对于烟台房产市场的一点思考。

宏图

　　一、从国际大背景和十年大周期上来观察：
2007年美国第二大次级房贷公司新世纪金融公司的破产，拉开了美国最近一次金融危机的序幕。2008年8月，美国房贷两大巨头房利美和房地美股价暴跌，主要原因是当时房地产过热，很多百姓争相加贷款购房，杠杆过高。后来联带雷曼兄弟银行破产，金融危机达到顶峰。美联储为了增加市场信心，向金融体系注入流动性也就是量化宽松政策。因为美元是世界货币，溢出传导效果较好。其他国家不得不大量印钱，量化宽松来应对。然后我国有了四万亿刺激计划，估计实际不止于此。而十年间，房地产市场一路高歌，以至到现在。
　　2017年后半年开始，美国经济已经开始复苏并足够稳健时，美国开始提出缩表计划，简单讲就是减少负债，同时回收多余流动性。结束以前的量化宽松，并把超发的货币收回。同时伴随的是进入了加息周期。美元更值钱了。逐利的资本会从其他市场流向美国。这十年一松一紧，利用美元的通用性薅了全世界的羊毛。为了不让资本从本国流出过快，各国和经济体开始跟随美国开始加息，加拿大加息，英国加息。。。欧盟下周也计划退出量化宽松政策。。而这只是开始。钱世界已经进入紧缩周期，应该是共识。
　　二、国内经济市场则非常复杂。因为以前的量化宽松，导致经济体量变大，但有种虚胖的感觉。根据国际大环境，也开始了缩表，只是相关人员不会直接讲就是。最明显的是去杠杆，各行业去杠杆。股市的去杠杆导致股市从5100点到现在的3000点。一些中小企业去杠杆，导致不少企业经营困难，还了旧债再难借出新债。不过整体上看，加杠杆时却是国有大型企业加的最快，得到的好处最多，而去杠杆时因为资信问题，先从中小企业开刀。加上中小企业以前的人力成本优势失去，没有核心竞争力，所以更加困难。总体说，国内也处于金融周期顶部。现在银行业的整治，证券业的防范力度加强，无不昭示着，这种情况还会持续。
　　三、而地产板块，却是和金融市场骨肉相连的。有报导称一些房企贷款困难程度以想像的大。有的为了维持不得不从境外融资。某地产提出的超短项目周转率，想必也是为了应对庞大的资金需求，也可见资金链条很紧。如果资金链有一环节出问题，可能后果就很严重。再说消费终端，已经早就在加息，有的地方甚至首套贷款利率提高30%，细算是非常可怕的数据。目的只有一个，就是平息冷静一下过火的市场。
　　四、国家的态度非常明确，房住不炒。这不应该只是口号。忆起2012年底时提出的反腐，当时体制内的人都觉得是新官上任三把火，还不收敛，结果进去了很多人，甚至丢了性命。现在的顶层建设更有前瞻性，向下执行力比以前更有效。而有些地方财政的阳奉阴违，会有改变，胳膊能拧过大腿吗？真涉及到个人乌纱时，都会认真选择。
　　五、李嘉诚抛了内地很多地产，他的眼光独特可不是一般人能比的，他不想赚最后一个铜板。马云是地产局外人，说8年后房子如葱，他们掌握的资源和信息能力比我们普通人强百倍千倍，大人物说话不会信口胡言，我们聆听并思考一下并无坏处。当然，也有唱多的某地产老总，他是局内人，想让王婆说自己的瓜烂，想必有难度。并且，最近已经失声。而能接触或关心地产的大概有这几种人：房产商和一手房售方；二手房供方，为卖方；中介机构，本应是中间牵线者；买方。从利益用度分析，涨房上涨有利和失利的比例为3：1。所以市场上哪种声音多，就可想而知。
　　六、烟台房产市场2013-2014年有过低迷。高新区积压着大量的房子。从2017年开始上涨明显，与其他城市上涨溢出有关。似乎去库存－上涨－补量－平衡－积压也符合大体上的供求关系定律。烟台的房价上涨是事实，不过成交量低迷也是事实。最近一月上涨比例增加，我想这和青岛***会有关。开会前后，青岛、日照、烟台房子涨幅居前并扩大。会议结束后，冷静下来，是否能还有如此涨速是个未知数。如果涨势依旧，烟台市场祭出对冲政策也不是不可能。
　　总体来说，整体的经济紧缩已经来临，十年前的政策已经转向。十年前的买卖经验已经不足以为现在的选择做为参考。外部条件都已经改变并转向时，房市不可能不受影响。但房市体量大，有惯性，而无量支撑时，已经显示了另种苗头。慢一慢，静一静，等一等，也许不是坏事。

芝罘人家

放心吧，中国房价不会倒的，要不地方政府都破产了，况且看看周围，烟台房价并没有多少泡沫，相比周边，烟台房价至少还有涨5000-1万，拭目以待！！！

饮马月亮湾

楼主别说那么多了，目前这是一步死棋，总得有壮士断腕的魄力来打破这种局面，很多人坚信房地产能绑架得了国家。

范德依彪

倒退十年前，也是觉得房价高的离谱，所以再过十年如果烟台房价两三万的时候，看烟台房价一万多，肯定后悔没有下手多买几套。

宏图

房地产商们的表现，从捂盘惜售到现在的降价促销，态度有了明显转变。而提前转型的万科开始喊着要怎么活下去。以前提出创高周转的某园，一些楼盘打近7折。地便宜了？铁筋打折了？还是水泥落价了？人工可能还更贵了。大都因为在拼命的回笼资金。   买在高位的炒房者，开始闹了，打砸售楼处，或者想退房，或者要找价差。一些明智的中介，开始关门店。这也许不是坏事。但趋势已经更加明朗。

宏图

说说刚需，真正的刚需，就是现在不买房真就生不了孩子，真就结不了婚，等等类似的。假刚需呢，晚个一年半载，再买房，也不是不可。但如果这些刚需，明确的告诉他们，一年后，房价可能会更便宜，还在这时点入手？未必。引法国哲学家勒庞的著作《乌合之众：大众心理研究》这本书中一句：集体无意识的群体，缺乏理性，少有深思熟虑，诉诸感情，有如原始人，更多受生物本能影响，易被煽动鼓舞；当情感的磁场迅疾的在人群中传染漫延，积累到一定的量时，很容易流于暴戾。追涨如此，杀跌亦如此。。。

在期货市场中有一名词，爆仓。在2015年的股市中也开始出现，皆因加杠杆无护仓资金而被强平。在房市中，比如一人用首付30%的30万购得市值100万房屋一套，那么此人相当于3倍多杠杆，如果首付30万再有借的，那杠杆更高。如果房价下跌30%,房屋价值70万已经到其平仓线。银行的对自己有利的保全条款开始生效：或者是房主不能保持月供而触发，或者是银行对房屋市值公允价值做出判断让房主追加担保未果而触发，但不管哪种，以目前一些机构或单位与公民不对等地位来看，吃亏的多是百姓。但愿在房市中不要出现此种现象。