附属的，就是业主共有的，谁也无权专属！，

第四，物业收停车位租金是没有权利的，是否收、收多少，是业主大会决定的，这是毫无质疑的。

第五，车位租金和停车管理费，不是一个内容，停车管理费是车辆看管费，虽然我也质疑它，但我明白它与租金不是一回事，楼上的可能弄不明白车位租金和车辆看管费的区别。

第六，上班了，别迟到，到单位再继续写。

继续写：

第七，针对楼上的“全体业主对租金享有权利的解释”，你后面说的是对的，这些钱，只能用于业主的小区公共环境、设施的改善上，法律是有规定的。所以，物业没有支配权，往哪儿花，花多少，得业主大会-至少得业主委员会同意才行，而不是物业公司随便拿出一本账，我把这些资金支到这些地方去了。

第八，很多地方规定了小区停车管理费的规定，其实我们争议的不是停车管理费，而是停车管理费包括的业务范畴，如果物业公司的停车服务费是给我们看管车辆，看护车辆安全，这没问题；问题是，他说的停车服务费，只管卫生、照明、秩序......不管车辆安全。仔细分析

1）车辆，这属于业主的私有财产，放在公共环境中，存在车辆安全问题，如果物业是因为这个而收费，那么肯定无疑义，因为车你开不回家，物业没义务看管在公共环境中看护你的私有财产，所以收费管理，理所应当。

2）如果说如物业公司所说的，只管维护秩序、负责照明、打扫卫生.......之类的活儿，那么请问，我们的房产证是按建筑面积收的，我们全小区的建筑面积，摊分了整个小区宗地的土地使用权，道路、停车场、绿地........无一遗漏，哦，咱们先说地上停车位，是道路时，就是物业费该打扫的面积，画了个车位，停上车，就要另收打扫卫生的费用，你们从小区物业费中把它们减去了吗？还有照明，你不就是用的我们业主的灯在照明吗？这灯，只照停车位，不给小区业主照路吗？还有，小区秩序，小区秩序还有只维持一部分，不维持另一部分的吗？这有交通法规维持，轮不到你维持的。........所以说车辆停车管理费如果说不是看护车辆安全，而是卫生、照明之类的，属于典型的重复收费。

3）再说地下停车位，地下停车场，现在被开发商所占，既然是占，那就是他专属了，专属的建筑，卫生、照明、水、电、暖的费用，该物业什么事？那是“东家”的事，为什么出现了物业向业主收照明费、收卫生费，而不是向“东家”收？其实，物业在地下停车场收停车管理费，恰恰证明了，开发商不是“东家”，全体业主才是“东家”，停车场是公共设施，不是私人东家的资产，才出现了物业与业主之间的直接关系。

4）我们暂时顺着我们现在所处的现状说下去，再说那些买了停车位的业主，既然买了车位（针对上一条的租说的），那是业主的专属车位了，既然称专属，为何没有自己独立的照明、供水呢？既然是大家公用的照明、供水，你凭什么专属，所以根本就不具备专属条件，就是一公共设施？而且，专属的面积，是业主自己打扫卫生，凭什么物业来打扫卫生啊？所以，不论卖车位的，还是买车位的，都是不合法的，不具备专属条件，卖、买了，也没证，而且物业，也是作为公共设施管理的，怎能成为专属车位？。始作俑者，就是开发商的违法售、租，其次是，一些业主的违法买、租。

第九，所以，我说的，主要问题，不是物业公司和业主之间的问题，而是业主和开发商之间的问题。就是小区停车场（不管地上的还是地下的）的权属问题，小区停车场是属于业主的，不是属于开发商的，严格说是属于土地使用权的，而不是固定属于开发商公司的，开发商卖房子和地（房地是合一的），必须把宗地使用权包含的一切，哪怕一粒沙子、一棵草，更不要说停车位了，也必须随房地合一的房子出售，除了房地合一的房子，其他一切都是作为附属，随着转移，而不是脱离土地使用权的售、租。

第十、业主做主，现在没做到，就要努力做到，一步一步，业主们要团结起来，要斗争，依法索要回一切属于业主的权利！尤其停车场。一定要把开发商赶出去，他要在小区存在，只能以他没卖出去的房子（双证齐全的合法房子）的业主身份存在，不允许其强占为全小区配套的停车场，他没有权利在这儿为他自己单独立项目建停车场，他也没有权利只建楼房，不建停车场，楼、地和停车场不可分！把停车场分出去的楼、地是不合格的。

lc15034828

mzy 发表于 2015-5-20 17:01
规划的车位，不是规划给开发商或某个业主专属的，而是给全体业主使用的，现在是占着业主的地，建的停车 ...

您说的是道理，是正确的道理，但是对租金享有权利这个怎么解释？ 物业的解释一定是把租金用来进行小区环境改善了，那是不是就可以理解为全体业主都受益了呢？ 那么这个收益的创造者也就是租或买车位的业主是否应该享有更多的权利呢（也就是将车停入院内）？不想多付出而希望享有更多权益的无车位业主开车进小区的诉求是不是侵犯了无车业主的合理权益呢？  这些乱停乱放的车辆一旦影响了消防等因素而导致事故或险情的话，这个责任谁来付？

mzy

lc15034828 发表于 2015-5-19 17:29
所有车都能进的话，小区到处都是车，把所有的空间都占了，没车的业主的权利谁来保障？ 而且安全谁来保障？ ...

规划的车位，不是规划给开发商或某个业主专属的，而是给全体业主使用的，现在是占着业主的地，建的停车场被开发商霸占着不放，或者卖给了某些人专属（无证专属），才导致小区到处停车，这些车是应该停在停车场的-但停车场不让停！

车位租赁，不是价格高低的问题，而是一分钱也不应该收的问题，全小区的业主，对全小区所有车位享有同等的权利，不是哪个业主掏钱，就可以剥多其他业主的权利的。开发商卖车位，就更不合法了，没证，就是结果！

退一步，即使谈到出租，不是开发商说了算的，而是业主大会说了算的，收了钱，也是属于全体业主所有的，正如楼上所说，租车位，租金钱给谁呢？不是给那个把小区合法容积率内的房子和小区土地使用权都卖掉了的开发商，而是给购买了合法房子和土地使用权的全体业主，不管有没有车的业主，都对租金享有权利，因为土地使用权是小区宗地为单位的，是不可分的，大家共有小区宗地的土地使用权。

我说的车位，是不管地上的还是地下的，只要不占容积率指标，它就是附属设施，建的再富丽堂皇，也是容积率指标建筑的附属，不做附属的话，它就变成非法建筑了，就是这么个法律关系。它是不可能有证的，它的证，实际就是我们全体业主的房产证和土地证，不可能再给它重复办证了，开发商把房、地都卖掉了，仍然占着停车场，是强盗行径，相当于把没有停车场配套的住宅建筑和小区宗地转让给了我们业主，是不合格的小区。业主们要团结起来，依法用我们手中的房产证、土地证，把开发商从小区赶出去。

鲁网一丈青

白色爱丽舍 发表于 2015-5-18 06:15
小区内的所有地面面积是属于所有业主的，不收车位费，没车的业主吃亏，那么收了车位费，这些钱给谁了呢？
...

老衲弄了师太

lc15034828 发表于 2015-5-19 17:29
所有车都能进的话，小区到处都是车，把所有的空间都占了，没车的业主的权利谁来保障？ 而且安全谁来保障？ ...

在理，中肯。

lc15034828

所有车都能进的话，小区到处都是车，把所有的空间都占了，没车的业主的权利谁来保障？ 而且安全谁来保障？如果车位以极低的价格出租，那么买车位的业主的利益谁来保障？ 所有人都站在自己的立场说话，矛盾无论如何都是调解不了的。 而且不让进就堵入口，有车位的业主招谁惹谁了？有本事把车堵售楼处门口去。

mzy

开拖拉机赶集 发表于 2015-5-19 08:20
我们花了钱，场地是我们自己的。物业是我们花钱雇来给我们服务的，不是雇来剥削我们的。服务不好不交物业费 ...

现在的问题，主要不是物业的问题，而是那个把合法房子和小区土地使用权都卖掉了的开发商，还留在小区里胡搅蛮缠。他把停车场当成为他自己公司建的停车场了，让你再掏一份钱卖，他才交出来，否则，他就占着不放手。

我前面说的那一些，主要说明这个问题，我们的房子和土地使用权，是靠有停车场才合格的，停车场不占容积率指标，没有摊分小区土地使用权的资格，它的身份只能作为合法房子的附属。现在的问题是，开发商把附属于合法房子和土地使用权的停车场，违法的、胡搅蛮缠的从中剥离出去，要单独卖停车场，这是法律所不允许的，业主们也要奋起抗争的。

开拖拉机赶集

我们花了钱，场地是我们自己的。物业是我们花钱雇来给我们服务的，不是雇来剥削我们的。服务不好不交物业费，换掉物业，必需的，，，，，，，，，，

驱魔人C

别买车不就行了？

富甲大头菜

mzy 发表于 2015-5-18 21:56
开发商修建停车场，不管地上的还是地下的，花再多的钱、投再多的资，它也只有权把投入的成本加到主体住宅建 ...

这个必须顶

苏联内务部警察

反正俺啥都买不起。

mzy

开发商修建停车场，不管地上的还是地下的，花再多的钱、投再多的资，它也只有权把投入的成本加到主体住宅建筑价格里、加到与主体住宅建筑合二为一的土地使用权转让价格里，房价再高，它也有这权利。但开发商它没有权利脱离土地使用权单独处置停车场，不仅无权单独处置停车场，也无权单独处置小区宗地内的哪怕一粒沙子、一棵草。

地下室建设成本计入地面项目的开发成本，开发商是没有权利选择是否计入地面建设成本的，他是必须计入地面建设项目成本，他没有权利单独立项来建设的。


国家计委、财政部、国家国防动员委员会、建设部印发关于规范防空地下室易地建设收费的规定的通知计价格[2000]474号
颁布时间：2000-04-27 00:00发文单位：国家计委 财政部 国家国防动员委员会 建设部

各省、自治区、直辖市物价局（委员会）、财政厅（局）、人防办公室建设厅（委员会），各军区人防办公室：
为加强结合地面建筑修建战时可用于防空的地下室工作，有利于促进防空地下室建设与经济建设协调发展，根据《国务院批转国家计委关于加强房地产价格调控加快住房建设意见的通知》（国发〔1998〕34号）规定，我们制定了《关于规范防空地下室易地建设收费的规定》，现印发给你们，请认真贯彻实施。
　　附件：关于规范防空地下室易地建设收费的规定
为加强结合地面建筑修建战时可用于防空的地下室（以下简称防空地下室）工作，有利于促进防空地下室建设与经济建设协调发展，现就规范防空地下室易地建设收费的有关问题作如下规定：
一、结合地面民用建筑修建防空地下室是依法建设人防工程的重要组成部分，是战时保障城市居民就地就近掩蔽，减少人员伤亡的重要途径。在人防重点城市的市区（直辖市含近郊区）新建民用建筑，要按照原国家人民防空委员会、国家计委、城乡建设环境保护部《关于改变结合民用建筑修建防空地下室规定的通知》（人防委字〔1984〕9号）的规定修建防空地下室。防空地下室建设所需资金，纳入建设项目投资计划。建设费用据实列入建设项目开发成本。
　　二、对按规定需要配套建设防空地下室的，防空地下室建设要随民用建筑项目计划一同下达，坚持同步配套建设，不得收费。对按规定需要同步配套建设，但确因下列条件限制不能同步配套建设的，建设单位可以申请易地建设：（但须缴纳易地建设费）
（一）采用桩基且桩基承台顶面埋置深度小于三米（或者不足规定的地下室空间净高）的；
　　（二）按规定指标应建防空地下室的面积只占地面建筑首层的局部，结构和基础处理困难，且经济很不合理的；
　　（三）建在流沙、暗河、基岩埋深很浅等地段的项目，因地质条件不适于修建的；
　　（四）因建设地段房屋或地下管道设施密集。防空地下室不能施工或者难以采取措施保证施工安全的。
　　三、建设单位依前条规定提出易地建设申请，经有批准权限的人防主管部门批准后，应按应建防空地下室的建筑面积和规定的易地建设费标准交纳建设费用，由人防主管部门统一就地就近安排易地建设人防工程。
　　四、防空地下室易地建设费的收费标准，由省、自治区、直辖市价格主管部门会同同级财政、人防主管部门按照当地防空地下室的造价制定，报国家计委、财政部、国家人防办备案。对以下新建民用建筑项目应适当减免防空地下室易地建设费：
（一）享受政府优惠政策建设的廉租房、经济适用房等居民住房，减半收取；
　　（二）新建幼儿园、学校教学楼、养老院及为残疾人修建的生活服务设施等民用建筑，减半收取；
　　（三）临时民用建筑和不增加面积的危房翻新改造商品住宅项目，予以免收；
　　（四）因遭受水灾、火灾或其他不可抗拒的灾害造成损坏后按原面积修复的民用建筑，予以免收。
　　五、防空地下室易地建设费由各级人防主管部门严格按照国家规定组织收取。收取的收入属于预算外资金，应全额缴入预算外资金财政专户，实行“收支两条线”管理。防空地下室易地建设费应纳入人防经费预算，统筹安排并专项用于安排易地建设人防工程，各级人民政府和有关部门不得统筹调剂，不得用于平衡本级预算，不得挪作他用。
　　六、各级政府价格、财政主管部门要加强对防空地下室易地建设费的监督检查，对擅自扩大收费范围、提高费用标准、改变收费资金用途等违反国家有关收费管理规定的，要依法查处。
　　七、各省、自治区、直辖市政府价格主管部门可会同财政、人防主管部门结合当地实际情况制定具体实施办法，并报国家计委、财政部、国家人防办备案。
　　八、本规定自颁布之日起执行。

mzy

开发商经常胡搅蛮缠的几招，

1）小区地下停车场是防空设施，归国家所有，和平时期的使用权收益归投资者所有。开发商就以投资者自居，霸占停车场。

2）近些年的物权法里第七十四条，规定停车场停车位由“当事者”通过出售、附赠、出租的方式来约定。

这是歪曲法律的一些招式，

一）人防设施说、投资者说：

1）小区建防空设施，不是可建可不建的，是法定义务，必须建。
2）小区的防空设施，不是单独修建的，而是结合地面建筑和地面土地使用权修建的，其专业名称为“结建人防设施”。注：单独修建的防空设施，国家是要为它划拨土地的，小区的防空设施，用的是小区用地。
3）结建防空地下室，结合的权利也是属于小区土地使用权的，不属于开发商那个公司，开发商无权以自己公司的名义，来投资建这个防空地下室，而是以土地使用权的权利来投资建地下室，这是要依法随着土地使用权的转移而转移的，离开土地使用权单独处置它，是违法的，也构成对小区土地使用权的侵权。
4）防空地下室的投资，其中最大的投资就是土地使用权的投资，而在小区宗地范围内的投资权利，不属于某个公司，而是属于土地使用权。也就是，防空地下室的投资者必须是小区宗地使用权的持有人，我们买了全小区容积率指标内的合法建筑和小区宗地土地使用权的全体业主，才是防空设施的投资者。
5）投资者是业主，不是开发商！除非它开发商一套房子也不卖，它才是投资者，只要卖掉一套房子，开发商也不是唯一投资者，因为土地使用权是以宗地为单位登记的，是不可分的。


二）物权法说

《物权法》
第七十四条　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
　　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。


大家看74条的上款，是.......第六章　业主的建筑物区分所有权........第七十四条.........。大家看明白了吧，第六章，“业主的建筑物区分所有权”，这里已经没有开发商了，是业主，开发商那个公司在这儿的身份是业主不是开发商了。而作为开发商的开发经营活动，是把土地使用权整个项目的一切交付业主，交付给包括他自己公司在内的全体业主，才用这70-83条的法律条款来区分所有权的，而开发商公司的业主身份，是凭借着没有卖出去的房子（当然是容积率内的合法房子）来当业主的，不是凭无权单独处分的、即使占有或处分了也没有产权证的停车位来当业主的，它只是小区全体业主中的一员或几员而已，它无权单独从开发商身份的公司里直接免费接过并占有为全小区所有建筑配套建设停车场以及防空设施的和平时期使用权。

“当事人”没有开发商，只有业主，这是大章规定的，请开发商把停车场依法随土地使用权交给全体业主（不仅停车场，一粒沙子、一棵草也要交付），把你对小区宗地项目的开发建设完完整整建设完毕、开发完毕，尤其是法定开发义务履行完毕，交付以后，再凭你没有卖出的房子的业主身份，来与全体业主来适用物权法第六章，来适用第七十四条吧。

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买了车位，还得交管理费，怎么想也不合理