上周，这个城市被锤，烟台还在挣扎······

烟台房宝宝

进入7月，全国主要城市纷纷开始调控地方楼市，据不完全统计，年内提空次数超过300次，8月16日，大连楼市“连八条”颁布，17日，一直传要收紧的南沙购房政策正式落实。有网友疑惑，同样作为弱二线的烟台是不是也要加强调控？楼市下半年真难了，今天咱们就来聊聊。

大连出台“八条” 新政 加码楼市调控

新政主要有三点：

1、扩大限售范围内，增加限售年限。

凡在中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、高新区新购住房，新房网签备案之日起限售5年；二手住房需取得《不动产权证书》满3年方可上市交易。

与之前相比，简单说，只是把之前不限售的甘井子纳入限售范围，但甘井子依然不限购。

把之前新房限售从之前取得房证后2年延长到网签后5年；二手房从之前取得房证后2年延长到3年。

实际新房二手都是多增加1年限售。

 2、降低土拍溢价率

降低中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区住宅用地挂牌交易时的最高溢价率，达到溢价率后摇号或者竞配政策性住房，且配建的政策性住房不计入开发建设成本。

主要变化是“配建的政策性住房房企不计入开发成本”，用以降低商品房楼面价预期。

3、加强新建商品住房价格指导以及加强金融监管等。

比如严格实行新建商品住房预售价格备案制度，指导各开发企业合理确定销售均价，把握分期预售许可办理节奏，确保分期预售项目均价保持稳定，严格控制价格涨幅。

那么当下大连楼市是什么情况呢？又为什么会在当下出这样的调控政策呢？

1-7月大连楼市关键词：冷热不均

上半年大连楼市的核心话题，一个是学区，一个是土拍。

在今年3、4月，大连确实迎来一波火热的小阳春，特别是高新的学区房涨幅惊人，但其它区域比如中山、沙河口、西岗的新房二手均表现一般，没有明显涨幅；

而远郊新区比如开发区老城、金州老城、旅顺老城也主要是地缘自住客户。

虽然4、5月份大连开发商拍地情绪高涨，高溢价地块频频出现，但其实，溢价率低并不意味着地价便宜，反而极大可能地价更贵，比如烟台去年拍出的绿城御龙山地块、芝罘区吾悦广场地块。

总的来说，大连局部市场确实很火，但，总体呈现冷热不均。

这也就是为什么大连调控力度不大的原因：一没暴涨，二没全面火热，实在没有打击的空间。

同为弱二线，烟台楼市如何？

通过大连的调控，我们会看到很多北方弱二线城市的无奈，烟台也曾经在2018年出台“烟九条”调控楼市。

据腾策数据显示，从2012-2018年烟台房价走势呈现前期平稳，后期突然上涨的局面。

数据来源：腾策顾问  以上数据仅供参考  

2012年烟台六区商品住宅成交均价为6297元/㎡，2012-2016年五年时间，烟台房价一直维持在六字头，并有涨有跌。

直至2017年，房价开启上涨局面，从六字头涨至七字头，2018年上半年则为八字头。而近两年正是烟台棚改如火如荼进行之时。

同年，住建部约谈海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市：严打投机炒作，遏制房价上涨，“烟九条”顺势出炉。

棚改制造出大量购房需求，导致供不应求，2019年烟台新建商品住宅成交均价突破万元大关。

2020年棚改基本结束，且在疫情的影响下，楼市有了一定程度的降温，有涨有跌上下波动，楼市步入平静。

高溢价拍地，周边新房涨价，二手房跟涨，然后下一轮土拍维持溢价。

比如2018年，龙湖从10家房企中突围，摘得了只楚路以南、凤凰台路以北、楚凤二街至楚凤四街之间A宗地，8644元/平方米的楼面价改写了烟台楼面价较低的历史。

烟台此前地块出让多为底价成交，楼面价多在2000-3000元/㎡之间。

该地块位于芝罘区西部，并非中心区域，却引来了多家地产商争夺，代表着烟台的土地价值已被外界认可。

2019年5月21日，碧桂园摘得烟台中心区域木钟厂地块，11000元/㎡的楼面价也让烟台土地楼面价正式迈入“过万楼面价俱乐部”，而烟台新建商品住宅成交均价也在2019年正式突破了万元。

去年12月25日，绿城中国摘得竹林路以南、福临夼安置房以西，为第2宗楼面价突破万元的地块。

土拍火，房价涨，土拍更火，以此形成一个循环。

这个循环别说烟台和大连这样的弱二线不敢轻易打破，就是一线、强二线也不肯轻易打破。

但在高层一次次约谈，问责的压力之下，又不得不对市场的土拍热点进行约束，于是就会出现政策调控。

一方面，烟台2021年上半年，受供地两集中政策和市场供需影响，供地量价紧缩，七区土地成交同比下跌57.1%，且多是底价成交，成交的地块所在区域整体区域价值相对不高。

数据来源：腾策顾问  以上数据仅供参考  

另一方面，从成交周报中可以看出，开发区依靠南部居住板块佰和荣筑、瑞玺公馆等项目，房价开始屡次超越莱山，这里实验中学、开发区高级中学和爱华双语学校等优质教育资源环绕。

（8.9-8.15）烟台六区成交量价表，数据来源：腾策顾问  以上数据仅供参考  

业内分析，烟台楼市和大连一样目前处在冷热不均的阶段，这也就是为什么烟台迟迟没有再出台全面的调控楼市政策的原因。

结语

我们承认以下几点，

1、调控越来越密集，前方还会更密集，

2、楼市下行周期，还没有到底，

3、但最终决定房价的不是调控，是供需，

4、调控只是一时，不可能决定一世，

5、所有的分析，眼前看政策，终局是供需

还有，观望，无非就是想等下跌，想买的便宜，我非常的理解。

小漏可捡，小便宜可占，但期待太高，真的会失望的，因此，结合大连、烟台的现状，房宝宝有以下3点建议：

1、房价走势一直是俯卧撑式上扬，刚需无需过问周期，只管上车，但需注意现金流，综合考虑自己的经济实力。

2、业内表示，有时低价购买偏远区域楼盘并不明智，能力范围内还是寻求地段和资源优势。

3、物业好不好，只有真正入住后才知道，这就需要买房时多加考察物业口碑等。

火星上的水

楼市下坡路已经开始，不要随便抄底，下面还有十八层地狱

砚田墨海

烟台也会跟着学的

杨盤石

碧桂园和龙湖的的地还是空的啊

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蔡+蔡

南通一直是ZF主导房价，在南通没有自住房无法上学

蔡+蔡

南通一直是ZF主导房价，在南通没有自住房无法上学