房价的9/10钞票给了谁？飘在云端的“专家”和自以为专家的进来
谁是高房价的最大受益者，以下是典型的S项目有代表性的、真实的财务数据，希望广大读者和笔友自己评论。
1、 土地招牌挂牌所得（地处北京三环外四环内），510万元/亩；土地取得时间为2004年7月，共计240亩，合计：12.24亿元。容积率2.3； 绿化率34%，总建筑面积46.8万平米。合2615.38元/平米。高档住宅小区。
2、 2006年5月完成总销售额：39.93亿元。合8533元/平米。购买力来源：不明资金和集团购买、关系保留房源。
3、 2007年9月入住，此时，二手房市场销售价格约20000---22000元/平米。购买力来源：规模中介、销售代理公司。
4、 房地产营业税金及附加按5.65％计算；契税按3％计算、其他税费不考虑；
5、 以上数据为财务账面数据，含在土地成本、建安成本中的关系费、好处费、回扣等无法统计。成本列表如下：
项目名称 总 价 单 价 说 明 （单位：万元；元/平方米）
销售收入 399344.40 8533.00
土地成本 122400.00 2615.38 招拍挂为七通一平含拆迁
各种税费 90362.46 1930.82
营业税 22562.96 482.11
土地增值税 5156.68 110.19
契税 11980.33 255.99
土地契税 3672.00 78.46
所得税 46990.48 1004.07
开发成本 91177.02 1948.23
财务费用 5718.42 122.19 资金来源按全部贷款
建安成本 56674.80 1211.00
市政成本 16426.80 351.00 含水电气热集资费及内外市政建设费
销售成本 6117.00 130.71 含售楼处建设费、广告费及销售提成
管理费用 6240.00 133.33
项目毛利润 95404.92 2038.57
从上表可以看出：1、政府所收取的部分为土地成本和税费，合计2615.38+1930.82=4546.2元，占53.28%
2、购房者的实际支付价为房价加税费：8533+255.990=8788.99元。
3、开发成本为：1948.23元。占22.83%
4、开发商利润为：2038.57元。占23.89%
5、该楼盘通过销售公司代理入住时的（已成为“二手房”名义）成交价在20000—22000元，是该楼盘实际开盘销售均价的2.34—2.58倍，是正常土地开发、建安及正常税费等综合成本之后的N倍。 也就是说，公民在花了十倍的价格后，得到了充其量不到两成价值的房地产，其中巨额非法暴利滚滚财源都到哪里去了呢？读者应该心中有数了吧！
[ 本帖最后由 来卉遍天下 于 2008-5-9 17:20 编辑 ]
