丽景佳园论坛中曾发表一篇2008年烟台市房地产市场走势一文，在福山论坛中各位业主的评论和关注相当踊跃，为了进一步扩大福山论坛的影响力，不日笔者将该文发表至房地产营销策划板块，并引起了广大关注烟台房地产市场的有识之士的广泛关注，在此本人特将大家的评论收集成文，以供广大业主予以热评为盼！

逝水不归发表于 2008-3-11 09:09  只看该作者

事关国计民生，发帖请慎重
楼主倘若不认为自己的所谓分析站得住脚，请管好你的嘴巴你的键盘！

这个帖子如果不是以讹传讹，就是在混淆视听，其目的在于托市。


“楼面地价”是一个混账概念，不公开各宗地的建筑面积，说地价平均到一个神秘的（应该公开而不公开也就是见不得人的、不公平的）N楼面然后形成一个不知来源的楼面价格！这不是欺社会欺骗公众是什么？同样的300亩土地，用来建低层住宅和32层的高楼，建筑面积相差悬殊，楼面价格从何而来？各项目中最高档的豪华住宅都不用来销售，而是进入政府官员和奸商们用来发展“感情”欺世盗名地打通关节了。它们的巨额成本为什么在开发商这里可以忽略不计？很简单！因为民众在买单！在中国现实的生存环境之中，当下的民众，似乎只有低头认宰的份了。数以几十万计的大大小小的开发商，君可曾见到一个因为“市场”确实存在，因为银行也“可能会”象对普通贷款散户一样催还融资否则就对薄公堂（而这有着“公堂”尊称的法院也还没扔了“公”只想着“开膛取糖”，责任所系不让法律丢脸国家无颜的话），从而迫使这些以奸诈获利不诚为本的开发商们还能够知道会有“后果”，还知道人该先要点脸然后生存，去跳楼去跳海的可有一个么？不铲除横行无阻的权力寻租，市场就不是一个真正的存在，在非市场环境下来说“市场”，只能是愚弄民众的一派胡言。难怪一些开发商聚会时酒后真言，他们自己都称和某些部门“蛇鼠一窝”！只愿这一窝之中没有楼主混迹其中罢。
每亩的土地出让价仅仅是建筑占地的面积，各宗地的容积率是多少？每个项目总建筑面积和配套等所有重要的数据一字未提，地段差价呢？该帖用于说明地价构成的话，只要不是自己直接调研采集的数据，都应当注明出处或来源，才能经得起考证其真伪和可信度有多大！

这些年公开的传统媒体已经干尽了误导苍生的勾当，信息的闭塞不公开，暗箱操作的都是核心的关键所在，一些道具都准备停当，就出来为可怜的愚民指点迷津了！可以说，多数公众处于货币忧虑而恐慌性购买住房（一般层面的真正买房人主要途径是贷银行的款和四处借贷），是表面上造成实际托庄的重要原因。

假如你只是个人兴趣，闲来无事消遣也就罢了，但利用网络传播某个区域的价格应该如何，有道理如何，那就让你的论点具体可查证，不要忽悠了一大通，只为了捍卫某个不道德的价格！

风轻雨漫天回复 20楼的 逝水不歸 的帖子
对于你的疑问我给你两个答复：
第一：土地楼面价格的概念你没有搞清楚，一个房地产项目用于购置净地的总价除以该项目可建面积的比值才是楼面地价，不用考虑容积率、建筑形式等因素。土地价格是商品房价格构成的一个主要部分，但是其价格受到市场和政府双面控制，所以即便是同一地段的土地出让价格有可能不一样，这很正常。我们也应该心平气和的看待土地出让中的各种行为。
第二：市场的概念你没有理解透彻：在目前的形势下。国内的市场经济并非完全市场化，更何况关系到国计民生的房地产市场，既然有市场就有买卖双方，就有信息流通，而且房地产市场中还有政府的控制因素。

奈何桥出纳 发表于 2008-3-12 12:26  只看该作者


貌似是"没有不讲道理"啊，貌似无辜的局外人
楼主的意思表达得比较阴险，它（这个回帖）是想说：第一，驳帖是看了别人有多处豪宅眼红(所以没能“心平气和”，楼主喜欢用弦外之音暗示读者)，特别是应该“心平气和”地看待占相当比重的透过融资和不动产洗钱渠道等隐蔽起来的严重腐败和广泛的不公平行为（这已经是不争的事实）；第二，“市场”的概念你没有“理解透彻”，紧接着他把驳帖原就是指相对的“市场”概念绝对化，偷换了内涵来故做高明状，貌似说理。但他所依据的这个相对“公平”的市场化是否有令人信服的论据客观存在呢？我们没有在原帖中看到。
至于楼面地价，很不幸的是，楼主试图再次把读者引入一个歧途，用概念解释概念，或者抛开内容去讲概念，“购置净地的总价”与该净地的面积、该净地上“可建面积”之间的关系，不通过公布相应的备案应公开的数据，而只给出一个最终“楼面价格”，这“合理”吗？可信吗？公正吗？没有阴谋吗？当温州炒房团的有组织经济犯罪行为在蒙昧无知的管理当局那里受到“夹道欢迎”（各位可搜集当地的媒体记载，这个说法毫不夸张而且尚有保留）的时候，楼主这类备有多种面具的伪学者或者说开发商与政府某些既得利益群体的代言人，是极尽鼓噪声嘶力竭的。
让人想起一起手机质量纠纷案，因某跨国公司生产的手机质量问题，消费者出具了大量可以相互印证的证据证言，法官自己也承认“明眼人‘一看’就知道怎么回事了”，但在厂家“低调”而神秘地与法官沟通之后，判决书里抛弃了消费者千辛万苦取得的证据（包括本应由法院“协助取证”却遭到刁难和举证障碍）、法官并当庭帮助被告销毁手机里存储着的重要证据“本院”不予采信，以消费者对厂家、产地没有异议，因此它“就是”一个合格产品，厂家、产地没有异议，也就“不能认定”它是不合格产品（甚至连厂家自己都承认出厂既存在质量问题的声明材料也被弃而不谈）。中国人在偷换概念、不容置喙地为芸芸众生洗脑方面，可谓不遗余力挖空心思了。只怕我们广大的愚民们还被愚得“不够”，远远不够。故此，也斗胆请教楼主：你业已“理解透彻”的“市场”是怎样构成的，还有你认为公众不能心平气和而显然也难以心平气和地看待哪些土地出让中的“行为”？在关键的争论焦点上，无法证实你自己的说法言之有理的情形下，请不要先给别人一个貌似“学术”的搞没搞清什么的帽子，拿出有代表性和普遍存在的实例来，以方便大家对你顶礼膜拜

风轻雨漫天回复 22楼的 奈何桥出纳 的帖子


你的长篇累牍恰恰证明了你在房地产市场的问题上没有看明白，也可以说是不懂目前的市场，在此我简明扼要的给你解释如下：
第一：市场中的经济分析是建立在一个相对平衡的市场环境中的，其中的某些影响价值的因素是出于纯市场的角度来设定的。比如前文中土地价格的确定是基于目前政府土地部门给出的拍卖底价，在这层因素上来说对于即将拍卖和建设的商品房项目，应该是一个共同的基准点，但是前文中也说明了土地拍卖的地价不等同于最终的成交价。所以请你正确看待市场中的理论分析。
第二：市场的因素在目前国内经济形势下确实受到了政府等人为因素的影响，如何正确看待政府的因素在市场经济中的影响，是你也是很多关注房地产市场的人士的焦点所在。如果以一斑而窥全豹的视角去看待整个房地产市场经济，那么就会谬之千里。
第三：我给你讲一个故事：现在假设你就是一种地的农夫，要在自己租种的土地上栽植地瓜出卖以谋生，那么请问你一季种出的地瓜所卖出的价格中是不是包含了你的租地成本、材料人工成本、土地应缴税费成本、销售成本、其他赋税成本、不可预见成本和你应当花费的打点费用？你仔细想想！！！！！！！！！
第四：做研究就不能夹杂太多的个人私愤，否则你得出的结论就是错误的！

tianjinsheng发表于 2008-3-12 15:30  只看该作者


很精彩，值得关注！~
本人有一点不明白，楼面地价越高是否就决定着福山房地产开发商一定要把价格定在4000元呢？对于项目投资是否盈利而言，容积率是否占有相当重要的因素，不用考虑容积率的说法是否过于肯定？
个人愚见，还请见谅！~

风轻雨漫天回复 23楼的 tianjinsheng 的帖子


谢谢你的关注，在此回复如下：
第一：楼面地价是商品房价格构成的一个主要部分，他的增长必定带动商品房价格的上涨，福山房价是否突破4000元要综合建筑成本、拆迁手续费、物价上涨因素、房地产市场供求等才能综合判断，但是2008年上半年可以肯定大部分商品房的售价不会超过4000元。
第二：对于容积率的概念只是说明了一宗土地上的可建面积，这宗土地的价格一旦确定，可建面积越大开发商的盈利也会相应增大。但是在目前土地招牌挂的市场上，一宗土地的容积率一般都是相对固定的，所以土地价格确定了，可建面积也就相应确定了，一般不会有多大变化。

这个帖子我可不能给你水了
估计价格会继续向上的

价格上涨了，你就赚钱了呗，你不给水就给钱吧！！！

仁者见仁，智者见智，大家各抒己见，我想大家还是不要夹杂个人恩怨的言论比较好，你们说呢？像“驳帖是看了别人有多处豪宅眼红。。。。。。。。。 ”