版主分享----------------------我们究竟应该怎么买房

mikewolf13 · 发表于 2015-3-27 11:09

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本帖最后由 mikewolf13 于 2015-3-31 18:54 编辑

我们究竟应该怎么买房

   最近网友提问较多而且问题多集中在具体的楼盘版主比较忙  也不可能针对每一个楼盘都有深入的研究所以无法一一回复望予以谅解

   在此开一个新帖就网友的问题集中做一个回复主要在购房思路上把我的经验与大家一起分享

   一、自住与投资是不是矛盾？
   很多人说我买房是自住  并不是投资版主非常不认可这个观点人生数十年  我们无论做什么事  都要规划到数年之后不能只盯着眼前

      随着经济的发展人民收入的不断提高一生只住一套房的可能性越来越小  即使购房只为自住也要考虑到将来置换更大的房子到那个时候第一套刚需房就是购买改善房的资本所以首套房的购置不仅仅要考虑满足自住性需求同时也要兼顾到房子的增值  保值空间

   举例：A与B家庭收入完全相同  同时购入首套房总价均为50万    十年后又同时卖掉旧房  购买200万的改善房
      因为A购买的首套房涨幅较大当前市值100万    因此A只需要再付100万就可以完成改善
      B购买的首套房因为涨幅小  当前市值只有70万因此B需要再付130万  才可以完成改善

      完全相同的两个家庭因为不同的选择家庭资产却相差了30万元 B家庭需要更努力的工作才能追上A家庭看到这个结果你能说我买房只为自住  不在乎涨跌吗？

      二、究竟应该买什么样的房子？
      对首套房来说便利的交通  配套完善的商业医疗优质的教育资源性价比是最需要考虑的因此对那些收入并不是很高的年轻人购买配套完善区域的二手房是最佳的选择  年轻人收入较低  选择二手房可以减少居住成本（物业电梯费自来水加压费）减少通勤时间（节省上班时间和接送孩子的时间）减少交通成本（车辆购置  折旧保险  油费  罚款）  不必为孩子的教育犯愁（配套完善的区域通常都有不错的学校）

      需要特别提醒的是买房要特别注意周边的教育资源我见过很多家庭为了孩子的教育  卖掉了郊区的新房大房回到中心区购买破旧的二手房因此在购买首套房的时候要特别注意教育资源

   对于改善房来说户型面积楼层小区和小区周边的环境、绿化邻居的素质（孟母三迁择邻而居）  才是重点考虑的问题价格反而是其次

      三、如何确定房子的增值潜力
      李嘉诚说地段地段还是地段    版主说  稀缺性  稀缺性  还是稀缺性。
      如何理解稀缺性    1、郊区的洋房 2、老城区的新房、次新房  3、具有特殊资源的学区房都属于稀缺资源

   下面我举例说明
   1、郊区的洋房
   目前规划的小区对容积率都有一定的要求一个小区一般都规划超高层高层和小高层某些小区的开发商会建一批洋房用来降低整个楼盘的容积率  提升楼盘的档次这种洋房供应数量不多

   以下为版主在2009年在黄务购入的这样的小洋房

   2、老城区的新房
   老城区一般都盖满了房子想建新房必须通过拆迁来获得土地这就加大的开发商的成本同时老城区的配套完善正应了老李的那句话地段  地段  还是地段

   以下为版主2012年购入的南大街小户型

      3、具有特殊资源的学区房
      孩子是家庭的重心家长对孩子的教育也是越来越重视  2014年7月山东省下文  要求取消择校 2014年8月烟台下文取消择校就近划片入学 9月芝罘区开始执行该政策 2015年再次下文要求在六区及个县市区全部取消择校

   从全国各地的情况来看凡是划片入学的城市优质学校的学区房都是只涨不跌版主说  学区房的抗跌性更好  上涨的动力更足

   以下为版主在2014年6月突击看房在7月初购买了二中南通路双学区

   四、我们的房子究竟值多少钱

   无论是新房还是二手房从你签订购房合同的那一天起就意味着它已经变成二手房很多人喜欢用在售的一手房价格来衡量自己房子的价格这是不对的
二手房的价格是由市场决定的真正的成交价格是报价比较低的房源要学会尊重市场

      举例说明：差不多的两套房子有的房东报价7000 有的房东报价6000 消费者会选择哪一套？自然是报价低的那套

      五、房价涨跌到底由什么决定

      房价涨跌到底是由什么确定    成本？政策? 版主说最主要的决定因素就是  供求关系

      举例说明：
      A楼盘位于新区  常住人口相对较少楼盘为高层小区单个大楼盘体量较大  可以容纳数万人   购房目的以改善和投资为主
      这样的楼盘未来五年内二手毛胚房的挂牌量是非常大的由于房东之间的竞争  购买的人又少房价短期内很难起来一旦有个风吹草动  甚至会有大量低价抛售的现象

      B楼盘  位于成熟城区常住人口较多楼盘为多层或者小高层单个楼盘体量较小  容纳数千人甚至数百人  购房目的以自住为主
这样的楼盘  未来的二手房挂牌量是极少的甚至一个小区只有一两套二手房在售想买的人却比较多  这样的楼盘由于供求关系的不平衡价格上涨的动力会更强即使楼市下跌因为多是自住也不会出现大量抛售的现象

   小结：无论是自住还是投资尽量选择入住率高的小区购房目的多为投资的小区千万要谨慎购买

   六、未来该如何买房？
   无论是自住还是投资购买房产都是一项长期的投资行为要求我们至少看到未来五年的趋势随着中国经济的降速房地产的黄金时期已过未来的十年买房在考虑潜力的同时更要考虑风险

   版主建议：尽量选择配套完善的区域虽然涨幅偏小但风险也控制到了最低

   七、什么时候买房最合适？    大多数人的心理都是买张不买跌楼市下跌时  买房的人都会选择观望  期望房价跌的越多越好版主认为长期看  房价是波动上涨的在这个大趋势下  阶段性房价下跌时反而是最好的购房时机因为在下跌期购房者可选的余地大  可以慢慢挑慢慢选甚至可以买到低于市场价很多的房子当然不是房价刚下跌就出手买房而是等待房价下跌到平台期  维持一段时间企稳后才是最佳的购买时间

   举例：房价下跌期市场价为50万的房子按照市场价是很难卖出去的    有些房东因为某些原因急需用钱或者因为房东极度看空楼市会以低于市场10%  甚至20%的价格抛售房子历次房价下跌过程中都出现过这种情况去年的六七月份出现过不少低于市场价10-20%的抛售房源 9月30日  上层出台9.30政策后这种抛售的现象就停止了  今年的春节前（节前有些老板要发工资  或者还清借款  会低价出售手中的房产）同样出现的这种现象    当然这种情况大多是要求一次性付款的

   小结：房价下跌  或者低迷期总有急用钱或者沉不住起的房东抛售房产  常常可以买到低于市场价10%甚至20%的房产一旦楼市止跌回暖这些超低价房源立刻消失成交价也回归至市场价水平

   八、未来烟台楼市的发展趋势
   版主说过房产是一种长期投资因此就要求我们至少看到未来五年  甚至十年的趋势现阶段烟台还属于新兴城市楼市处于青年期中心区的房价与郊区的价格差异并不大  比如南大街高层90000-10000元左右惠安  世回尧黄务的多层已经涨到了8000元  小高层在7000多元  高层多在6000多元差异并不明显    但是纵观房地产已经步入成熟期的国家和地区中心区公寓房的价格往往是郊区同样房产的数倍

   版主认为随着城市化的进程促进中心区房价上涨的最大因素是通勤时间目前从莱山区或者黄务到中心区上班的人们已经需要每天花费接近两个小时随着交通拥堵的加重试想烟台这个屁大的城市从郊区到市区的单次通勤时间超过1.5个小时你还愿意每天花3个小时  甚至更多的通勤时间去享受所谓的优质空气和优美的环境吗？答案显而易见（全国上班族平均上班距离是9.18公里，平均上班时间为28分钟）

   北京五环内的房价正是在北京楼市步入成熟期（二手房和一手房的交易比例为2:1 烟台为1:2）并且五环外每天的通勤时间大幅上升时才快速上涨把五环外的房价远远抛在后面

   小结：08-09年版主认为黄务片区是价值洼地
            2012年版主认为学区房是价值洼地
                  2014年版主认为10年后中心区是价值洼地
            （有兴趣可以查阅版主以前的帖子）

   以上是版主多年的心得走过一些弯路犯过一些错误  也有过不少感悟正在逐步走向成熟分享在论坛里欢迎大家拍砖！

         最后用某网友一段经典的语言结束本帖
   不管你是否愿意承认，社会，永远都是只以成败论英雄。想要成功，最重要的不是努力，而是抉择。抉择对了，努力和奋斗才能让你越走越顺；抉择错了，越努力，离成功反而越远。
心态是关键，掌控好心态，做出正确抉择，并为之去努力，就会得到自己想要的东西。

热情洋溢 · 发表于 2015-10-16 12:07

今年炒股的，真是大喜大悲呀。

mikewolf13 · 发表于 2015-10-15 10:47

清泉之音发表于 2015-10-14 11:23
版主的文章非常专业，绝不是所谓专家的脱离实际的点评，如果能用心琢磨，对刚开始置业及改善住房的人群是极 ...

欢迎入群讨论烟台论坛房产置业交流 327847335

清泉之音 · 发表于 2015-10-14 11:23

版主的文章非常专业，绝不是所谓专家的脱离实际的点评，如果能用心琢磨，对刚开始置业及改善住房的人群是极好的参考，其实这都是人家通过多年的买房实践及分析得出的经验之谈，含金量特高的帖子。

猫咪毛毛 · 发表于 2015-5-20 10:01

专业！长知识了，版主土豪啊

魏园盆景 · 发表于 2015-4-1 20:53

木魅山鬼发表于 2015-4-1 16:01
感谢版主分享经验！

100年没看见你了！

木魅山鬼 · 发表于 2015-4-1 16:01

感谢版主分享经验！

fztzl · 发表于 2015-4-1 11:59

打醋和料酒的经过！！！！！！

魏园盆景 · 发表于 2015-4-1 11:04

打酱油的路过！！！！！！！！！！！！

mikewolf13 · 发表于 2015-3-31 18:28

一直爱亚辉发表于 2015-3-31 17:59
经常关注你的帖子，最近房产出新政了，想买一套毓璜顶小学或者南通路小学的学区房，给推荐一下吧。新房还是 ...

最稳定的学区房就是那些历年都划在学区里的老旧的二手房

银都财富中心是新划入的未来几年学区不稳定每年都会有所变动理论上存在被划出学区的风险慎重购买

名仕豪庭预计是毓璜顶小学学区但不能保准只有教育局八月份公布学区之后才知道是不是属于另外名仕豪庭属于七中潜力没有双学区的房子大

翡翠小区属于没落的小区管理十分混乱卫生也很差后期潜力不大出租也不算理想

翡翠明珠是不是学区也要看将来是不是能划入存在一定风险

如果想买双学区最理想的就是购买历年都在学区内的二手房这是最稳妥的办法因此这些七八十年代的破房子也是最贵的

fztzl · 发表于 2015-3-31 18:08

本帖最后由 fztzl 于 2015-3-31 18:09 编辑

一直爱亚辉发表于 2015-3-31 17:59
经常关注你的帖子，最近房产出新政了，想买一套毓璜顶小学或者南通路小学的学区房，给推荐一下吧。新房还是 ...

三环市场附近比翡翠明珠有投资价值。。

fztzl · 发表于 2015-3-31 18:06

一直爱亚辉发表于 2015-3-31 17:59
经常关注你的帖子，最近房产出新政了，想买一套毓璜顶小学或者南通路小学的学区房，给推荐一下吧。新房还是 ...

银都财富45平46万？几楼？北向么？

一直爱亚辉 · 发表于 2015-3-31 17:59

经常关注你的帖子，最近房产出新政了，想买一套毓璜顶小学或者南通路小学的学区房，给推荐一下吧。新房还是二手房，我自己已经在桦林颐和园有自主的房子一套，现在想买个学区房，主要是孩子上学方便，还有就是投资保值的需求，首付在20.。30万之间不知道前辈有没有什么中肯的建议或者推荐名士豪庭现在49平米的 41万还有入手的必要么，银都财富中心的 45平米精装的46万哪个比较好，还有三环市场附近的老房子和翡翠里的房子哪个后期潜力大一些，新雅开发的翡翠明珠有没有后期上涨空间？谢谢啦

mikewolf13 · 发表于 2015-3-30 21:52

静美骨质瓷餐具发表于 2015-3-30 13:54
我估计到时候我能买个次二手房！郁闷啊！最主要的是钱不足！所以不敢生二胎！

钱慢慢挣孩子慢慢生什么都得一步一步来不是按照自己规划的路走下去这就足够了

mikewolf13 · 发表于 2015-3-30 21:51

wqx0532 发表于 2015-3-30 13:37
投资是看回报的，不仅仅的是保值。保值也有很大的不确定性。 10年内保值问题应该没问题。

对普通老百姓来说除了存款和理财还有更好的投资渠道吗？

房子肯定不是回报率最高的投资但是却是最简单  最稳妥  最安全的投资渠道

股市也好  黄金也罢只要处于下跌阶段就不产生任何价值

房子就不同  即使房价处于下跌期  一样可以收租获利（3-5%）等待再次上涨

静美骨质瓷餐具 · 发表于 2015-3-30 13:54

mikewolf13 发表于 2015-3-28 23:23
不远新三中学区三中今年开始搬迁至黄务我那个房子距离新三中大约1000米

一中学区炒的价格过高 ...

我估计到时候我能买个次二手房！郁闷啊！最主要的是钱不足！所以不敢生二胎！

fztzl · 发表于 2015-3-30 13:42

本帖最后由 fztzl 于 2015-3-30 13:43 编辑

wqx0532 发表于 2015-3-30 13:37
投资是看回报的，不仅仅的是保值。保值也有很大的不确定性。 10年内保值问题应该没问题。

保值的定义就是赶上通货膨胀，优质物业每年房价涨幅加租金收益在10%以上，这种回报还不足够么？而且风险很低，反过来说现在拿100万出来买信托也好、买股票也好也许收益很大，但是风险也随之加大，投资要对风险和收益进行综合考量。而且对于普通人来说拿出100万炒股能吃得下睡的着么？天天看大盘压力太大。另外，能看10年已经很不错了，10年后再做其他布局也未尝不可。

wqx0532 · 发表于 2015-3-30 13:37

fztzl 发表于 2015-3-30 13:33
能抵制住通货膨胀，保值就行。

投资是看回报的，不仅仅的是保值。保值也有很大的不确定性。 10年内保值问题应该没问题。

fztzl · 发表于 2015-3-30 13:33

wqx0532 发表于 2015-3-30 11:50
如果有需求可以买。
没需求，现在投资买房，不值得。房市黄金期已过，买房不光看目前的价格，还要考虑通 ...

能抵制住通货膨胀，保值就行。

fztzl · 发表于 2015-3-30 13:31

飙车一族发表于 2015-3-30 11:27
钓个J8
还放长线
股市都疯牛了

行，你去炒股吧，你不适合投资房子。

mikewolf13 · 发表于 2015-3-30 12:15

wqx0532 发表于 2015-3-30 11:50
如果有需求可以买。
没需求，现在投资买房，不值得。房市黄金期已过，买房不光看目前的价格，还要考虑通 ...

看怎么比较了前十几年买房肯定是比存钱买理财上算的多

未来十年就需要眼光了没有点专业知识还是别投资房产了老老实实存钱理财吧

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