大胆预测：学区房的价格必将会出现回落

zyx2008

最近需要给小孩落户，调研了学区房的资料，判断学区房价格必将会出现回落。
发现我注定将成为接盘侠。

17年~18年学区房猛增的原因：《细则》17年初出台需要提前落户，导致两届需要上学的学生需要买房，需求量翻倍，而供给并未出现变化，还是一届毕业生腾出房源。导致需远大于求，所以猛涨。
18~20年顶部徘徊，先涨后降，因为上一波的猛涨趋势的持续，卖方开始增加（价格翻倍资产变现），继而出现供需短暂平衡，买房人都会进行提前买房，后续需求相对降低。
21~22年价格稳步下降，卖房人最后的脱手时间，买房人开始减少（能买的会早买，同时买房人趋于年轻化，家里的孩子才2、3岁，资产相对少，很少有结婚第一套房是学区的），供给继续保持，因为卖方的预期在很难出现价格大跌。
22年之后价格继续下跌：政策的影响消失，对应一届学生上学一届学生毕业，供需达到平衡，价格会加快回落（但也比17年初的高，还是因为预期）。
以上分析建立在没有增量房入场和政策没有变动的情况下。
风险提示：中海芝罘里预计21年交房468套，落户时间会在21或者22年，会导致存量房的需求大减，房价会进一步下降。（中海芝罘里会有人买均价28000元的房子不是因为学区吗？）
附件1：《细则》规定的入学时间与落户时间关系；
附件2：国粹小学部分学区房价走势和成交数据
附件3：葡萄山南路房价走势和成交数据
可以通过上面的附件验证我的结论，更多干货内容可以私信找我。

lduetnio

诈尸了

被逼的胡编

zyx2008 发表于 2025-4-30 09:21
我回来挖个坟

牛  

faraway

faraway 发表于 2020-6-15 16:49
1．        学区房唱衰派（当然平时也是房价唱衰派）
2．        学区房无用派
3．        学区房有用但 ...

2020年6月的回复：

1．        学区房唱衰派（当然平时也是房价唱衰派）
2．        学区房无用派
3．        学区房有用但不看好未来房价派
4．        学区房看好派

以上四种声音，兼听则明，房价肯定不是上述任何一种是声音喊上去，或喊下来。

这部分人里，

1．群主为了出售一手调研数据，我理解，也敬佩这种靠智力输出。
2．有的，手里握有学区房，希望保值增值，这也无可厚非，谈不上什么掩耳盗铃，只要说的有逻辑，有事实即可，可以聊下去。
3．有的，出于理性分析，得出学区房降价的预测，这样的也很正常，房价涨跌自有规律，说的有理有据，也要赞一个，能展开讨论。
4．有的，没理性，没数据，就是梦想房价全部跌回去，学区房全部比其他房价便宜才好（这群人员的骨骼惊奇，最为让人惊艳，以后论坛内见面，我定会双手一抱拳，一句恭维之词，不再纠缠。）

faraway

zsx_stone 发表于 2020-6-15 15:03
你要明白一个事情，学区房跌，非学区更要跌。再一个，绝大多数买学区房的人都是看重的教育，不会以房价的涨 ...

牛掰的见解啊

faraway

faraway 发表于 2020-6-12 16:53
影响房屋价格的因素很多，供需关系实际上只是在外部环境不做变化的前提下才能作为主要因素。

未来烟台的 ...

看看29楼的回复

faraway

真正牛掰的是lz在18楼回复的那个哥们。

房间整体回落的预测才是大势分析得准

faraway

zyx2008 发表于 2025-4-30 09:21
我回来挖个坟

21年5月我回复的帖子是：“现在看，预测的的确不靠谱”，有问题吗？

你的帖子的论据和论点是指学区房回落。

但实际上是中国整体房地产市场的回落，学区房相应也回落了，但抗跌性要明显由于其他地块。

你回来把你自己家挖了吗？

姜moumou

这需大于求

zhangzihanzmz

今年是25年，你看看5年后，2030年，还有多少孩子

dnlb2008

瞎蒙的，  下降是因为全国大势， 现在房子都跌，不过一线城市开始回升了

yellowv2

zyx2008 发表于 2025-4-30 09:21
我回来挖个坟

牛逼克拉斯

ytldl

牛逼克拉斯

zyx2008

faraway 发表于 2021-5-15 06:43
现在看 预测的的确不靠谱

我回来挖个坟

faraway

现在看 预测的的确不靠谱

zyx2008

ytwskx 发表于 2020-6-18 16:03
买房子多少也有缘分的成分在里面。

我的缘分已经到了

zyx2008

faraway 发表于 2020-6-18 16:04
不签看房协议，仅限第一套还好，后续中介有新的好房源不会把你列为优先看房人员，同样有失去更多机会的可 ...

那就没有意向的就签，感觉符合预期的就不签。这种房源毕竟少，需要签看房协议的中介也不多

faraway

zyx2008 发表于 2020-6-18 15:38
不签看房协议是不绑定固定的中介，可能这个中介在房主哪里没有话语权（举例：房主找的是链家挂的，我看 ...

不签看房协议，仅限第一套还好，后续中介有新的好房源不会把你列为优先看房人员，同样有失去更多机会的可能。

ytwskx

zyx2008 发表于 2020-6-18 15:31
没有要跨过去的意思。
同一个房源很多中介都在带客户看，同时一个中介也可能不止一个客户。
遇到中介说 ...

买房子多少也有缘分的成分在里面。

zyx2008

faraway 发表于 2020-6-18 14:08
很多通过大型中介买房的人员，并不是为了房产信息获得，更多的是为了保证资金和过户的顺利。

不签看房协议是不绑定固定的中介，可能这个中介在房主哪里没有话语权（举例：房主找的是链家挂的，我看的中介是其他家，同时链家如果也有客户看好的话，其他家的中介会往后延）。
想办法与房主见面聊，是因为你不知道前面有多少人在与房主谈，一切说房主没时间、出差等等的很可能是借口，只是没轮到你而已。
以上只是我遇到的一个例子，不代表所有的都需要这样，也有房主挂了很久都没有与客户谈价格的。
还有我会同时收到好几个中介给我相同的房源信息，类似的也应该会有好几个中介将我的需求找一个房主说（造成了很多虚假的需求）。
以上都是遇到的事情。

zyx2008

ytwskx 发表于 2020-6-18 15:14
你要是通过房产中介得到的信息，最好别跨过去，感觉像做贼。
可以自己找贴窗户电话的。缺点就是资金没有 ...

没有要跨过去的意思。
同一个房源很多中介都在带客户看，同时一个中介也可能不止一个客户。
遇到中介说约不上房主的情况下，可能只是这个中介没约上（其他中介已经在谈了），或者是我没约上（同一个中介安排了另外的客户谈）。
如果看好房源（房源本身性价比高）就一定要想办法与房主见上面（一切说房主工作忙、出差等等原因大概率都不是实情）。