【闲聊】央行发文鼓励推广！多地接连推行二手房“带押过户”

烟台房宝宝

9月21日，中国人民银行广州分行对广东辖内分支机构和商业银行发文，鼓励推广二手房“带押过户”模式。据悉，这是目前国内金融监管部门首个明确鼓励推广“带押过户”的官方文件。

在业内人士看来，推进“带押过户”是助力二手房交易回升的一剂良药。目前已有昆明、济南、深圳、南京、无锡、苏州等多个城市开始施行该政策。

什么是“带押过户”？

“带押过户”的核心是免去了提前还贷以注销抵押登记的“过桥”环节，实现贷款资金到账与产权过户登记、抵押权注销和设立登记同步办理，可缩短交易时间，节约交易成本，增强交易便利性。

央行广州分行此次发布文件内容截图

通俗来讲，就是存在抵押的房产，不用提前还清贷款就可以完成交易、过户，并发放新的贷款。

这被认为是进一步降低交易的风险和成本，盘活二手房资源、加快二手房流通和交易，从而带动楼市活跃的重要创新政策。　　

央行广州分行此次发布文件内容截图

随着民法典的施行，“带押过户”已有了法律依据。根据民法典第406条的规定，即抵押期间，抵押人可以转让抵押财产；当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

但即使是在可以“带押过户”的城市，也并非所有房产都能实现。如果之前设定抵押时，明确约定了不能转让，则约定优先。

为何推行“带押过户”？

二手房“带押过户”，既是一项便民措施，也有利于促进房地产市场的良性循环。可以说这一政策的施行，对于普通交易者和市场而言都有切实的好处。

快捷、安全、节约交易成本

在传统的二手房交易中，卖家必须先结清房产的剩余贷款后才能过户交易，即“先赎楼再过户”，存在着多部门分开办理时间长、买卖交易风险高、搭桥资金负担重等问题。

相比之下，“带押过户”模式有助于缩短交易时间，可纾解先行还贷或垫付筹措资金的“燃眉之急”。

快捷

“带押过户”免去了提前还贷以注销抵押登记的“过桥”环节，实现贷款资金到账与产权过户登记、抵押权注销和设立登记同步办理，能够缩短交易流程，大大提高交易效率。

效率具体能提高多少？以合肥为例，合肥市不动产登记中心工作人员表示，只要提供贷款的银行同意配合，购房者可以前来办理二手房“带押过户”业务。“正常来看，3个工作日内发出新的产证，走完过户流程。”

安全

除了速度，安全也是房屋交易中需要考虑的重要一环。“带押过户”模式实现了原抵押注销登记和新抵押登记的无缝连接，可有效防范交易风险。

多地也同时提到了第三方公证机构的加持。

济南在“带押过户”中引入公证“提存账户”，买方把房款打到提存账户就可以拿到房，如果过户存在问题，房款还能原路返还；深圳同样引入了公证处，对各方资金流动具有一定保护机制，减少了因一方违约而带来的风险。　　

广州最新发布的政策也明确，针对跨行间二手房“带押过户”可能产生产权过户后，银行抵押权落空、交易最终未达成的风险，可引入公证或担保等第三方机构，保障资金安全，防控业务风险。

节约成本

在二手房“带押过户”模式下，能够省下多少交易成本？据深圳市坪山公证处介绍，按目前市场一般赎楼费用测算，可将交易成本直接降低1/3，而对于被查封房产的交易，由于赎楼的费用更高，降低的比例无疑更大。

激发市场活力，促进良性发展

另外，推广该模式可在盘活二手房交易的同时，间接加快新房去化，形成新建商品房市场和二手房市场之间的相互促进，更好地满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场良性循环和健康发展。

一套二手房交易可能连接着3-4套房的交易。过去，由于上述流程的繁琐阻滞，一套房交易不了，影响到其他房子的交易，导致买卖需求实现不了。

而“带押过户”能够缩短传统二手房交易周期，加快存量房的市场流通。

更多城市或将跟进推行“带押过户”

作为今年一项促进二手房交易的政策，“带押过户”已经在多个城市落地施行。据不完全统计，截至目前，已有至少10个城市推出该政策，各地操作模式不尽相同。

此次人民银行广州分行发布的文件，是首个地方金融部门公开对带押过户进行支持的政策，表明此类制度将更加成熟和规范，尤其是将“带押过户”可能存在的风险进行提前预警，对后续银行系统开展此类业务创新具有较好的启发意义。

业内人士表示，多地开展的业务试点可为其他地区提供参考，预计未来或有更多城市加入其中，对二手房交易给予政策支持。

云中君的爸爸

济南和青岛都在推广，烟台快点跟进吧

行云何处去

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