今晚心血来潮，写了一些与
烟台房地产价格有关的东西，希望和大伙多讨论！
自从我2000年来到
烟台，无论在媒体上还是人们的日常交谈中，关于房价升降的讨论就不绝于耳。四年过去了，
烟台的房价在人们的讨论中高歌猛进，而关于房价升降的讨论，仍在进行中。无论媒体、个人、还是一些专家，关于房价升降的判断几乎都出于感性认识。而要说明这个问题，再没有什么比数字更有说服力了。我们都知道，供需关系决定价格升降，要分析供需关系就要知道数据，例如：
烟台到底经济有多强、
烟台市常驻人口有多少及增长趋势，人口构成比例如何，人均居住面积、每年的住宅开发量和供应量等等，而我们经常看到的数据水分较大，这些数据，无一例外的掌握在政府手里，普通人或是媒体，根本无法获得真相，或是在道听途说。我相信，国内一些大的房地产咨询机构，一定已经或正在做这些分析（反正我们香港公司已经着手很长时间了），国家的相关部门，也应该在做这些事情，只是结果不愿或不便公开罢了。所以目前在市面上，看不到一份关于房价升降的有价值的论述。或许，我们不能抱怨政府对于百姓的“不透明”政策，因为我们的政府太善于宏观调控了。
2004年的上半年，中国政府仅出让土地获得的收益就有2000多亿人民币，而且这只是协议出让，如果一切土地出让都采取“招、拍、挂”的形式，那么上面的数字翻个两到三翻应该没问题。房地产业带动经济增长和就业，而政府出让土地获得的巨额资金几乎全部用于基础设施建设，又会促进经济增长。这样一来，从政府的立场来说，就形成了一个促进经济增长的良性循环，而羊毛，自然要出在羊身上。所以有人说：房价的高启，部分由于政府不愿放弃垄断的高额利润。当今社会，媒体对于人们的影响不言而喻。而媒体对于房价走势的分析，常犯以下两个错误：一，以个案代替一般。 随便翻一翻烟台等主流刊物，文章都会列举一两个事例来说明房价在涨或是在跌，房屋空置率的高低等等。这种简单的逻辑错误一犯再犯，所以我们只能笑媒体的肤浅或是猜它别有用心了。第二个错误：引用的有限几个数据，却前后矛盾。我想媒体的心里状态大概是这样：反正真正的数据谁也不知道，你也无法反驳我。一些专家和名人的说辞也是一样。总之，殊途同归，最后的结果是：国家，开发商，媒体都很高兴，而普通老百姓，只能勒紧裤腰带，贷款买房。
我对国家针对房地产调控的一刀切方式一直不太赞同。大家都知道，国内房地产业的龙头企业是万科，而万科只占有国内市场1％的份额。这至少说明两个问题：一、国内房地产企业做大的空间还很多；二，为市场提供绝大部分产品的正是那些规模小，实力弱的小开发公司。国家提高了开发企业自有资金率，抬高了企业的贷款门槛，限制了土地供应，表面上看，是限制了投资过热，促进了市场有序，而实际上，它的负作用可能大于它的正作用：以上的一系列措施，都在限制房地产的开发，势必影响住宅的供应，这样很容易带动房价的上升。对于大的开发公司而言，是一件好事，因为政府帮助他们去掉了很多竞争对手，任志强终于可以舒展开紧皱的眉头，而潘石屹的笑容也会更加灿烂。可是光靠这些大的开发商，能提供给市场多少产品呢？这件事的实质或许可以这样理解：百姓在为政府前期的工作混乱来买单。
那么房价究竟是会涨还是会跌呢？我手里没有数据，所以也只能感性分析：
从全国来说：中国正处在城市化进程当中，将来城市人口会大量增加；经济仍在持续发展，人均住房面积太小，居住条件还很差，所以全国的房价总体上来说会增长。;就烟台市而言：城市经济仍在飞速发展，人口持续增加，交通正在改善，烟台魅力城市，人居环境奖、政府调控有力度，所以我不敢说房价一定涨，但是近几年内，房价至少不会跌。问题的关键是：政府并不愿意看到房价跌！房地产已经到了真正的整合期，如果各位同行当中有一些是小的开发商和代理公司或中介机构，那么冒昧的说一句：迎接挑战的时机，你准备好了吗！
一点拙见请各位指教！
[此贴子已经被作者于2005-2-24 17:36:05编辑过]
