也来谈谈未来的房价

见隐显微

出生人口减少是共识，所以房价未来不会再有过去20年的暴涨了，这个结论可以参考**的相关视频，说得非常全面和透彻，这方面我觉得在高层已经看得很清楚了，所以才反复强调房住不炒，避免泡沫破裂。
但会不会像很多人认为的，现在所有的房产都是泡沫，仍然会一路下跌，一直跌到白菜价，这基本也是在做梦。

我来说下我的逻辑：

关于人口减少
人口减少导致住房整体需求减少，这个没有异议。但不可忽略的一点是人口减少，中国的国力却在不断提升，人口质量也不断提高，人们对生活水平的追求在提升。中国人民已经不满足于温饱了，所以衣食住行都要朝着美好生活的方向努力。国家越来越富，人口越来越少，意味着人均资产越来越多，换句话说人们越来越不差钱了，这意味着什么呢？
20年前我们是要快速做大蛋糕，表现出来的就是全国房价普涨；现在蛋糕的大小已经差不多了，或者不需要那么快的增速了，接下来就是怎么分蛋糕的问题了。好东西人人都想要，房子也不例外。拥有越多好的属性，会越来越得到人们的追捧，属性包括：地段、学区、医院、交通、环境、产权性质等等，总得来说，越稀缺的资源就越保值。
对中国大部分地级市来说，即便再发展20年也达不到目前一线城市的规模，所以参考北上广深的城市发展路径就基本没错。越是一线城市，中心的土地就越稀缺。上海很多年前市中心就已经无地可卖了，深圳更是弹丸之地，由于城市区域小，所以带动了东莞、惠州的大发展，这都是明牌。
拿烟台来说，真正的核心区域就是芝罘、莱山的那一小片区域，随着城市配套的逐步完善，市中心的土地也会像上海一样，最终无地可卖。但凡是个正常的家庭：谁不想孩子可以接受良好的学校教育，上班去哪都近公交线路还多，120打个电话15分钟就能到，去海边不用开车，周围超市药店菜场一应俱全，如果是个别墅还能种点花花草草那就更美了。美好生活，谁不想要？既然大家都想要，那就用钱来竞争。

关于城镇化率
城镇化率发达国家是70%，2021年末中国是64%，可以说单从城镇化率我们已经发展到了尾声，空间不大了。但城镇化率也包括县市，以目前的情况来看，县市也会再被大城市吞食，未来我们可能要关心的是人口在100万以上的规模以上城市化率了。

关于城市规模
这次上海的疫情暴露出人口千万以上的超大城市还是有弊端的，一旦出现问题，各方面都出现了挤兑，所以未来我们的方向也许是打造更多类似烟台这种人口百万到千万的城市。


关于房价统计
统计口径用到房价都是均价，新房越盖越偏，拉低了均价。其实我们相同区域二手房价格的变化才是最真实的。


郊县及偏远地区
应该说，无论郊县还是偏远地区，哪里都有核心区域，哪怕是一个村也有核心区域。只是城市规模越少，核心区域也就越小，对抗外界影响的缓冲也就越小，变化的也越快。比如某县城最大超市，带动方圆几百平米的经济，如果某天超市为了缩减规模，撤了，那这几百米的经济圈就没了依靠，核心变成非核心了。大城市靠的是集群，这个不行那个行，所以对抗风险能力就要更强。所以郊区或偏远地区，未来人口减少的速度会明显大于市中心，外加市中心和大城市的吸食，房价能维持不跌就算不错了，其实真正可怕的还不是价格下跌，是连问的人都没有。

总结
未来10年房价会分化，核心区域的房价会逐步稳定，并随着经济的发展稳步增值；差房子可能真的要烂大街，就像现在很多郊区的棚户区。

姗姗来迟12345

文章值得一读，有道理

姗姗来迟12345

最近烟台降价很厉害那几个偏远楼盘，慎重出手，你觉得捡便宜了，其实是吃大亏了，因为当你想卖的时候根本无人问津你就草鸡了，房子如果不具备流通性那就完蛋了，谁也不敢说我这辈子就住这套房子不动了，或者你要用钱的时候，这房子只是一堆钢筋水泥而已，毫无价值。具备流通性的是优质房产，优质房产的三要素：好租、好卖、好贷款。

--妍

别的地方不知道， 感觉 烟台是，开发区好房子会稳步上升，莱山区的好房子稳定或者略降，差点的 会一直 下降。。整体，新开盘 好地脚和新设计的房子会越来越贵。。

新房供应量会越来越少。

姗姗来迟12345

买房一定要买优质房产，以后不是所有的房子都能卖得出去，不要买套房子砸自己手里。我这不是劝人买房哈，我只是针对楼主的文章补充一下自己的观点，想买的就买，不想买的不要买，你买不买跟我没有一分钱关系哈，字母之类的滚远点！

见隐显微

暄妍 发表于 2022-6-9 09:45
别的地方不知道， 感觉 烟台是，开发区好房子会稳步上升，莱山区的好房子稳定或者略降，差点的 会一直 下降 ...

是的，开发区一部分区域也算核心区域，主要是上班方便

见隐显微

姗姗来迟12345 发表于 2022-6-9 09:44
最近烟台降价很厉害那几个偏远楼盘，慎重出手，你觉得捡便宜了，其实是吃大亏了，因为当你想卖的时候根本无 ...

是的，好租是最关键的。好租即便卖不出去也能换成现金流，否则就真的烂手了。

yellowv2

这套理论只适用于北上广等一线城市，像烟台这种10年内人口只增长的10万的人口流出型城市根本不适用，烟台根本没有什么所谓的核心地段，也没有那么多外来人口争夺核心地段，这也能解释为什么你所谓的芝罘莱山等核心地段，房价没有高出其他地方太多的原因，按目前的发展态势，烟台慢慢的东北化、鹤岗化是必然的，也不用吹学区医疗什么的，市场决定价格，如果学区能吹起来的话，那从18年到现在早就应该起飞了，以现在烟台学区医疗的状况，原来核心资源只有被稀释的可能，没有再集中的可能了

ytwskx

有道理，也就是稀缺的只会更加稀缺，
偏僻的就，，，
说到底，地角为王。
房子背后的属性越多，越是优质的:教育，医疗（儿童，养老时最大的需求之一），娱乐，锻炼，购物，交通，，，，

--妍

传说哥 发表于 2022-6-9 09:58
结构性行情

其实一切都是供求关系决定的

开发区行情好 还和供地有关。。

开发区 卖地卖得不怎么猛。。。控制得比较严格。。

其实房价 现在完全还是政策。。地价  土地  拆迁决定权都在他们手里   。。。

就像是 什么城镇化 人口的 根本不准。。。如果想创造刚需，直接 拆迁就好了。2000年之前的小区 全拆，看看有没有刚需。   

玉兰花园

yellowv2 发表于 2022-6-9 09:59
这套理论只适用于北上广等一线城市，像烟台这种10年内人口只增长的10万的人口流出型城市根本不适用，烟台根 ...

有道理

augustu911

楼主说的天花乱坠也改变不了老百姓加不动杠杆的局面

见隐显微

传说哥 发表于 2022-6-9 09:58
结构性行情

其实一切都是供求关系决定的

结构性，准确！我就想不出来这么先进的词

ytwskx

传说哥 发表于 2022-6-9 09:58
结构性行情

其实一切都是供求关系决定的

嗯，距离海边近稀缺，工厂多周围近稀缺，距离好学校近稀缺，距离三甲医院近稀缺，，，
假如这几条累积起来都具备，更加稀缺。
需求多，供应少是肯定的，于是会增长。

开心无敌

烟台房价也就这样了。而且随着油价不断上涨，国家也有了新的财政来源，慢慢也会减少对房地产的依赖；而且还有一点，房产税一定会实行，这个就跟延迟退休一样，是国家既定的政策，不管是未来5年，还是10年，一定会实行！

yellowv2

一切不谈人口数量和人口结构的需求稀缺都是耍流氓

--妍

augustu911 发表于 2022-6-9 10:20
楼主说的天花乱坠也改变不了老百姓加不动杠杆的局面

这是肯定的。。

18 19年 韭菜割得太狠了。

所以房产想繁荣  只能 继续棚改 和拆迁。。

就看敢不敢和 有没有必要用了。

ytwskx

开心无敌 发表于 2022-6-9 10:41
烟台房价也就这样了。而且随着油价不断上涨，国家也有了新的财政来源，慢慢也会减少对房地产的依赖；而且还 ...

老美但是有房产税了，房地产一样继续。靴子落地之后，一切照旧而已。
不落地还以为是分水岭，其实都收了，只是都被抽血而已。
看老美投资房子就提前计算好税，也就是学问更大了。