烟台房价几大不能跌的地方

faraway

目前国家在房地产问题是因城施策，就烟台看感觉如下：

一，有概念的房子肯定不会跌，那什么叫概念？

• 学区：这个不用说，地球人都知道（好的初中，小学，甚至好的幼儿园，以及离知名高中近，都可）
• 养老：离医院近，坐公交车方便，菜市场方便
• 强物业：好的物业能够提供高品质的服务，今后永远大家不会比谁家的物业便宜，比的永远是谁家的物业能够提供高品质的服务
• 公园健身题材：健康肯定是永久的话题，离公园近，离运动场近，离公共绿地近
  
  

二，大品牌的新建小区不会跌：万科，恒大，绿城，这样的大品牌，从建筑质量到物业服务，从小区配套到入住人群（精英，人以群分）

三，芝罘区核心区域（黄务，幸福，只楚都不能算）不会跌：先别喷，说实话，芝罘区左右手各连接着东西部烟台，我们说的东西部都是以芝罘区为坐标展开，政府在莱山，但年富力强人群工作聚集最多的却在开发区，芝罘区正好是平衡。而且现在即使有个小感冒啥的，大家还都是愿意往YHD医院跑，看YHD扩建的那个样子，最近二十年是不可能搬到别的地方了。当然烟台最好的小学、初中和高中都在芝罘区核心区域，咋跌啊？

五，莱山沿海一线（金沟寨到烟台大学）不能跌：不用多说了。

四，开发区不能跌：全市吸引外来人口最多的地方，那房价还用说。

客观看世界

1、学区房概念现在水涨船高，但学区是会变的，另外国家一直在采取措施弱化学区概念，靠学区概念支撑房价不是长久之计，虽然短期好像不会有大的变化，现在就是击鼓传花，看谁运气不好接到最后一棒了；
2、养老概念可以支撑一定的房价，但老年人聚集的区域，存在一些普遍性问题，这也会造成这些位置的房价虽然不容易跌，但也不会上涨过快过高，保值功能有，但增值功能差；
3、物业概念虽然与小区有一定的联系，但只限于居住质量，但好物业与高房价的联系并不是绝对的；
4、开发区的房价基本是依靠外来人员，也就说开发区的人员流动性要大于其他区域，开发区毕竟是生产企业聚集地，是企业就会有高峰低谷，直接造成的就是人员的流动，除非开发区发展的足够大，包含的产业种类足够多，抵抗市场波动的能力足够强，人员的流动规模比例小，才会对开发区的房价形成支撑，不知道现在的开发区这个能力如何，碰上大的产业调整或市场变化，房价能否支撑得住。
5、房价在没有比较大的外部不利因素影响下，保值甚至增值功能最好的就是具有稀缺环境资源的住宅，就是一座城市核心区域内的具有园林公园、江河湖海沿岸等的位置，这个保值升值基础是比较牢固的。

faraway

1、无论是北上广，还是烟台，近二十年，不管小学还是初中，好的始终是好的，可能排名会略升略降，但top5一般都不会变就是那几所。学区是有底蕴的，不会变化太大，这也是学区值钱的原因。人都是经济假设，趋利避害是经纪人的本能，高房价的学区存在不是三分钟热血。另外国外，无论是欧是美，学区都是存在的，花重金搬进好的社区为了子女读好的学区都是有的，如果还是抱着击鼓传花的思想，那只能永远看着“人家”又读好学校，房子又升值。
2、养老概念，我的题目很清楚——烟台房价不会跌的地方，没有说要飞涨的地方，而且，我是假设如果房价整体松动，这些地方也不会跌。反之，如果房价还能稳定发力，这些地方绝对也是领涨的地方。
3、高房价的地方配高质量的物业，配高价的物业费，这是定律。不会有反之，不会房子几千，物业7、8元一平，这不现实，而且目前人民群众对美好生活的需求与发展不均衡，不充分的矛盾是我们的主要矛盾，这就使得高质量物业的社区绝对是未来的领军地产。
4，人员正是流动，才能带来更大的增量，才能推动未来的房价上涨。目前的社会构成，制造业从业者肯定是大权重，这不光存在于开发区，也同时存在于莱山，芝罘及其他区。产业调整不否认，但如果国家要正常运转，实体是必须依赖的行业，即使产生产业结构调整，那也是大概率学东莞模式，腾笼换鸟，对人才（高中质量人才和低素质产业工人都是人才）的需求不会变，这也是为什么全国各地突然都展开抢人大战的原因。一线城市抢高端人才，二三线城市，只要是人就抢，抢到了，这个人未来二三十年的购房，医疗，教育，消费都在为城市本身贡献GDP.

姜柳利他

楼主好见解！

huihui820525

好帖子

faraway

客观看世界 发表于 2018-4-8 17:14
1、学区房概念现在水涨船高，但学区是会变的，另外国家一直在采取措施弱化学区概念，靠学区概念支撑房价不 ...

1、无论是北上广，还是烟台，近二十年，不管小学还是初中，好的始终是好的，可能排名会略升略降，但top5一般都不会变就是那几所。学区是有底蕴的，不会变化太大，这也是学区值钱的原因。人都是经济假设，趋利避害是经纪人的本能，高房价的学区存在不是三分钟热血。另外国外，无论是欧是美，学区都是存在的，花重金搬进好的社区为了子女读好的学区都是有的，如果还是抱着击鼓传花的思想，那只能永远看着“人家”又读好学校，房子又升值。
2、养老概念，我的题目很清楚——烟台房价不会跌的地方，没有说要飞涨的地方，而且，我是假设如果房价整体松动，这些地方也不会跌。反之，如果房价还能稳定发力，这些地方绝对也是领涨的地方。
3、高房价的地方配高质量的物业，配高价的物业费，这是定律。不会有反之，不会房子几千，物业7、8元一平，这不现实，而且目前人民群众对美好生活的需求与发展不均衡，不充分的矛盾是我们的主要矛盾，这就使得高质量物业的社区绝对是未来的领军地产。
4，人员正是流动，才能带来更大的增量，才能推动未来的房价上涨。目前的社会构成，制造业从业者肯定是大权重，这不光存在于开发区，也同时存在于莱山，芝罘及其他区。产业调整不否认，但如果国家要正常运转，实体是必须依赖的行业，即使产生产业结构调整，那也是大概率学东莞模式，腾笼换鸟，对人才（高中质量人才和低素质产业工人都是人才）的需求不会变，这也是为什么全国各地突然都展开抢人大战的原因。一线城市抢高端人才，二三线城市，只要是人就抢，抢到了，这个人未来二三十年的购房，医疗，教育，消费都在为城市本身贡献GDP.

faraway

18年的帖子，当时如果有人听话，估计现在就赚到了

大写的S

其他还赞同。强物业 一说。我不赞同。。。首先你要理解什么叫强物业。物业能力强收费能低了么？另外物业这种低门槛的产物单位需要多强？在我看来物业 只要保洁干的好。保安看的好。就足够了。。。这已经很强了。还要多强？    带个耳机叫强？拿个警棍叫强？ 在老百姓看来。物业只要能做到勤快点打扫卫生就足够。。。低点物业费。卫生 安全做的好。。这就是强。。但是就安全跟卫生而言。。烟台一半的物业都能做到，按照你这么说烟台一半的小区都不会降价了。。
      所以我不赞同 你所谓的强物业就不能降价一说。。这东西说白了跟物业毛关系没有。

大写的S

大写的S 发表于 2021-4-28 13:35
其他还赞同。强物业 一说。我不赞同。。。首先你要理解什么叫强物业。物业能力强收费能低了么？另外物业这 ...

就万科 这种 。就算没物业 照样不会降价。。这是居民素质也有很大关系。

faraway

大写的S 发表于 2021-4-28 13:35
其他还赞同。强物业 一说。我不赞同。。。首先你要理解什么叫强物业。物业能力强收费能低了么？另外物业这 ...

有一天你会明白什么叫强物业，如果你把强聚焦在收费上，可见物业对你的伤害，当业主不太在乎物业费用时，在乎的就只有服务，这里的强就是服务强，保洁，安保是物业最基本的服务。

faraway

大写的S 发表于 2021-4-28 13:35
其他还赞同。强物业 一说。我不赞同。。。首先你要理解什么叫强物业。物业能力强收费能低了么？另外物业这 ...

另外，这是我3年前写的，经过3年的验证，的确没有跑偏过。

大写的S

faraway 发表于 2021-4-28 13:38
有一天你会明白什么叫强物业，如果你把强聚焦在收费上，可见物业对你的伤害，当业主不太在乎物业费用时， ...

我跟你说。。就我身边的朋友说起物业问题。。普遍理解的是 强物业。。就是保安穿的体面点。带个耳机。带个通话机。随叫随到  仅此而已了。。真心话。。我身边这个年纪的人 有一个算一个 对物业的理解全是这样。。还都是烟台本地人。。。我加上一条。保洁穿着也得体。。卫生干净。。

大写的S

faraway 发表于 2021-4-28 13:39
另外，这是我3年前写的，经过3年的验证，的确没有跑偏过。

已经跑偏了。我说的只是 你的强物业理论。。。养马岛龙湖的物业 人家自我感觉就很强。。物业费5.8。。你看看龙湖业主都怎么骂。

faraway

大写的S 发表于 2021-4-28 13:43
已经跑偏了。我说的只是 你的强物业理论。。。养马岛龙湖的物业 人家自我感觉就很强。。物业费5.8。。你 ...

说的还是那个点，业主不在乎物业费时，服务就是唯一聚焦的点。龙湖的物业服务能力的确很强，物业人员的服务能力来自于服务态度，而服务态度取决于物业公司到底给他们发多少工资，龙湖的工资就算比较高的了。至于龙湖业主骂他们，只能说明服务能力与价钱还不匹配，但比起一般物业要好太多了。

物业的服务说白了，就是一个相应快，相应质量好，在基础的服务（保洁，安保）做好的前提下，业主的差异化需求能第一时间相应。

不是抬杠，目前龙湖做的不错，万科一大部分也还挺好，银河怡海也不错。

faraway

大写的S 发表于 2021-4-28 13:43
已经跑偏了。我说的只是 你的强物业理论。。。养马岛龙湖的物业 人家自我感觉就很强。。物业费5.8。。你 ...

说的还是那个点，业主不在乎物业费时，服务就是唯一聚焦的点。龙湖的物业服务能力的确很强，物业人员的服务能力来自于服务态度，而服务态度取决于物业公司到底给他们发多少工资，龙湖的工资就算比较高的了。至于龙湖业主骂他们，只能说明服务能力与价钱还不匹配，但比起一般物业要好太多了。

物业的服务说白了，就是一个响应快，响应质量好，在基础的服务（保洁，安保）做好的前提下，业主的差异化需求能第一时间响应。

不是抬杠，目前龙湖做的不错，万科一大部分也还挺好，银河怡海也不错

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哇 多了好多大神，评论都看不过来了

大写的S

faraway 发表于 2021-4-28 13:49
说的还是那个点，业主不在乎物业费时，服务就是唯一聚焦的点。龙湖的物业服务能力的确很强，物业人员的服 ...

龙湖的5.8物业费。。跟莱山很多1.6物业费的能力水平 没啥区别。这是他们自己小区人 普遍的共识。。

faraway

大写的S 发表于 2021-4-28 15:13
龙湖的5.8物业费。。跟莱山很多1.6物业费的能力水平 没啥区别。这是他们自己小区人 普遍的共识。。

呵呵，兄弟有所不知，别墅区单位面积内的业主少，不像高层的密集度。同样一个人一天擦一栋楼，可以擦数百户，但别墅区不能，人少房稀，所以别墅区的物业费全国都是要高于普通住宅。