关于房价
为解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，建设部等七部委联合下发了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，该政策自今年6月1日起生效，在土地、税收、转让、信贷等八个方面做出了规定。日前，为配合新政策，我市房管局等十二个部门出台了《加强房地产市场调控，促进房地产持续健康发展的意见》，对住房供给结构、遏制房地产投机抄作等方面作出了明确规定。 眼下，“房价”已成为老百姓高度关注的话题。新政出台已有差不多两个月的时间，在北京上海等地产生了不小的影响，而有的地区却波澜不惊。我市各界对新政策的出台也是众说纷纭，那么烟台房价的走势到底会有什么变化，我市房价将向左还是向右，本报记者针对这个问题进行了深入采访。
购房者说：对房价的稳定充满信心
陈先生家不在烟台，又是独子，等父母退休后，势必在烟台市区范围内购房居住。“当初几个小区开盘销售得热火朝天的时候，没把握好时机，也没想到短短几年时间内竟然涨了这么多！”举例说南郊一个普通小区的房子在短短三年内每平方米价格上涨近1000元人民币，“如今再让我买那些小有名气的小区内的房子，心里就很不情愿了，毕竟已成规模，价格也已经稳定在一个比较高的水平上。先买与后买竟然差了近千元，这也太夸张了！这个差值就是房地产商的纯利润了。现在出台的政策我非常看好，房子也不急着买了，再等一段时间。”
李小姐并不乐意谈这个话题，“真的没什么好说的，房价涨与跌，主要还是在于供求关系。如果价格涨得太离谱了，消费者会考虑推迟购房，最终导致房价重新回落，这是市场供求规律决定的。房价涨不涨跟我没多大关系，惹不起咱还躲不起了？100平方米买不起，70平方米也可以；新房买不起，二手房也可以；市区买不起，郊区也可以，大不了住便宜点的房子。现在的消费者都很理性，并不会因房价涨了就不买，跌了就一窝蜂地买——个人的购买能力都在那里摆着呢！”
“都说房地产业是个暴利的行业，哪个房地产商不是富得流油？记得在2002年底公布的“福布斯”的《中国富豪排行榜》前100名中，从事房地产业的就占了25位！房地产业造就了潘石屹、王石等等这些大富豪。”在一家国营企业工作的的刘先生说，“房地产商利润太大，我认为随着房产市场越来越规范，房价仍有降价的余地。”
从事金融工作的王先生也一直关注着房产的价格变动。他说：“国家虽然出台了一系列宏观政策以抑制房价过高，但诱使房价上涨的因素也肯定不能消除。所以，作为买房者来说，希望房价大跌肯定是门儿都没有，但对房价在一定幅度内保持平稳的态势发展我还是充满信心的。因为我相信从政府角度而言，肯定会维护我们老百姓的利益。”
房地产商说：价格将继续上涨
尽管购房者预期房价下跌，但房地产商不这样想，记者采访了几位房地产商。他们在谈到此次七部委颁布的房产政策时说，新政策主要是为了整顿我国北京、上海等几个城市房地产市场的房价虚高现象，然而全国大部分城市的房价变动稳定而有序。
在采访中几位房地产商都谈到了房价上涨的几个因素，如成本上涨推进房价上涨；对房产的需求上升拉动房价上涨；投机需求与置业储蓄的旺盛。万丈高楼平地起，大楼盖起的成本直接决定了房价的高低，目前土地价格有所上涨，钢材等建材的价格也在上涨，各项税费也有所提高，种种的因素导致了房价的上涨。北京志远伟业房地产开发有限公司的梅仙坡副总经理告诉记者，我市的房价应该算公开透明的，老百姓们可以留心报纸上的土地拍卖公告，在公告里已明确标明该土地的价格，并能推算出该块土地每平方米的地价成本，买房的时候对房价到底是高还是低，心里就有数了。
目前消费者对房产的需求在持续上涨着，购房群体是多层次的，有刚走上工作岗位并要结婚置业的年轻人，想改善居住条件的居民等等。一位房地产商指出，城市人口在持续增加着，以开发区为例，自建区到现在的二十年来，人口从10万增长到30万，土地面积从30万到228万，增加的人口要生存生活，这就拉动了房地产业的发展，但房子盖起来的速度不及人口增长的速度，需求大于供给，这也是推动房价上涨的原因之一。
与七部委房产新政策有直接关系的因素——房产投机，也直接导致了房价上涨。近几年房产话题议论最多的就是炒房团，他们如旋风一般刮过各地的房产市场，低买高卖，扰乱了正常的房产买卖秩序，造成房价虚高。
另外，梅副总经理还谈到了几个房价下跌可能带来的负面效应：失业人口的增加。建筑业给千万的农民工解决了就业问题，而且房地产业的兴衰直接影响钢铁企业、水泥企业、建筑设计院等众多行业的相关人员；百姓不动产的贬值。房价跌了，作为固定资产的房子便会贬值，这于经济的持续稳定发展是相悖的。
具体到新政策下达之后烟台房价走势，几位房地产商表示房价受影响不大。梅副总经理告诉记者，在新政策下达之后，海天花园每平方米房价上涨100多元。又据业内人士透露，东郊某高档住宅在新政策下达之后，每平方米价格下降了500元左右。 政府部门：房价稳定指日可待
购房者与房地产商双方的观点大多带有功利成分，皆是为自己的利益最大化考虑，而有关政府权威部门的观点则是判断房价走势究竟向左或是向右的风向标。
“国家七部委联合下发的意见得到了烟台市各方面的关注，在社会上引起了很大的反响。在全国部分城市出现房价过高的情况下，新的政策出台便是为了遏制这一部分城市房价过高。”烟台房地产业协会郝广特主任这样介绍。
据郝主住讲最近几年烟台房价市场发展比较健康，呈逐步上涨的趋势，并没有呈现虚高的迹象。一个城市允许存在房价不同差异，中低档房价在百姓承受不了的时候就应该控制，文件出台的目的在于控制普通商品房，国家通过增加中低价位普通商品房和经济适用房建设用地供应量，严格控制用于建设高档商品房的土地供应。
近几年房价上涨是各种因素综合作用的结果，这些因素包括：土地价格上涨，建筑安装成本上涨，新建住宅品质及物业管理档次提升等方面。随着国家实行土地招、拍、挂后，土地价格上涨，加大了新建商品房的成本。城市外来人口不断增加，需要买房的人越来越多，成为房价上涨的“自然需求”，大规模的城建拆迁改造，也在客观上造成大量“被动需求”。但土地价格上涨只是房价上涨的其中一个因素，并不是决定因素。
“土地政策、贷款政策的调整，挤压的是开发商的利润空间，购房者不会付出同步代价。比如每平方米建筑面积原来准备赚400元的，房价上不去，一平方只赚300元，甚至有的只能赚100块钱。即便这样，开发商也得盖房子。近来外地已有多家开发商进入烟台市场淘金，说明烟台房地产业利润空间并不太低。”郝主任分析。
烟台有着良好的发展前景，随着城市的发展，烟台的房地产业肯定会跟着火爆，但政府也将会出台一些办法控制房产的火爆程度，这从烟台近几年房价的走势就能看出来。2005年，烟台的房地产业的发展不会逆转，将会在正确的宏观调控下，以平稳的速度持续发展。烟台的房价在总体上说还处于正常的平稳上升阶段，受国家新政的影响不会太大。
烟台房产交易中心负责人日前表示，七部委的文件下发后，对我市住房的销售的影响比较平稳，没有太大波动。 该人士介绍说，我市房地产市场这些年来的发展一直非常稳定，包括这次七部委的文件下发后，对我市的影响相对也是比较平稳的，我市的住房交易量到底有什么样的变化，从住房交易中心的一组数据可以看出：芝罘区1至6月份，烟台个人住房的成交量为1337套，只比去年同期多出112套，增长幅度从统计报表上来看与上年度没有特别大的波动。6月1日政策出台后，5月份个人住房销售421套，6月份为481套，除去五一长假的影响，平均交易量受新政影响并不大，6月比5月稍有下降。该负责人认为，烟台受冲击不大有两方面原因，一是在于烟台属于中小城市，其房价本身是有房屋的实质价值支撑的，另一方面，从烟台的购房人群看，大多数是实际住宅的消费，投机行为相对少一些。此外该负责人称，随着我市老百姓国民收入的不断提高，消费者越来越注重生活方式，商品房的品质不断提高，房地产市场需求旺盛，将拉动房屋价格上涨，在今后几年房价将会呈平稳增长走势。
综合来看，我市的房市是健康的、理性的，呈现典型的需求拉动的特征。从短期发展趋势分析，由于我市市场供需、土地成本等诸多因素对房价上涨形成有效支撑的因素依然存在，因此房价未来3－5年会进入“平稳上涨”的阶段。从长期发展趋势来看，随着城市格局的不断增大，外来人口的不断增多，我市房地产市场的生活需求数量依然巨大，预计5－8年后，我市的房地产价格总体上将会呈现在平稳中缓慢上升的趋势。
◆相关联接：国家统计局：中国房价将保持相对稳定
国家统计局投资司官员王明亮撰文称，中国政府出台一系列稳定房价的政策，其着眼点是稳定房价，不是打压房价。他认为，长期来看，全国范围内房价的增长速度将会有所回落，并保持相对稳定，最终基本上和居民的收入水平相适应。
王明亮《中国房地产价格发展趋势分析》一文，出现在六日的国家统计局官方网站上。王指出，从供需双方的发展趋势看，短期内，需求会受到一定的影响；长期内，房价下跌的可能性不大。他认为，供给状况近期内难以有大的改观，特别是在目前房地产开发投资规模依然过大，房价上涨过快的前提下，房地产开发投资进一步加快是不现实的。
此外，居民住房巨大需求与供给短缺的矛盾近几年内会持续存在。在严格的宏观调控政策下，近期内房地产价格增长速度会有所回落，但回落幅度不会太大；从长期看，房地产价格将呈现持续小幅升高的态势。
王明亮说，从房地产市场主体的行为来看，房价下跌的动力不足。他从政府部门、企业和购房者三个方面加以论述。
首先，政府是房地产市场的监管者，尤其是地方政府同时也是房地产市场的利益参与和分配者，在当前的形势下，他们都不希望也不会使房价下跌。
其次，目前银行信贷资金大多注入房地产市场的状况下，已经隐含着巨大的金融风险，房价下跌不仅会直接影响银行信贷资金的回收，也可能导致整个金融系统的信用危机。而作为商品房市场中的供给者，房地产开发商肯定不希望房价的下跌，而且会在和政府的博弈中选择相应的对策保证自己的利益最大化。
第三，住房的最终消费者居民，对于房价的涨落处于两难选择之中。对于还没有购房的居民来说，他们肯定希望房价下跌，以实现他们的住房需求；但是对于大部分已经拥有房产的家庭来说，房价的大落对他们肯定没有好处。 （本报记者/陈忠堂 吕城翰 张颖侠）
