土地市场，一直被视为楼市风云的“前情表”，预示着整个楼市的行情趋势，随着2022年的到来，烟台2021年土拍也已经收官。
这一年开始，国家对22个热点城市的土拍进行改革，即一年分三个批次进行土拍，不像之前，一年好几次。
烟台虽然不是这22个热点城市之一，不过土地成交也受到了一些影响。
今年烟台土拍多了几个明显的标签：底价成交、溢价率低、大多为国企拿地......
总的来说，今年成交的地块还真少，加上两宗社会福利用地，只有43宗非工业用地成交，其中涉宅地块41宗，2宗为社会福利用地，成交总价145.2641亿元，平均楼面价3181元/㎡。
数据提供：腾策顾问，仅供参考
和去年相比减少了37宗，为近五年来新低，成交总金额减少了108.2275亿元，总出让面积减少了134.1335万㎡。
从区域土地成交看，芝罘区土地出让最多，成交16宗，总出让面积77.4102万㎡，成交总价为59.9350亿元；
莱山区成交土地9宗，总出让面积56.4904万㎡，成交总价为42.1070亿元；
开发区成交土地6宗，总出让面积32.9604万㎡，成交总价为8.4629亿元；
高新区成交土地6宗，总出让面积35.5675万㎡，成交总价为26.5200亿元；
福山区总成交土地3宗，总出让面积12.8278万㎡，成交总价为6.6562亿元；
牟平区总成交土地3宗，总出让面积3.4073万㎡，成交总价为1.5830亿元。
这些地块中，有的今年已经入市。
比如福山区天府重工地块，万科四季光年于去年12月25日首次开盘，建面约79-110㎡，均价9000元/㎡-10000元/㎡；
芝罘吾悦广场住宅项目去年9月19日开盘；均价13000元/㎡，建面约105㎡-160㎡。
再比如，力高和天爱置业合作的下曲家北侧地块项目，力高天爱君逸府洋房、小高层在售，均价14000元/㎡，建面约为103~143㎡，特惠房源12403元/㎡起
福山区美光金银丝地块，碧桂园·都荟四季5#6#9#10#也已经开盘，参考均价为9500元/㎡。
从以上数据不难看出，芝罘区土地市场有16宗土地成功摘牌，其中有11宗位于黄务片区，供应量如此之大，其他板块望尘莫及，未来一段时间内，这里将进入全面开发建设热潮。
莱山区土地出让集中在南部村改板块和中心板块，莱山中心城区土地开发殆尽，西部和南部这里有更广袤的土地，未来或将成为莱山区土地重点供应区域，房企的必争之地。
业内分析，由于三到红线的限制，虽然房地产行业面临洗牌，但是头部房企也会受到了一定的限制。
从烟台今年土拍中就能看出来，除了优质的热门地块价格依旧继续走高，其他偏远地区的地块价格并没有明显变化，土拍市场呈现冰火两重天。
与此同时，由于房企融资受限等因素影响下，烟台下半年土拍一度成为国企、央企主场，地块几乎被它们包揽。
2021年很多城市的土拍，据说国企央企拿地居多，而在烟台，反应也很明显，单就有国有企业背景的企业拿地，43宗成交地块里面，就占了21宗，占比48.8%。
我们用个排除法，43宗成交地块里面，纯民营企业，像碧桂园、力高、丰金、蓝光等，只拿了20宗地块。是不是很少很少？是不是意味着民营企业疯狂拿地的时代结束？
因为万科不能简单定义为国企还是民企，而是具有国资背景的股份制企业、混合所有制企业，所以我们排除在外。
房宝宝觉得这种拿地的方式可能是未来土拍市场的主流，未来楼盘开发集中以国企央企、或者国企+民企联合开发为主，这在某种意义上说有利于市场稳定，至少跑路烂尾不会发生。
房宝宝梳理了一下，成交的这43宗地块中，有溢价的只有2宗地块。也就是说，有41宗地块都是底价成交。
虽然只有2个地块有溢价，但溢价率都不高于20%。
其中，蓝天集团拿下的姜家疃北侧中间及西南侧地块A宗地，溢价率最高，为18.87%。成交的楼面价也不便宜，逼近6k了。
房宝宝认为，高溢价或将告别历史舞台，同时也从另一个角度反映了“房住不炒”，房地产市场要回归平静，房价大涨大跌的局面或许不会再有，土地市场上，大风大浪平地起波澜的情况可能也不会有，地价未来都将是平稳的。
这一年成交的43宗土地中，容积率≤2.0的有21宗，占比48.8%。
数据提供：腾策顾问，仅供参考
容积率≤1.5的地块有9宗，在近年来也算是比较多的。同比去年增长3.4%，在这9宗里面，容积率≤1.2的又有5宗，分别是蓝天集团占了3个，烟台业达国际人才集团有限公司1个，恒堃集团1个。
数据提供：腾策顾问，仅供参考
其中容积率高于3.0的更少，仅仅只有4个。这4个里面，有3个是商业住宅混合用地，最高的是蓝天集团拿下的白石区片改造H1地块，高达4.07。
今年12月份，烟台加大优质地块投放力度，使得低容积率的土地投放大大增加。
当前政策放宽更有利于改善型需求的释放，同时购房者对于居住环境、品质等要求日渐提高，优质地块的出让，尤其是低容积率土地的出让步伐加快，将有利于更好地满足改善型购房者的需求。
除此之外，还能以低密度、生态宜居的优势吸引购房者，拓展城市发展空间，缓解城市内部人口与交通压力。
楼面价作为开发商的建设成本之一，能在一定程度上反映楼盘价格。
目前房价合不合理，房子该不该买，区域内哪个楼盘物有所值……都能够从楼面价上判断一二。
腾策数据显示，烟台非工业用地楼面价2017年为1399元/㎡，至2019年同比大涨120.9%，突破3000元/㎡大关，呈平稳上升趋势，2021年，为近五年来首次下跌。
数据提供：腾策顾问，仅供参考
此外，今年烟台新增5宗楼面价超过5K的涉宅地块，与去年相比，减少了3宗。
然而，在2021年43宗的土地成交中，烟台又诞生了一宗万元地，竹林路以南、福临夼安置房以西A1宗地成交楼面价为12102元/㎡，刷新了烟台住宅用地成交楼面价的天花板。
足见房企们对于烟台中心城区优质地块依然充满信心和后市的看好。
纵观2021年烟台楼市，仅有开发区A-19小区地块和牟平区东关路东、三山大街南地块两宗地块流拍。
最近有粉丝跟小编咨询，未来，当土地价格被逐步控制的时候，楼价会降吗？
对于长远来说，影响不大。
毕竟，决定房价的，永远都是供需关系。
换句话来说，持续的人口流入、高额的资金流入、优质的产业导入，这些指标，对于一个城市的房价趋势而言，远比地价本身重要得多。
而中期来看，相比土地价格，土地供应量更值得关注。
当下供应的“面粉”，一两年后“出炉”，就会转变为市场上实实在在的房产供应，假如供大于求，未来房价上涨的压力会减小。
以上，就是2021年烟台土拍出现的几个变化，也许，2022年，可能是烟台楼市一个新的开始。
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发表于 2022-1-6 16:24
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