不吹不黑,讲道理!烟台房价不会暴涨,也不会大跌

漫无目的321

影响烟台房价，最直观的数据。

答案只有一个：地价!

从2017年开始，烟台楼市一地难求，一点都不输给一房难求。

至少有5个朋友对我说“如果有地帮忙介绍一下吧”，“介绍一块地，你就可以退休了”，他们都是全国排名前50的品牌开发商。

可以想像现在的烟台在开发商眼里有多火。

上周福山区拍出一块地，被中海拿走，楼面价近1600元，溢价率62%。

随后，一片呼声：不拒约谈，房价还要涨！

今天我们从烟台的楼面价谈一谈房价。

楼面价直接影响房价

上半年和很多朋友交流时我都提过：

烟台的房价有没有下降的空间？

烟台房价稳定的因素？

有一个很重要的指标：楼面价！

其一，楼面价是开发商的成本，大约占到开发成本的30-50%，有的甚至更多。所以如果成本足够低，在市场不好的时候开发商是可以无底线的降价的，少赚或者不赔钱能回笼资金即可。这样的故事在市场周期不好的时候比比皆是，烟台也不是没发生过。

其二，楼面价是ZF的售价，如果楼面价过高市场又不好，那么开发商不赚钱，就会出现13、14、15年的情况，开发商对烟台失望，不敢拿地，甚至公司战略是要退出烟台。

扒一扒中海进入烟台的历史：

2011年，紫御公馆，楼面价3945元

2012年，银海熙岸，楼面价1863元

2013年，国际社区，楼面价1432元

第一块地，到现在没卖完（部分别墅）。

第二块地，2016年才卖完。

若这两块地放到现在，这样的开发量和地段最多2年就会一抢而空。

有人说最后一块地是作为开发商的补偿，前两块地的楼面价太高了。

所以近一年以来一直在等着烟台、或者某个区能拍出一块地价高一些的地块。并不是我希望房价涨多高，而是担心ZC太严+开发商着急出货，烟台楼市应该再也经不起2013、2014那样的冰冻期了。

届时，再也没有开发商来烟台，再也没有外地人来烟台，再也没有人买第二套第三套房，人们失去信心，整个城市或许会陷入萧条。

我们应该要更理性的看待房价这件事：短期涨太多和降太多都不一定是好事。

为什么开发商抢着来烟台?

开发商拿地之前做得最多的工作就是做利润测算，算地价和利润率，大部分情况是有钱赚才会去拿地。

刚刚拍出的福山区那块楼面价1592元的地，开发商后期整体的成本大约是多少呢？我找了好几个朋友求证，其中一个在开发商做财务经理的朋友告诉我项目做毛坯的话大约6000元成本足够了。

一方面，告诉我们福山区五六千的房子再也不会有了。

另一方面，上周福山区新房的备案均价大约是8637，如果这块地按照这个价格卖，还是有利润的，且利润并不低。

试想，如果你是开发商，你是不是也愿意来这样的城市：

楼面价足够低、利润足够高。

今年前7个月，全国土地流拍一共有796宗。此次流拍和2014年不同的是，2014年是因为销售市场低迷导致开发商拿地的意愿低迷，而这一轮全国销售市场都相对稳定，流拍现象主要应该是房企基于利润率和去杠杆的选择。

一二线城市地价太贵了，拿地还有各种费用和销售限制，调控异常严格，很多在一二线城市拿地的人说：不是我们不愿意拿，真的是地太贵了！

但现在对开发商来说：拿地少赚,不拿地就意味着只能等死。

因为土地储备不够在2015-2017这三年地产发展的黄金时期错过发展机会的开发商不在少数，这一次他们痛定思痛明白：

得优质土地者得天下。

若没有土地，连生存的机会或许都会失去。他们只能退而求其次从一二线城市转向三四线城市。

在烟台抢地，从来没有像今天这般热闹过。

房价反过来影响地价

地价影响房价，房价也反过来影响地价。

地价+其他成本+一定的利润率=未来的售价，这个售价也是ZF、开发商、市场对未来房价的预期。

在拍地的时候ZF会评估能不能卖出去，开发商会评估卖多少钱能赚钱，能不能卖上这个价，未来的房价预期直接影响了现在的地价。

今年芝罘区拍出一块地，楼面价高达8000元，被龙湖拿走，问龙湖的朋友这块地要做什么产品，卖多少钱，简单的乘以二大约是16000元或更高，这块地目前没有任何进展，不让立刻开发，因为有点贵！

莱山区有一块地，位置不错且还是一块干干净净的地，去年一直挂牌很多次都没有成功，这块地想要的开发商太多了，至今这块地一直杳无音讯，是不是担心拍出地王？很多开发商不惜一切代价也想拿到这块地，是不是代表了他们对未来烟台房价的期待值？我不知道。

但谁都明白，当面粉比面包还贵的时候，面包一定会出现疯抢的局面。

一方面希望地价高，这样财政收入能上去，一方面又不希望当出头鸟被问责，卖不卖、卖多少钱都是很微妙的选择。

截止到2017年，烟台整个城市的楼面均价约是1600元，说实话这个数字并不高，2018年的整体地价会增长一些但也不会太高，它告诉我烟台未来的房价：

短期不会暴涨，也不会暴跌。

bameixu

政府现在做的事儿是防止暴涨的发生 但如果暴跌了 中国经济就真毁了

买手老猫

支持你

漫无目的321

bameixu 发表于 2018-8-30 11:48
政府现在做的事儿是防止暴涨的发生 但如果暴跌了 中国经济就真毁了

别说暴跌，就是房价盘整或者小跌一两年，各项房价管控措施就会悄悄的放开了。

春天的一抹绿

真正理性的分析，赞！

我就不实名

只要政府还在卖地，这地价基本够呛，慢涨，缓涨。

augustu911

我不要暴跌，要小跌。

问题是多小算小跌?

augustu911

另外，如果龙湖头脑发热判断错误，拿了一块高价地，凭什么让老百姓替龙湖的判断失误买单?

流浪A

米兰小铁匠99

分析到位！有理有据啊！房价不可能出现太大的波动，肯定慢慢趋稳！

落月孤峰

市委张书记意识到这两年供地有点少了，估计会慢慢加大供应。肯定不是大起大落了，因为中央都定调了，要稳。吸引外地人来定居的并不是高房价，高房价只会吸引投资客，而留不住人。

☆戏子☆

augustu911 发表于 2018-8-30 13:27
另外，如果龙湖头脑发热判断错误，拿了一块高价地，凭什么让老百姓替龙湖的判断失误买单?

他家今年开发的话，说难听点，那位置就是找死。下车了的开发商也不是彪子。

augustu911

☆戏子☆ 发表于 2018-8-30 14:16
他家今年开发的话，说难听点，那位置就是找死。下车了的开发商也不是彪子。

我觉得龙湖在这块地上是头脑发热了

pawaluodia

今年春节后，也有地产公司的朋友说公司 四处打听拿地,介绍成了的话，嘿嘿 。。。。。。你懂得。可惜咱没这个人脉啊

lw307

两头薅，你懂的...

潮州肠粉

楼主有理有据，令人信服～

augustu911

pawaluodia 发表于 2018-8-30 14:38
今年春节后，也有地产公司的朋友说公司 四处打听拿地,介绍成了的话，嘿嘿 。。。。。。你懂得。可惜咱没这 ...

八月份以后还想到处拿地吗?