之五：购买预售商品房和现房需要分别注意什么问题？
律师答复：消费者打算购买预售商品房，因该商品本身尚存在一定的不确定性，如房型、面积、房屋交付日期甚至房屋产权本身都可能出现问题，所以在审查对方房屋开发建设的批准文件资料和订立商品房预售合同中消费者需要特别认真细致。在房屋手续合法性审查当中，一个简便的方法就是审查该商品房是否具有《商品房预售许可证》，如果该项目确实已经取得预售许可，则开发商的预售行为合法，可以保证您所购买的商品房能够办出产权证。同时，消费者在选择开发商时，尽量选择实力雄厚的房地产开发企业，如参考其本身的资质等级。因为房地产开发涉及的投资大、周期长，很多项目必须通过银行贷款取得建设资金，往往需要以开发项目的土地或在建工程作抵押。实力差一点的开发商容易出现资金周转困难而出现纠纷，项目也可能被法院查封。如果出现上述情况，即使房屋价格低廉，但房屋产权容易出现纠纷，对消费者来说是得不偿失的事情。另外，一方面出于上述原因考虑，另一方面由于商品房预售合同的合同履行期较长，变数较多，我国现行的城市房地产管理法并非十分完善，对商品房买卖合同订立仍以双方约定为准。因此在商品房预售合同的订立时涉及大量的法律问题，需要消费者将已方权益保护的条款尽可能完整详细地约定到合同中去，以期得到法律的确实保护。
在商品房的现房销售中，消费者应当审查开发商是否取得该项目的《商品房销售许可证》和竣工综合验收报告。最好到房产交易处查询销售房屋的产权状况，是否经法院查封。如果上述手续齐全且无法律问题，可以考虑购买。现房销售的问题可能相对小一点，但在合同订立上也不可以掉以轻心。因为现房交易房屋本身没有问题，但房屋面积未经最后测量，房屋产权证书未实际办理，所以还存在一定隐患，需要消费者着重确定上述问题的履行方式和违约责任。如果您购买的是二手房，交易相对更简单，只要房屋产权证书上出卖人是所有人就可与之交易。如果该房屋是继承的财产，买受人还应当了解是否还有其他继承人对该房屋享有共有权。另外，一些属于家庭共同财产的房屋也有财产共有人。在这种情况下，买受人应当要求出卖人出具其他共有人同意出卖房屋的书面证明。
特别提示：房屋买卖涉及大量法律问题，非一般消费者能够全面掌握。为了保证交易安全，消费者在购买房屋时最好聘请专业律师提供法律服务。现山东百灵律师事务所已经推出签约律师的服务，正是针对房屋买卖消费推出的。如果您感觉没有必要花钱请律师，至少也应当向律师咨询开发商或房屋出卖人提供的买卖合同样本。商品房的交易涉及较大额度的资金，对老百姓的生活来说可能是一件大事，不可不慎重对待。
山东百灵律师事务所(热线电话：6177787)
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