行走在机遇和危险中的商业地产--------大型购物中心及商业地产的发展探讨之烟台篇
中国房地产业协会秘书长顾云昌：建设一个好的商业地产，要处理好两种关系。第一，“城”与“市”的关系。“城”是住人的地方，“市”是市场，住宅需要商业来配套，商业地产也需要考虑人文环境。第二，商业与地产的关系。商业的价值决定地产的价格，先商业后地产，对商业价值考察透彻后，地产的开发才会有鲜明的指导性。
烟台市是全国历史上最早对外开放的城市之一，具有悠久的商业文化历史底蕴。从第二次鸦片战争后烟台商业业态的雏形已开始出现，二十世纪初烟台市的整体商业业态已初步形成基本轮廓。作为中国东部重要的海岸城市之一,烟台的区位优势为商贸业提供了良好的发展环境。
从前不久结束的烟台第七届规划展上获悉，烟台市商业网点规划范围为烟台市五区，包括芝罘、莱山、福山、牟平、开发区。规划年限2003年—2010年,规划所指商业网点包括市、区、社区级商业功能区体系，大型商业零售网点，商业街，商品交易市场，物流园区。规划期末具体配置如下：
◆市级商业功能区1处
◆区级商业功能区7处
◆社区级商业功能区28处
◆大型商业零售网点52处，包括：市级大型购物中心1处，仓储式商场3处，大型综合百货商场9处，大型综合超市39处
◆商业街18条
◆商品交易市场集中布局，形成6处市场群，共计48处商品交易市场
到规划期末，烟台市区将形成布局合理、功能齐全的商业网点体系；城市产业活动更加高效、顺畅地发展。
伴随着烟台“建设现代化、国际性港口城市”的新一轮城市发展战略目标的制定，必然会加快城市综合经济实力与地位的提高。而城市基础设施与城市结构的调整是加快城市经济发展的首要条件。这就为烟台房地产市场的快速发展提供了良好的契机。同时，在充分借助烟台“港口城市”的优势资源的前提下，伴随整体房地产开发快速发展的同时，商业地产的开发在一定的条件下会打破固有房地产行业发展的阶段性特征而提前出现商业房地产开发，这些在很大程度上取决于对于城市优势资源的合理运用与整合。
2000~2004年，是烟台商业发展的调整期，2005~2010年，随着投资环境的不断提升和经济的高速发展，商业领域将全面开放，烟台的商业将进入快速发展期。家乐福总裁贝鹤能说，全世界都知道中国是世界上最具有活力和潜力的市场，商业发展前景广阔。而房地产业正是一个迈向朝阳的行业。房地产与商业的结合所孕育出商业地产，无疑为传统商业和房地产提供了一个新的通路，同时也成为这个市场上的强音。从1998年开始，烟台一些开发商抢占先机，开始尝试商业地产这一新的开发模式。到04年末，烟台的商业地产是遍地开花，急速膨胀。众多的发展商都由住宅开发转向商业地产，在这个陌生的操纵过程中，同国内众多商业地产项目一样，烟台的商业地产项目也是机遇与风险并存。就在烟台的商业地产风起云涌之时，我们将这些项目进行剖析，给更多、更大规模的地产项目以警示和启迪。
商业地产在烟台的实践
一站式仓储式购物广场从兴旺走向衰退（以良友广场为代表）
1998年11月16日，由烟台国际金融大厦、香港中银投资公司和烟台德通企业集团联合投资兴办的大型股份制商业零售企业-----------烟台良友广场开业。地处烟台市芝罘区利丰街5号，北临火车站及烟台港，西接长途汽车站，南临烟台市最繁忙的交通要道和商业中心南大街，周围均为烟台市著名的商业网点，交通便利、人口集中，是理想的黄金商业区。广场设计为波特曼式建筑，风格独特，内有共享空间。广场总建设面积为3万平方米，总营业面积为2.7万平方米，是一座现代化的智能大厦,共六层，地下一层，地面五层，经营商品达5万余种，地下一层至地面四层主要从事批发、代销、联营、购销、地区代理等商务活动，五楼为餐饮、娱乐、其五楼的茶廊在当时已成为烟台市著名的体闲场所。
虽然经营模式还是自营（无分割销售的概念），但它从一开始就致力于改变烟台传统零售业市场几十年一贯制的经营模式、以专业化、效率化、人性化为追求目标，以“一站式”、“会员制”、“超级平价”为经营理念，以一种求新、求变的姿态出现在烟台人民面前，成为港城首家集购物、观光、休闲、娱乐于一体的现代化商场。在烟台零售业界掀起一股变革之风，被誉为烟台商界的一匹黑马。
而在市场竞争大浪淘沙的过程中,良友的经营每况愈下,没有充裕的停车位和现代商业的管理理念,到2004年的今天,虽然烟台政府一再的给与关爱,但却难以挽回这匹黑马当年的烈性与风采,港城人一直在担心她的香消玉损------
现代Shopping Mall兴起:烟台商业地产的勇气之作（以九隆广场为代表）
由香港联达国际投资有限公司在烟台投资4.6亿港币精心打造的集购物、娱乐、休闲、餐饮于一体的国内一流购物中心。该项目位于烟台市芝罘区幸福东路和幸福中路交汇处，占地面积7万平方米，
