烟台论坛-烟台社区

 找回密码
 点这里注册
查看: 6154|回复: 7
收起左侧

关于房产证上加名字:加父母、配偶、子女流程分类讲解!

[复制链接]
     
发表于 2015-3-31 10:58 | 显示全部楼层 |阅读模式 | 来自山东

马上注册,结交更多好友,享用更多功能,让你轻松玩转社区。

您需要 登录 才可以下载或查看,没有帐号?点这里注册

x
  看到论坛里经常有人问房产证名字相关的问题,尤其是夫妻间房产证加不加名,这样的狗血故事一直不少!所以这个帖子集中讲一下关于房产证上加名字:父母、配偶、子女的流程。
     想要改动房产证上的名字有几种不同的方法,会涉及到产权、债权、税费等各种问题。而且房产证改名字对于婚前、婚后,是否有贷款未偿清有不同解释,不同情况的办理费用也不相同。

  【首先这些名字要分清】
  购房合同:写几个人的名字都可以,但是注意购房合同上填写的购买人是谁,房产证就登记给谁。
  按揭贷款合同:按揭购房按照谁贷款谁签字的原则进行处理,保证购房合同、贷款合同和房产证上签名统一,如果是两个人一起签的购房合同,贷款合同签字也是两个人签。
  房地产权证(也就是房产证):上面只有一个人名字,要求是一人一证,第一业主持有,在占有房屋份额那栏填的是共有。
  房地产权共有(用)证:房产其他共权人持有,同样在占有房屋份额那栏填的是共有,这个证在法律上标志着房产的共同归属,同时双方约定各自的出资额或所占份额。

  【房产证改名有哪些方式】
       在房产证上加上别人的名字,也就是是增加这个房子的共有权人,共有三种方式:析产登记、买卖或赠与。
  关于析产登记:很多人不是很清楚,一般是指原本为一个人所有的房产,后平均分割变为两人或多人所有,就需要进行析产登记。较多适用于夫妻配偶的增加房屋的共有权人的方式。
  关于房产证减名字:类似于份额转让,流程和正常的房屋买卖类似,需要缴纳所占份额的契税。
  (一)父母子女之间减名字,同样视为买卖交易,要收取契税。而且,如果房产证办理时间不满五年的,还需要缴纳全额营业税;
  (二)夫妻之间加名字或去名字,不收取契税。

  【房产证加名分这些情况】
    夫妻加名 婚前婚后各不同
  婚前加名:按赠与、买卖方式依据双方申请办理。
  (一)赠与,夫妻双方需先到公证处办理赠与公证书,夫妻一方赠与另一方一半产权,之后双方携带房产证、身份证、公证书到中心办理加名手续;
  (二)买卖,双方需签订买卖合同,然后携带房产证、身份证、不动产完税凭证到中心申请办理。
  婚后加名:这种情况属于更正登记,市民只需提供夫妻双方身份证明、《结婚证》、《房屋所有权证》、《房屋登记申请书》等申请材料,共同到有管辖权的房屋登记部门进行面签后,即可办理相关房屋权属变更手续。免征契税、个税和营业税,仅收取房屋登记费和印花税等。
  SO,婚后加名相对简单!
  【注意】如果是之前签订购房合同时没有写上两人的名字,之后办理两证的时候不能加名,需要在办理两证后,还清贷款的情况下才能进行。购房合同的名字和房产证的名字是一致的。

  父母子女加名 选择赠与最合适
  如果是父母、子女等这种关系间的房产要办理变更手续,就可以考虑二手房买卖或者是赠与。
  赠与流程:需要先去公证处办理房产赠与的公证,之后携带相关是房屋两证,双方身份证,户口本,婚姻状况证明等直接去房管局办理即可。直系亲属间赠与是不限购的,不需要做购房资格审查。
  赠予手续:
  (一)赠予人与受赠人订立房屋赠予的书面合同,即赠予书。
  (一)受赠人凭原房屋所有权证、赠予合同,按规定缴纳有关契税;办理公证。受赠人到房地产管理机构申请变更登记,应提交申请书、身份证件、原房地产产权证、赠予书及公证书和契税收据。赠予人将房屋交付受赠人。
  兄弟姐妹加名 多数考虑买卖
       虽然非直系亲属间房产加名也可以考虑赠与过户方式,但是由于税费比较高,同时限购未取消之前也要考虑购房资格,所以买卖方式比较合适。
  买卖流程:比较简单,双方或三方(中介)协商清楚后签订购房合同,之后在网上进行网签备案,去房管局办理购房资格审查,通过后,打印购房合同,办理过户手续;需携带双方身份证明、婚姻状况证明、房屋两证等资料。

  【按揭中房产加名字】
  【注意】上述前提都是房子贷款已经还清,否则需要先去银行还清贷款,注销掉之后,再拿着房产证去行政服务中心办理相关业务。
  法律普及 婚前购买的房屋属于个人财产,婚后加名变为夫妻共有财产,房屋权属发生变更。由于房屋存在抵押贷款,借款人将由一人变成两人。《物权法》191条规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产。
  银行担心什么
  (一)是签订按揭贷款合同时,一般银行都会声明不能随意更改借款人;
  (二)签合同时抵押人是一人,银行只对这一个人的征信等进行调查。如果产权人变成两个,银行就得对另一个人进行重新调查,如果此人的征信有污点,还会影响到贷款合同;
  (三)房贷合同涉及贷款利率等问题,目前一套房和二套房的利率是不同的,原来银行只调查一个人的购房情况,现在加了一个人,如果这个人已经有多套房产,那么房贷利率还得重新计。
  因此,在房产证上加名须经过银行批准,一般银行规定:房贷没有还完是不能加名的。

头像被屏蔽
     
发表于 2015-4-1 14:58 | 显示全部楼层 | 来自山东
提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
回复

使用道具 举报

     
 楼主| 发表于 2015-4-1 17:06 | 显示全部楼层 | 来自山东
gzytrd 发表于 2015-4-1 14:58
请教一下楼主夫妻一方甲方的名字要改成仍然是甲方,但是独立产权的,能操作吗?怎么收费呢?

婚前还是婚后买的,这个就去公证下就行了,证明房子只属于甲方的,你可以电话问问公证处费用,电话:(0535)6225883,这是芝罘区公证处的电话。
回复

使用道具 举报

发表于 2015-4-3 11:39 | 显示全部楼层 | 来自山东
本帖最后由 zhangmcn 于 2015-4-3 11:42 编辑

问一下:房产证上现在是奶奶的名字,要给孙子,是赠与还是买卖更合算呀?
如果是遗产的话是不是就不用交费了?
回复

使用道具 举报

头像被屏蔽
发表于 2015-4-3 13:26 | 显示全部楼层 | 来自山东
提示: 该帖被管理员或版主屏蔽
回复

使用道具 举报

     
 楼主| 发表于 2015-4-7 09:33 | 显示全部楼层 | 来自山东
zhangmcn 发表于 2015-4-3 11:39
问一下:房产证上现在是奶奶的名字,要给孙子,是赠与还是买卖更合算呀?
如果是遗产的话是不是就不用交费 ...

你好,采用遗嘱继承的方式来操作最好。因为中国目前没有遗产税。只针对房屋的交易契税进行规定。赠与、买卖均要纳税,而且赠与税与买卖交易税是一样的。 只要办理了遗嘱公证手续,后顾之忧是没有的。这里提醒一点的是,只要你的父亲还活着,孙子就不是法定继承人。所以这个奶奶只能做遗嘱赠与,在公证阶段只收取公证费。
回复

使用道具 举报

发表于 2015-4-7 12:19 | 显示全部楼层 | 来自山东
屯里人 发表于 2015-4-7 09:33
你好,采用遗嘱继承的方式来操作最好。因为中国目前没有遗产税。只针对房屋的交易契税进行规定。赠与、买 ...

太给力了,非常感谢
回复

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 点这里注册

本版积分规则

社区地图 | 删帖帮助 | 手机版

烟台论坛-烟台社区 鲁ICP备05034347号 鲁公网安备 37060202000105号

免责声明:本网页提供的文字图片及视频等信息都由网友产生,本网站仅提供存储服务,如有侵犯您的知识产权,请及时与我们联系,我们将第一时间处理。

快速回复 返回顶部 返回列表