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业主论坛全新改版 2014让我们与你一起精彩!购房指南火爆来袭,买房请注意!

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发表于 2014-2-18 09:25 | 显示全部楼层 |阅读模式

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本帖最后由 房网雪莉 于 2014-12-11 10:00 编辑
购房指南_副本.jpg   
  雪莉开始对房子有期盼的时候,是听了孙燕姿的一首歌,里面唱到“:我要一所大房子,有很大的落地窗户,阳光洒在地板上,也温暖了我的被子”。
  那时候疯狂迷恋,一直期盼着自己的小家可以有落地窗户,每天与被子在一起甜甜腻腻,什么时候可以不上班只赚钱就好了!哈哈~美好的总是梦想,还是撤点正经的!
  雪莉汇总了一些资料给大家,做成一个小小的购房指南,希望给买房路上迷茫的伙伴们一些指引,毕竟买房子也算是人生大事儿,说不准这也是一辈子的事儿呢,所以要谨慎谨慎再谨慎。走过路过捧个场~点个赞什么的我也很欢迎~哈哈~也希望有什么问题大家能帮忙指正,雪莉也是在一步一步学习,希望咱们可以共同进步哟~ ]P@LXKMU)_EB{B[R@7ADYCY.jpg ]P@LXKMU)_EB{B[R@7ADYCY.jpg   
  雪莉从以下方面着手准备的资料:
  亲们点击就可以了解想知道的情况啦~如果还有其他问题欢迎跟帖提出哟~希望大家都选到合适满意滴房子么么哒!
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 楼主| 发表于 2014-2-18 10:15 | 显示全部楼层
本帖最后由 房网雪莉 于 2014-2-26 15:38 编辑
  先让雪莉给大家整理一些房产基础知识吧~让大家对一些专业的房产词汇有所了解~希望对伙伴们有所帮助!资料是整合来的,也欢迎大家纠正错误哦~ GT5$~U6ZEWGX8@M](%0UYPH.jpg GT5$~U6ZEWGX8@M](%0UYPH.jpg
1.开发商五证二书:     
1)  国有土地使用证
2)  建设工程规划许可证
3)建筑工程用地规划许可证
4)  建设工程施工许可证   
5)  商品房预售许可证
“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
“五证”属于行政许可的范围和性质,代表开发商的资质。“两书”是开发商根据法律规定自行制作并提供给业主的书面材料。“五证”中最重要的是土地使用证和商品房预售许可证,两者表明所购房屋属合法交易范畴。

2.产权证书:
产权证书是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。

3.楼盘均价:
是楼盘的平均价格,它代表着一个项目整体的价位水平。但购房者在去售楼处咨询时会发现,用标着的“均价”来买房,往往是买不到的。那么“均价”到底是什么呢?开发商在开盘销售之前根据当前的市场情况以及成本核算,定出要销售的小区中的销售价格,这个价格就是项目的均价。一个楼盘在推向市场时,先有“均价”,通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位,它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准,是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值,才是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的价差系数。用拟定的均价乘以每栋楼的系数,得出这栋楼的销售平均价。

4.楼盘起价:
楼盘中相对位置不好的那一类房子的单价。起价房可能只有一套或一层,所以对购房者没有太大的实际意义,只是参考价而已。

5.公摊:
所谓公摊面积,是分摊的公用建筑面积的简称,它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。普通住宅的一般公摊比例: 多层:8%——15% ,小高层: 10%——20% ,高层:15%——30%

6.实用率:
实用率是套内建筑面积和住宅面积之比,大于使用率,因此,往往有开发商用实用率来吸引买房人。

7.建筑容积率:
是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。建筑密度:即建筑覆盖率,指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。绿化率:是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

8.房屋的产权:
房屋产权指的是房屋所有者对房屋所拥有的完全所有权,主要包括对房屋的占有,使用,处分和收益权。简单说就是拥有使用该房屋,或出租该房屋获取租金收入,出售该房屋获取增值,将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。

9.印花税:
印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。
1)征税范围及纳税人。印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证。
2)税率和计税方法。房屋产权转移书据,印花税按合同额万分之五贴花。其应纳税额的计算公式为:应纳税额=计税金额×适用税率。
3)纳税地点、期限和缴纳方法。印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳,合同在签订时缴纳,产权转移书据在立据时缴纳。

10.契税:
契税是指房屋所有权发生变更时,就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。

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下面的词汇不是很常用 分割来给大家整理,有需要的可以了解一下哦~
单位产权房:
单位产权房是指产权属于单位所有的房屋,也称系统产权房、系统房。
使用权房:
指国家以及国有企事业单位投资兴建的、政府以规定租金标准出租给居民的公有住房。
存量房:
一般是指未居住过的二手房,即通常所讲的“库存待售”的房产。
廉租房:
我国的廉租房只租不售,提供给城镇居民中最低收入者。
准现房:
准现房是指房屋主体已基本封顶完工,小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现,房型、楼间距等重要因素已经一目了然,工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。但是这种房产的性质仍然属于期房,ZF按照期房进行管理,必须办理商品房销售许可证才能销售。
现房:
现房是指消费者在购买时已经通过交付标准的各项验收(各地对交付标准没有统一规定),可以正式入住的物业。只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。
期房:
期房指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止,所出售的商品房。习惯上把在建的、尚未完成、不能交付使用的房屋称为期房。
尾房:
尾房,又称尾楼,不能等同于烂尾房和一般空置房,是指项目销售八九成以后剩余或长时间没有销售出去的房屋。
PS:当商品住宅的销售量达到80%以后,开发商已经获利,此时所销售的房产,一般称为尾房。尾房本身有两种形态,一种是整个项目里面比较好的房子,开发商将其留在最后“压场”;另一种是有“问题”的房子,诸如朝向不好、采光不足,或是楼层不佳、位处两级等问题,但并非一无是处。这类房子只要经多方权衡和比较,还是有其独特魅力的。
烂尾房:
烂尾房的品种是不受限制的,无论是高档公寓、写字楼、别墅还是普通商品住宅,均存在同样的可能性。因此,投资购房者详细了解项目开发商的整体实力,正确判断市场供求状况,掌握国家政治、经济环境的动态都是十分必要和重要的。
外销房:
外销房是由房地产开发企业建设的,取得了外销商品房预(销)售许可证的房屋。可出售给国内外的企业,其他组织和个人。
内销房:
内销商品房是由房地产开发企业建设的,取得了商品房销售许可证的房屋,内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。
混合结构:
砖石、砖混、砖块、钢混
大模板结构:
以混泥土现浇代替砖作为承重墙
大板结构:
预制件现场装配、用钢比重大
框架结构:
钢筋混泥土为承重梁柱,可随意分隔
简易结构:
临时建筑,最长使用年限为2年
容积率:
是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。
PS:对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过2,绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。
建筑密度:
是指建筑物的覆盖率。
计算公式 建筑密度=建筑首层面积/规划用地面积。 比如一块地为10000平方米,其中建筑底层面积3000平方米,这块用地的建筑密度就是3000/10000=30% 。建筑密度一般不会超过40%-50%,用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。
绿化率:
项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。
计算公式 绿地率=绿地面积/土地面积
楼间距(日照间距):
两相邻楼的外墙面距离。同一个小区两栋相邻的楼与楼之间的距离。
PS:建筑间距的控制是为了保障人们工作、生活的质量与安全,满足必须的日照时长、采光、通风、隔音等要求。
公用面积:
公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往及保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。
使用面积:
指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和
实用面积:
它是建筑面积扣除公共分摊面积后的余额
居住面积:
住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。
净面积:
要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积(即结构面积)。
辅助面积:
辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。但不包括烟囱等。
套内面积:
是由以下三部分组成的:套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
竣工面积:
是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工,经验收合格的建筑。
公摊面积:
指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。在日常使用中,一般也简称公摊面积或公摊。
销售面积:
套内建筑面积 +分摊的公用建筑面积(俗说“公摊面积”)就是销售面积。
得房率:
是指可供住户支配的面积(也就是套内建筑面积)与每户建筑面积(也就是销售面积)之比。
PS:得房率太低,不实惠;太高,不方便。因为得房率越高,公共部分的面积就越少,住户也会感到压抑。一般得房率在80%左右比较合适,公共部分既宽敞气派,分摊的面积也不会太多,比较实惠。一般多层的建筑物得房率为88%,高层的建筑物得房率为72%,而办公楼为55%。
共有房产:
两个或两个以上的人对同一处房产共同享有所有权。
共同共有房产:
指两个或两个以上的人,对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。
共有建筑面积分摊系数:
整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值,即为共有建筑面积分摊系数。
计算公式 公用建筑面积÷套内建筑面积之和=公用建筑面积分摊系数
起价:
即起步价,是指某物业各楼层销售价格中的最低价格,即是起价。
PS:多层住宅,不带花园的,一般以一楼或顶楼的销售价为起价;带花园的住宅,一般以二楼或五楼做为销售的起价。
预售价:
预售价不是正式价格,在商品房交付使用时,应按有批准权限部门核定的价格为准。
基价:
经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层,朝向差价后而得出。
均价:
楼盘的平均价格,它代表一个项目的整体价位水平。
一次性买断价:
一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语,确定之后,买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务,不得随意变更。
开间:
住宅设计中,住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。
PS:住宅开间一般为3.0到4.5米。规定较小的开间尺度,可缩短楼板的空间跨度,增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性;房屋的进深,则是指房屋的实际长度。
进深:
在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙壁到后墙壁之间的实际长度。进深大的房屋可以有效地节约用地,但为了保证建成的建筑物有良好的自然采光和通风条件,进深在设计上有一定的要求,不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右,不能任意扩大。
层高:
是指住宅高度以“层”为单位计量,每一层的高度国家在设计上有要求,这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
净高:
层高和楼板厚度的差叫净高。


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 楼主| 发表于 2014-2-18 11:30 | 显示全部楼层
本帖最后由 房网雪莉 于 2014-8-15 11:19 编辑
19.gif 了解完关于购房的一些专业名词,让我们来看看购房前期需要准备些什么吧。
  首先!我们要明确目标!!
一.要清楚手里有多少钱可用于购房。先考虑买得起的房子,再考虑喜欢的房子。     
  1.预备首付多少。
  2.每个月最多能承受多少的贷款。
  3.预留部分钱用来超支。
  4.计划一下买房和装修中间有多少时间,没有足够的时间存钱的话,那就还要预留一部分装修的钱。

二.你需要的是什么样的房子,也就是说你预备在哪个区域买房。   
  烟台市分为6大区,开发区,福山区,芝罘区,莱山区,高新区,牟平区。每个区域的房子差价不同,要结合经济情况,根据你的工作和生活圈子来选择区域。你是准备在你和他的工作地点的中间买房,还是靠近某一方的附近?这样就可以划定一个大的看房范围。   

三.收集楼盘资料  
  现在网络非常发达,各种信息查起来都非常方便。在实地看房之前,先在烟台房地产网里面查你预备购房区域有哪些楼盘。并初步筛选一下,这个过程中我们可以做这些事情:
  1.初步的筛选首选应选品牌开发商。品牌开发商拥有着丰富的房地产开发经验,他们的项目规划,环境设计以及建筑水准往往都高于普通的开发企业,客户服务和售后都有保障。
  2.选择周边配套较好,发展潜力好的楼盘,并了解项目的基本信息:比如楼盘容积率,项目周边的交通,学校,楼盘均价等等。做到心里有个大概的印象。
  3.业主口碑最重要。可以在咱们的业主论坛版块里与准邻居们交流一下,这里可以听到老业主对楼盘的真实评价,了解一下开发商的口碑如何,小区的物业管理如何,做到心中有数。
  4. 报名烟房网看房团活动。多听一下其他网友建议,多沟通交流,结合自己的实际情况,缩小选择范围,说不定一起参加看房团一起选房子的伙伴将来会成为您的邻居呢!

四.到售楼处实地看房
  到售楼处看房,是与意向楼盘亲密接触的最佳时机,我们应该问些什么好呢?
  价格、物业、交房时间、车位、几梯几户、楼间距、容积率、户型、公摊、施工单位这些是必须要问的哦。
  价格
  你在楼书上往往看到楼盘“均价”这个词,顾名思义均价当然是这个项目的平均价格,但您会发现往往想买的房子与打出的“均价”会有很大差距,一般来说,多层的楼盘接近均价的户型位于4层或5层;高层塔楼在6层~8层,户型位置多为东、西向;广告打XXX起,那多半是1楼的。宣传噱头没有办法,别人策划公司要求效果嘛。大家都是讨生活的,原谅哈。
  物业
  物业的多少直接影响到你以后的生活成本,大部分物业在2块以下,有些标榜高档盘的物业在2块多甚至到3块的也有,至于别墅的物业那就不要想了,不贵配不起别墅的身份。
  交房时间
  是否能按时入住,入住时是否能取得建筑工程竣工验收备案表、取得商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书这些都是必要要清楚了解的。
  车位
  现在月薪2000的都去买个车,为抢车位打架的事情不在少数,所以车位数也是现在大家比较关心的问题。车位为地上还是地下,车位收费标准,是否可售,也得问清楚。
  地下车库明显比地上贵,显而易见的道理,地下车库不用风吹雨淋、不用担心高空掷物给你的爱车带来明显的皮外伤。还需要明确的是销售员的答复、承诺不能作为今后发生纠纷时的法律依据,一切以购房合同及补充协议为准。

  几梯几户
  大量实践证明2梯3户的居住舒适度是最佳的,像有的11层的小高层多半是1梯2户、1梯3户这也可以接受,高层的2梯4、2梯6户的也勉勉强强可以接受;那种黑死人的2梯10几户的真心只适合出租、商用,万一失个火什么的你可能不是被烧死而是被挤死的。
  楼间距
  楼间距小于20米的那面对面的住户完全没啥隐私可言,除非窗帘不离身。
  容积率
  容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积
  一句话解释一下容积率就是容积率越低说明单位面积上建的房子越少,人住在里面就不那么压抑、相对来说低楼层的采光也会好点。
  户型
  户型是一定要看的,是不是南北通透,户型是否方正,以后采光怎么样都是很重要滴哇~
  公摊
  公摊小那绝对是这个房子的卖点,现在的房子不像原来的老房子,大部分的电梯房公摊都在百分之二十多,能遇到个百分之十几的真是太谢天谢地了。
  施工单位
  这个太重要了,他的资质直接影响到房屋的质量问题,当你知道施工单位的名字之后就要去网上百度关键词、业主论坛、房产专业网站去查查他的口碑,尽可能多的查查关于他的好坏信息。
  售楼部谈完就是实地看房了,毛坯房比精装修有看性,精装修的房子都是经过包装,特别是公摊不小的精装房都没有勇气按个门,美其名曰方便客户出入,实则为造成宽敞的视觉效果。

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 楼主| 发表于 2014-2-18 15:19 | 显示全部楼层
本帖最后由 房网雪莉 于 2014-2-18 15:25 编辑
40.gif 当你做好前期准备后,要到售楼处实景看房啦~
  有木有这样的感觉~当你踏入售楼处之后,置业顾问问你的第一句话就是您想看多大的房子~然后根据您想看的大小给您户型图并做介绍~
  那么你真的能看懂户型图吗?此楼层就从最基础的开始说起!希望看完此楼大家都变成高手么么哒!
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  1、拿到一张户型图,最基本的上北下南左西右东你肯定是要知道的。也有户型图会标南北方位的。这样的话你就能知道你的卧室啊阳台啊之类的朝向是不是好了。
  2、所有的户型图,边框周边涂黑意思就是这些是现浇的承重墙,后期装修是不允许砸不允许有任何改动的。这也是一个常识之一。
023_副本.jpg
  不要听信别人忽悠说这里可以砸,那里可以改,看看承重墙的大致位置,对以后的装修也有帮助哟~!
  3、看户型在整个楼层的位置,还要看这个楼栋在整个小区所处的位置(如果楼栋在中央景观区域,前后也没什么遮挡,说不定就是传说中的楼王噢~)这个一般是在户型图上有展示的,在角落里,也是大家很容易忽略到的地方。
023_副本_副本.jpg
  拿上一幅户型图举例,第一个红色框标明的是户型在楼层中的位置哦~很明显,看这个户型图是一个东打头的户型;第二个红色框框标明的是楼栋在整个小区所处的位置~这些地方大家比较容易忽视,特此注明哟~

  4、看户型图里面各个房间的布局是否合理(也就是说客厅、阳台、主卧、次卧以及厨房餐厅、卫生间所在的位置是不是符合日常的生活习惯)。
   8c78bc7eca8065389e093df997dda144af3482e0.jpg 客厅的采光要好,客厅外面是阳台是比较符合绝大多数人的生活习惯的。
   8c78bc7eca8065389e093df997dda144af3482e0.jpg 卧室的私密性和长宽比例要合理,卧室的一般宽度要大于3米,因为两米的床还要放床头柜;或者放了1.5米的床还想放柜子。面积应大于12平方米(现在很多户型都是10平,其实也可以),长度也要大于3米,床一般都是2米的,不要放了床以后人就过不去了哟!
   8c78bc7eca8065389e093df997dda144af3482e0.jpg 厨房一般在进门处比较方便,买点菜回来可以直接丢厨房,免得拎进去弄脏家里。和餐厅一般不宜隔的太远,端菜端汤什么的还容易烫手呢,太远了也容易洒到地板上。
   8c78bc7eca8065389e093df997dda144af3482e0.jpg 卫生间一般是在卧室区域,是否通风也很重要(这个你懂得!)。
  
  5、户型图上的标的尺寸数据不能忽略!这个直接关系到了你每个房间的大小是否合理。       
  开发商为了房子好卖,会把图画的很好看,画上家具等,这样看起来貌似很合理很适合居住,但是你会想不到这些都是缩小版,都是为了美化户型图的。即便是一个两米多宽的卧室,开发商也会画上一张床和两个床头柜给你看的。不要迷信图,要看数据,数据是不能作假的哦!
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3e54b40e7bec54e79f6c82f4b9389b504dc26ac7.jpg 特别提示
  1、有些户型图为了达到一种错觉,会把图内的桌椅板凳制作成不等比例的图样,让您在第一时间造成该空间能够容纳大型成套家具的错觉,这一点较为隐蔽,需要格外小心。另外,户型图为了具有代表性,一般选用的是标准层。一般是2层到倒数第二层的平面图,在购房时要注意区分标准层与特殊层之间的不同之处,不至于等到交房时才大呼自己粗心大意。
  2、一般的户型图都是平面的,拿到图的时候,第一件要做的事情是分清楚方向,一般来说,都是上北下南,也有少数的开发商把东西向的户型印成南北方向的,但是在户型图上还会标清楚方向。如果实在方向感不是很好的购房图,干脆就把户型图对着当时自己所处位置的方向,这样,更直观地明白每个窗户的方向所在。
  3、一定要问清楚,有个别的窗户位置可能会多画出来一些,问清楚是飘窗还是空调的预留位,不要把空调的预留位当作飘窗,以免本来很高兴的一件事情,到了收房的时候就变了调。确实也有这样的购房者存在。
  4、户型里的面积都是套内面积,就是含着墙体一半的面积,不要当作屋内的地毯面积,在计算的时候,千万注意这一点。
  5、户型图里为了区分起居室和卧室,在户型图里也设计了很多的家具,那些家具的比例一般都很小,看上去房间的剩余空间很大,实际上只是比例的问题,看面积,一定要动笔自己算。
  6、一般是朝南房间多比较好,最好客厅朝南带阳台,主卧朝南带小阳台,次卧朝南。
  7、看层次,高层要在楼层的一半以上(总15层,在8层以上),越高越好,顶层不要。

3e54b40e7bec54e79f6c82f4b9389b504dc26ac7.jpg 论坛相关帖子推荐:
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 楼主| 发表于 2014-2-18 16:14 | 显示全部楼层
本帖最后由 房网雪莉 于 2014-2-27 13:51 编辑
(M8UB5]2JFQM[@5IOL3I$UU.jpg 我们看完户型图之后,来稍作休息,让小编给大家分享一点户型风水小百科吧~

  风水这种东西,信则有,不信则无。希望伙伴们不要钻牛角尖,看到中意的户型卡到了以下的标准就打死也不买了。毕竟选到合适又心仪的房子很不容易不是吗?咱们时常保持着乐观的心态,对自己有好处也会感染到其他人~带着一颗积极的心生活,好运也会时常伴随你哒! 103931o5g7hh3z6g1qvv13.gif
房屋选址注意:    

  f493164c510fd9f9a0f6cd83252dd42a2a34a4e6.jpg 风大不宜
  各位在购楼时,应该先在房屋周围巡视一番,看看附近的环境是否有缺陷。
  首先应该注意风势。倘若发觉房屋附近风大,十分急劲,那便不宜选购了,因为即使那房屋真的有旺气凝聚,也会被疾风吹散。风水学是最重视“藏风聚气”的,这表示风势强劲的地方肯定不会是旺地。风过大固然不妙,但倘若风势过缓空气不大流通,那也绝非所宜!
  最理想的居住环境,是有柔和的轻风徐徐吹来,清风送爽,这才符合风水之道。
   f493164c510fd9f9a0f6cd83252dd42a2a34a4e6.jpg 阳光充足
  阳宅风水最讲究阳光空气,所以选择房屋居住,非但要空气清爽,而且还要阳光充足,若是阳光不足的房屋,便往往阴气过重,会导致家宅不宁,实在不宜居住。
   f493164c510fd9f9a0f6cd83252dd42a2a34a4e6.jpg 中心受污不宜
  这是指房屋的中部位不宜用作厕所,否则便有如人的心脏堆积废物,那便自然是凶多吉少了。
  倘若厕所并不是位于房屋中心,但却位于房屋后半部的中心,刚好与大门成直线,那亦不宜选作居所,因这很可能导致破财损丁。
   f493164c510fd9f9a0f6cd83252dd42a2a34a4e6.jpg 街巷直冲不宜
  风水学是“喜回旋忌直冲”,因为直冲的来势急剧,倘若居 所首当其冲,则为患甚大,不可不慎!
  故此各位前往选楼时,不妨先在房屋周围看一番,看看房屋的前后左右是否有街巷直冲的情况出现,若房屋的大门正对直冲而来的马路,那条马路愈长便凶险愈大,车愈多则祸愈多。
  风水学家是把路当做“水”来看的。因为路上车流和人流形成流动的“气”,它对楼宇的风水有直接的影响。一般在前方有环绕楼宇的“玉带水”最为理想。如果所选楼宇前后有 像禁止物品那样的“反弓路”,则对楼宇和家居有不良的影响(具体情况要看方位和坐向)。街道直冲亦是风水上的大忌之 一。
   f493164c510fd9f9a0f6cd83252dd42a2a34a4e6.jpg 朝向
  从风水来说,住房讲究背实面虚(后面是山,前面是空旷的场地或湖面),和良好的朝向,以保证有充足的阳光透过窗户射入屋内,改善屋内环境。还要注意开窗时所面对的环境(窗景)应趋利避害,趋优避劣。如窗景是吵闹的街市或马路,将会影响休息。
   f493164c510fd9f9a0f6cd83252dd42a2a34a4e6.jpg 层高
  一般住宅层高在2.8米左右,这样的层高若再加吊顶、铺厚地板,净空高度可能只有2.5~2.6米左右,甚至更矮,这从风水角度来说,对居住者很不利,因为会有一种压抑感,达不到舒适要求。所以,挑选房子,其实际层高起码要在2.8米以上,最理想是3米以上。
   f493164c510fd9f9a0f6cd83252dd42a2a34a4e6.jpg 通风
  住宅的通风要满足人对空气流动的基本要求,开启门窗时保证室内外空气顺利流通,尤其在炎热的夏季要有穿堂风。要保持住宅通风良好,那么住宅门窗的朝向设计必须适应空气流动的需要,空气能进能出最佳,能进难出则室内空气质量差。
   f493164c510fd9f9a0f6cd83252dd42a2a34a4e6.jpg 医院:
  如果居住的地方在医院附近,在风水上是不好的。
  原因如下:
  1、医院有好多病人居住,病菌必多;
  2、住院之人,运气必滞,如此多的滞气积聚在一起,势必对周边的气场有重大影响;
  3、医院天天有人要开刀手术,煞气过重,这也会影响周边的磁场;
  4、医院常会有病人病故,有些人是死不瞑目,其冤气会影响周边气场。所以如果你的居所附近是医院的话,可以有以下三个方法化解:(1)、要开当运之屋门或是房门,吸纳旺气;(2)、注重卫生,细菌就难以入侵;(3)、要有宗教信仰,如信佛等,这样就能用宗教的高灵能量来增加住宅的气场。
   f493164c510fd9f9a0f6cd83252dd42a2a34a4e6.jpg 教堂、寺庙
  在风水学上,神前庙后都是属于孤煞之地,所以住宅附近有寺院、教堂等一些宗教场所都是不好的。因为这些地方都是神灵寄托之所,聚脚之地,会令附近的气场或能量受到干扰而影响人的生态环境。居住在宗教场所附近,会有如下两个问题:
     1、一家人都会显得孤独;
     2、性格易走极端,或暴跳如雷,或十分良善,常被人欺负等。

   f493164c510fd9f9a0f6cd83252dd42a2a34a4e6.jpg 发射塔
  发射塔一般是发射或接收电视、电话信号的,气场强,对磁场影响最大,且形状都是尖的。如果居所附近有此塔,一般会发生以下情况:
  1、家人易发生外伤等血光之灾;
  2、易有精神问题。
   f493164c510fd9f9a0f6cd83252dd42a2a34a4e6.jpg 公安局、消防队
  风水学上,公安局是属阳的,属孤煞之地,在风水古籍《雪 心赋》中云:孤阳不生,独阴不长。如果住宅对正公安局, 则犯孤煞,一是家人健康不好,二是是非争斗必多。消防队是属于公安的一个分类,而所有消防中队的大门上都涂成大红色,如果住宅对正消防队,除有上述不好之外,还主易有血光之灾。但如果你是公安人员则无此说。
   f493164c510fd9f9a0f6cd83252dd42a2a34a4e6.jpg ZF机关
  ZF机关属皇气,是至阳之地,包括各级ZF机关、法院、检察院等,与公安局一样,是孤煞之地,如果居所对正此类地方,会有如下情况发生:
  1、家人易发生精神病;
  2、易犯官非、是非;
  3、易有血光之灾。
   f493164c510fd9f9a0f6cd83252dd42a2a34a4e6.jpg 学校
  许多人以为住在学校这类文化之地附近必是好风水,但结果不是如此。原因如下:
  1、学校是清水衙门,经济差;
  2、学校是白天上课,晚上无人之地,就算白天上课也都是一些儿童。儿童的阳气相对较弱,不及成人的阳气重。阳弱阴盛对附近的楼宇会造成影响。而在风水上,阳为顺畅,阴为阻滞 。所以住在学校附近,一是财运不太好,二是凡事都会有阻力。
   f493164c510fd9f9a0f6cd83252dd42a2a34a4e6.jpg 菜市场
  如果你家楼下是菜市场或者马路市场想想那个脏乱和噪音。
  如果住宅下方是菜市场的话,运气是比较呆滞的,宅运不平稳。
  原因如下:
  1、菜市场会散发鱼腥或是肉腥味,这是味煞;
  2、环境卫生差,成日湿淋淋,易生细菌、害虫,此为菌煞;
  3、每天所售卖的猪、牛、羊、鸡等肉类,这些动物的灵体必 会附着肉类,会在菜市场内聚集,使周边的阴气加重。
   f493164c510fd9f9a0f6cd83252dd42a2a34a4e6.jpg 戏院、电影院
  戏院和电影院每天都是放几场而巳,放映时,人数众多,气聚一团,完完后,观众离场,一哄而散,这属于“聚散无常 ”。人带阳气,阳气突然大量聚于一个地方,不入却突然大量消失,气场受到严重干扰,会导致住在附近的人运气反复 无常,工作时好时坏,财运时强时弱。
   f493164c510fd9f9a0f6cd83252dd42a2a34a4e6.jpg 变电站或高压电塔
  电属火,对磁场的影响最大,对人脑及心脏、血液的影响也最大。如果居所附近有变电站或高压电塔,会有如下影响:      
  1、健康容易出问题,如心脏病、心血管疾病等;
  2、对大脑有影响,易生脑瘤,容易发生精神病;
  3、人容易冲动,所以做事易出错。根据外国专家历时五年的研究,确定如果居所接近高压建筑物的儿童,患白病的机会比正常儿童高出一倍,一般儿童患白血病的机会是二万分之一,高一倍则是万分之一。这个问题值得各位家长注意,古代有“孟母三迁”,何况今人,为了下一代着想,居所一定要择吉而居。
   f493164c510fd9f9a0f6cd83252dd42a2a34a4e6.jpg 垃圾站
  在佛教的观点,灵体是喜欢聚集在阴森及有臭味的地方,如森林、垃圾站等。所以如果居所附近有垃圾站,则容易有灵体入屋,有闹鬼现象出现,导致家人精神出现问题,家宅不旺等。解决的办法是在门口安装一盏红色的长明灯。
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户型选择注意:

   f493164c510fd9f9a0f6cd83252dd42a2a34a4e6.jpg 户型大小应人居平衡:
  户型大小与居住人数应适中,不宜过大过小,建议按以下标准选择户型大小:1-2人配一房一厅;2-5人配二房一厅;5-7人配三房一厅或二厅。
   f493164c510fd9f9a0f6cd83252dd42a2a34a4e6.jpg 户型平面宜方正为佳:
  除楼型中正外,户型平面形状也宜方正有较少缺角尚可取,以下缺位不可取注:平面形状不包括墙外阳台或走廊。
   f493164c510fd9f9a0f6cd83252dd42a2a34a4e6.jpg 应选择与楼向一致的户向:
  即楼向座北向南,户型也应座北向南,以此类推.户型朝向以客厅大门阳台为向 ,客厅后面为座。
   f493164c510fd9f9a0f6cd83252dd42a2a34a4e6.jpg 户型应无门道相冲:
1、户型进门前或五楼以下的阳台门窗前,也不宜有外"U"字路(也称反弓路)、"T"字路、无直冲路,不直对电梯口、消防门,不正对别户进门(至少应岔开10CM以上);
  2、户型内门与门、门与窗、窗与窗也不宜正对直冲(至少要岔开10CM以上)。
   f493164c510fd9f9a0f6cd83252dd42a2a34a4e6.jpg 户型内应通风顺畅:
  每个房间都应有一窗一门进屋打开门窗10分钟能换足新气。
   f493164c510fd9f9a0f6cd83252dd42a2a34a4e6.jpg 选择旺宅座向:
  首选:乾宅,即座西北向东南
  次选:兑宅,即座西向东
  三选:坤宅,即座西南向东北
  四选:艮宅,即座东北向西南
   f493164c510fd9f9a0f6cd83252dd42a2a34a4e6.jpg 选择旺宅大门(指客厅进门):
  首选:西方位。次选:东北位。三选:西南位。四选:西北位。
   f493164c510fd9f9a0f6cd83252dd42a2a34a4e6.jpg 厨房和炉灶应避免以下问题:
  1、厨房应避开户型的正南方;
  2、厨房门不可与其它门直对或紧贴浴厕;
  3、安装炉灶座向不可与户向相背;
  4、炉灶面向不可正对厨房门;
  5、炉灶不可背靠窗下;
  6、炉灶不宜安在紧靠水管位;
  7、炉灶上面不可有横梁,如有应用天花盖住;
  8、灶位不可有斜阳照射;
  9、炉灶离洗水龙头距离不宜小于30CM以内;
  10、装修时,炉灶不可有尖状物体冲射。
   f493164c510fd9f9a0f6cd83252dd42a2a34a4e6.jpg 浴厕应首先符合以下要求:
  1、浴厕不可位于户型中心;
  2、浴厕中的坐桶不宜放在户型的正南位;
  3、浴厕应有窗,便于通风;
  4、浴厕门不宜正对客厅;
  5、浴厕门不宜正对卧房,主卧房内以无浴厕为好;
  6、浴厕最好不要紧邻厨房一墙之隔。
   f493164c510fd9f9a0f6cd83252dd42a2a34a4e6.jpg 浴厕方位:
  首选:压凶大旺,即户型的东方位,
  次选:压凶中旺,户型的东南位,
  三选:压凶小旺,户型的北方位,
  四选:压凶平旺,户型的南方位(坐厕应偏正南5°以上)

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 楼主| 发表于 2014-2-19 13:49 | 显示全部楼层
本帖最后由 房网雪莉 于 2014-2-26 15:25 编辑
K1U])}PD@K%WRVV9]0`RLOT.jpg 咱们选好了楼盘和户型,接下来就是认购了哟~雪莉认为,认购分为两部分:认筹和下定。

  认筹:认筹属于开盘前的行为,也就是在房子的价格都还没出来之前,花钱买预约一个选房的名额。开发商认筹的目的,一个是摸底,看楼盘人气怎么样,再就是根据这个来作为定价的依据之一。认筹金是可以退的,所以小编建议要是对某楼盘很有兴趣,还是参加一下认筹,这样就会有优先选房的资格。
  下定:是在开盘以后的行为。这个时候房子价格已经出来,你也选定了具体的房号,也就是相当于是这个房子不出意外就是你的了。一般来说下定以后,你不想买了的话,钱是不会退给你的,当然,还有个签认购合同的时候,定金和订金的区别。简单来说,定金是不会退的,订金是可以商讨退还的。
  签订认购合同:认购协议书是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。简单说来,即是卖方承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除买方以外的第三人,买方则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与卖方就买房事项进行商谈。

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签订认购合同需要注意些什么,这个很关键。详情如下:
商品房认购书注意事项
由于《认购协议书》大多是由开发商事先制订的,因此在部分条款上对于开发商更为有利,这些认购书在内容上通常存在下列缺陷:
  1、内容过于简单。实践中有一部分认购书仅包括房屋地址、面积、价格等基本事项,而对于违约责任、定金的退还等重要条款却没有明确,这样会导致购房者不能全面了解交易条件。
  2、约定不明确。一部分认购书中有这样的约定,“在签署本认购书后若干时间内签署正式预(出)售合同,逾期则视为购房者违约,开发商有权没收定金。”但由于认购书没有明确约定造成没按时签约的具体因素,从而很可能最终签不成正式合同而造成纠纷。
  在这个环节可能产生的问题是,购房者在对项目的进一步了解中,可能会发现房屋并不理想,或者开发商本身还存在一些问题,或者对正式合同的补充协议不能达成一致而想退掉房子拿回定金,但由于有认购书的约定,定金很有可能不能返还。因此,在签订认购书时,双方在协议中应明确什么情况下购房人有权要求终止协议,索回定金。
  为了避免不必要的损失,建议购房人在认购房屋时应注意以下几个问题:
  一、明确认购协议书法律效力
  从法律角度看,认购书确定的是房屋是否要买卖的关系,而正式合同确立的是正式房屋买卖关系,二者有本质的区别。由于有关部门对认购书尚未做出严格的规定,所以购房者应当注意:
  1、购房者有权利知道,房产商也有义务告知购房者,关于认购协议书及《商品房买卖(预售)合同》中双方应承担的权利和义务。
  2、购房者在认购书中明确:“双方经协商未能就《商品房买卖(预售)合同》或补充协议达成统一意见的,开发商应全额退还定金。”这样可以为自身留有余地。
  3、注意认购协议书中权利义务的对等性。目前多数的认购书都是开发商提供格式合同,对购房者的限制较多,而开发商基本不承担责任。为了避免一方责任倾斜,在签订协议时要注意加上限制开发商行为的条款。
  二、审查开发商是否具备商品房销售条件
  确认开发商已经拿到预售许可证。预售合同有示范文本,但预订书条款则比较简单,有些开发商可能会在预订书中并不写明预售许可证等资质情况,从而规避有关法律规定。对此,购房者不可忽视,因为没有取得预售许可证的房屋认购书是不受法律保护的。
  如果开发商故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况谎称取得《房地产预售许可证》,开发商则要承担缔约过失责任,除退还购房者交付的定金外,还应赔偿购房者交付定金的利息等资金损失及其他有关财产损失。
  三、明确协议条款
  认购书要产生合同效力,首先应当符合合同法的要求,内容应当清晰、明确。认购书的主要内容应包括:
  1、买卖双方基本情况,包括双方名称、地址、联系电话、传真等;
  2、房屋基本情况,包括房号、户型、面积、单位价格、总价等;
  3、签订正式合同的期限、付款地点、签约地点等;
  4、定金条款,约定定金在不同情况下发生何种效力;
  5、付款方式,包括一次付款、分期付款、按揭付款等;
  6、买卖双方权利与义务。一般而言卖方的义务应包括:保留双方约定的商品房不得再向第三人出售;按照认购书约定的主要条件为主要内容订立正式买卖合同;在约定的期限内洽谈订立买卖合同;在双方不能就此主要条款达成一致时,按照法律的规定或交易惯例或公平原则确定主要条款之外的条款。
  7、违约条款,即买卖双方如不能依合同约定实际履行时应承担何种责任。
  一份认购协议书应具备上述条款,在买卖双方意思表示一致时,认购协议书即告成立。
  四、分清“定金”与“订金”
  在认购协议书上经常会出现“定金”或“订金”两个名词,虽然只有一字之差,但二者的法律意义大不相同。定金是一个专门的法律概念,其目的主要在于对合同的成立、履行起担保作用,并有特定的定金规则,即“给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;接受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”而订金不具备定金性质,一般情况下,订金视作预付款。出现违约事项时,也不能适用定金规则进行处理,一般只能按照预付款的规则进行处理,即接收预付款的一方不履行合同时,应当承担返还预付款、赔偿损失等违约责任。因此,购房者在签订认购协议书的时候,一定要认真识别“定金”和“订金”。实践中,在认购协议书中多数是以“定金”方式进行约定。
  认购书签订后的定金处理          
  由于定金具有担保性质,如果一方违约则会发生不予返还或双倍返还的结果。因此,买卖双方应在认购协议书中就签订正式合同过程可能发生的种种情形分别进行约定,以保护双方权益。
  现列举几种情形作为一个参考:
  1、如果买方没有在认购协议书规定的期限内去签约,属买方违约,定金不予返还;如果卖方在认购协议书规定的期限内将认购房屋转售第三人或与第三人再次签订认购协议书,从而导致双方未能正式签约,属卖方违约,卖方应向买方双倍返还定金。
  2、如果任何一方在正式签约时对认购协议书中确认的条件,如房号、价格、面积等进行修改,从而导致签约未成,改动一方视为违约。如果买方违约的,定金不予返还;如果卖方违约的,应双倍返还定金。
  3、如果买卖双方在规定的期限内,正式签订合同,则定金在买方履约后,可抵作房款或退回买方;双方履行正式合同过程中,一方违约的,适用“不予返还”或者“双倍返还”。
  4、如果由于卖方本身不具备房屋销售(预售)条件而导致认购协议书无效,由卖方向买方返还定金并承担缔约过失责任。
  5、如果由于卖方向买方提供的证明文件不真实而导致未能签订正式合同,卖方应把定金全数返还买方。
  6、如果双方都不存在上述第一项的违约行为,仅对预售(销售)合同及补充协议内容难以达成一致,而未能签约的,卖方应把定金全数返还买方。
  总之,在签订《认购协议书》时,购房者应对开发商提供的格式条款进行认真审查,适当补充完善,将定金的约定范围加以调整,从根本上将《认购协议书》与房屋买卖合同区别开,使之独立。这样才能真正保护购房者的合法权益。
  对于销售人员口头承诺的条件,应在认购协议书中予以明确。

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认购后,签正式合同前,我们应该准备些什么呢?
  一般来说,从认购到正式签购房合同付首付,是5-7天的时间。
  这期间,我们应该准备好以下东西:
  1. 首付款
  2. 身份证原件
  3. 户口本原件(集体户口需要户口单页的原件)
  4. 结婚证,单身者需要单身证明。去户口所在地的民政局开,需要盖章。
  5. 收入证明。这个往往开发商会给你准备好空白的格式,你只需要填了给单位盖章即可。
  6. 非烟台市户口需要准备好社保记录或纳税证明。
  7. 公积金贷款需要提供缴存证明
  可以要求置业顾问给你列表,一项项的去完成。
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   3e54b40e7bec54e79f6c82f4b9389b504dc26ac7.jpg 论坛相关帖子:
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 楼主| 发表于 2014-2-19 16:27 | 显示全部楼层

购房合同

本帖最后由 房网雪莉 于 2014-2-27 09:20 编辑
  认购完毕后,我们就准备签购房合同啦~

  签订购房合同的注意事项:   
   3L6K5NQ%ZA7ZV9ULYO3][QT.jpg 第一,要有强烈的法律意识。对于购房人来说,挑选所购房屋的位置、压低价格固然重要,但我们认为更重要的是要时刻警觉。我们要看到在尚不规范的房地产市场中,陷阱无处不在。因此,学习了解有关法律、法规,向专业人士(特别是专业律师)咨询、了解有关购房方面的法律规定、知识是十分必要的,惟有此,才有可能较好地维护自己的合法权益。
   3L6K5NQ%ZA7ZV9ULYO3][QT.jpg 其次,要充分行使法律赋予的权利,在交易过程中始终坚持平等互利、协商一致的原则。平等交易是一个法律原则。目前在房地产交易过程中,开发商(售楼人员)处在强势地位,与购房者之间信息极不对称,存在种种开发商(售楼人员)以强凌弱、做霸王买卖的现象。为此,消费者要摆正心态,不畏强权,购房时要把问题搞清、搞细,对合同条款有异议、约定不明确、不满意的,就坚决不签,坚决不买;该坚持的原则就一定要坚持,不要图一时之快,随便妥协,从而给自己带来无穷的烦恼和巨大经济损失。
   3L6K5NQ%ZA7ZV9ULYO3][QT.jpg 再次,要认真签约,保留好证据。在购房过程中,不要轻信开发商(售楼人员)的花言巧语。在签署合同时一定要认真审查每一个条款,把相关问题问清楚、搞清楚;您希望得到的一切承诺,和双方业已形成的协议内容,务必以书面形式记录下来,以免日后空口无凭。收楼时和入住后,一旦发现问题,应保存好各种证据,必要时对相关事实可以通过办理公证的方式保留证据,以证明侵权事实的存在。
   3L6K5NQ%ZA7ZV9ULYO3][QT.jpg 最后,要学会依靠专业人士、拿起法律武器维护自己的权利。房屋买卖不同于一般消费,涉及工程、质量、合同、物业管理等多个领域,有关法律法规比较复杂。购房人即使经多方考察,一般也很难通过个人的努力搞清问题的症结所在。因此,如果发生了对您不利的事情,或者您预料到风险可能到来时,为有效地维护自己的正当权益,就应及时和该领域专业人士、法律界人士、中介机构、维权组织取得联系,以求得帮助。
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  购房合同丢了如何补办

   3L6K5NQ%ZA7ZV9ULYO3][QT.jpg 第一,如果购买的是现房,按我国现行规定,房屋买卖合同须办理房屋过户登记手续方为有效成立。未经登记的,房屋买卖合同不生效,法律不予保护。因此,若已经办理了过户登记手续,就从法律上杜绝了因不慎丢失所带来的隐患,只需补办丢失的材料就可以了。
   3L6K5NQ%ZA7ZV9ULYO3][QT.jpg 第二,如果购买的是期房,并且没有办理房产登记,可以到当地(县级以上)人民政府房地产管理部门和土地管理部门查询。
  根据《城市商品房销售管理办法》的规定,商品房预售,开发经营企业应当与购房人签订商品房预售合同,预售人应当在签约之日起30日内到上述两部门办理登记备案手续。如果已办理产权登记,自然也就不必担心因丢失合同和收据所造成的隐患。
  另外,也可以采取以下办法:
   3L6K5NQ%ZA7ZV9ULYO3][QT.jpg 首先,向开发商说明情况,与开发商协商解决,最好能重新签订购房合同,并就所支付购房款事宜要求开发商出具相关证明。
   3L6K5NQ%ZA7ZV9ULYO3][QT.jpg 其次,倘若不幸与无诚信的开发商遭遇,你可以设法就所购房屋的细节问题与开发商另行签订补充协议,并注明补充协议与原合同具有同等法律效力。在补充协议中可以隐蔽地提到原合同主要条款和已交购房款等事实,这样补充协议就可以起到与原合同相等的作用。
  在此建议购房者不要轻易随身携带合同和房款收据凭证原件,以防万一丢失。若须办理相关房产手续,可以先将所有资料复印一份。这样如果丢了原件还有复印件做证明,能够在以后通过法律或其他途径解决争端时提供证据。 
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  补充协议
  我们最好和开发商签一个补充协议,把容易出现争议的方面白纸黑字写上去。不要只是单纯的口头约定,不然到了出问题的时候吃亏的都是自己!
   3L6K5NQ%ZA7ZV9ULYO3][QT.jpg 第一,应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去。这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。我们经常会发现,在买房之后,售楼书里面承诺的一些设备啊配套啊并不存在,如果我们在补充协议里面有这些内容,那么日后的维权就有据可依了。
   3L6K5NQ%ZA7ZV9ULYO3][QT.jpg 第二,明确房屋所有权证办理的时间。因为购房合同里通常没有说多长时间把产权证办下来,这通常在补充条款里约定。一般来说,在正常办理收房手续以后,就可以办两证了。也有开发商方面存在问题导致业主不能办理产权证的现象,这个时候要怎么解决或者赔偿,可以约定一下。
   3L6K5NQ%ZA7ZV9ULYO3][QT.jpg 第三,要明确按揭办不下来的话,双方的责任。现在买房通常需要按揭,确实有的情况下按揭没有办下来,没有办下来的原因比较复杂,有购房者的原因,也可能有房地产开发商的原因,甚至也有一些是银行方面的原因,也有一些是综合的。要明确,如果按揭办不下来,双方各自的责任是什么。
   3L6K5NQ%ZA7ZV9ULYO3][QT.jpg 第四,明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题,而且有些开发商经常在公摊上做文章,所以要和开发商约定清楚,不仅要有一个笼统的公摊面积的数字,而且要约定公摊的是哪一部分,要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个,赠与那个,实际上有的时候是公用的面积。
   3L6K5NQ%ZA7ZV9ULYO3][QT.jpg 第五,应该明确装修标准。这是针对精装修的房子来说的。要明确精装修的标准,比如说装修的标准不要笼统的写使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述,一定要明确使用什么品牌,甚至包括品牌的系列、型号、颜色等。
   3L6K5NQ%ZA7ZV9ULYO3][QT.jpg 第六,明确退房的责任。购房者收房以后,可能会立即装修,还有买家具家电什么的,但是一旦退房是由于开发商的原因,必须写明开发商是什么样的责任,写名在确定的日期内把开发商退还,甚至包括银行的利息、罚金等。
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  下面给大家看一份真实的购房合同做参考,房子不同合同这是雪莉同事的哟~手机拍摄渣图勿喷哟~
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3e54b40e7bec54e79f6c82f4b9389b504dc26ac7.jpg 论坛相关帖子:
1.购房网签需要注意的事项
2.【小科普】网签你明白是什么意思吗?
http://www.ytbbs.com/thread-5922059-1-1.html
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 楼主| 发表于 2014-2-19 16:52 | 显示全部楼层

商业贷款&公积金贷款

本帖最后由 房网雪莉 于 2014-3-12 11:23 编辑
  签完合同以后,咱们就要准备交钱啦!现在人买房子,绝大部分还是要贷款的,能全款买房子的人实在不多啊,下面就让我们了解一下贷款的相关事宜吧。
  商业贷款部分
   4Y0{UD7)]1SJPWCWWO_HL2G.jpg 购房贷款需要准备些什么


  售楼处一般会给大家一份房贷所需要准备的资料,大家按照资料准备就可以啦,大体内容如下:
  1.购房合同         
  2.借款人及配偶身份证(二代身份证需复印正反两面)     
  3.借款人及配偶户口(
户口需要提供三张,户主页,索引页和个人页,如果集体户口有的没有索引页则不需要提供)      

  4.结婚证或离婚证     
  5.未婚证明(当地民政局办理)     
  6.购房首付款发票     
  7.收入证明(已婚购房者提供夫妻双方的)     
  8.工资流水单明细(一般是近半年)     
  9.公积金贷款还需提供公积金卡     

   4Y0{UD7)]1SJPWCWWO_HL2G.jpg 贷款流程         
  1.提交资料     
  2.填写个人住房贷款合同     
  3.提交还贷银行储蓄卡(没有所申请银行的储蓄卡需要办理)     
  4.银行审批     
  5.审批通过,通知借款人还款金额和还款日期     
  6.按时还贷     
   4Y0{UD7)]1SJPWCWWO_HL2G.jpg 注意事项     
  在签贷款合同之前我们主要是需要了解还款方式,还款方式分为等额本息还款和等额本金还款。如何选择适合自己的还款方式,是我们下面要讲到的内容。还贷款基本上是每个家庭的一项主要固定支出,选择适合自己的还款方式,一方面可以保证生活质量,另外一方面,可以节省利息。     
  1.等额本息还款:
  指贷款期限内每月以相等的金额偿还贷款本息,直至结清贷款。     
  通俗的解释就是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中。这种还款方式适合收入稳定人群,作为还款人,每个月还给银行固定金额,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。收入稳定、经济条件不允许前期投入过大的家庭可以选择这种方式。     
  2.等额本金还款:
  指每月等额偿还本金,贷款利息随本金减少逐月递减直至结清贷款。     
  这种还款法适合收入高人群。等额本金还款,借款人可随还贷年份增加逐渐减轻负担。这种还款方式是将本金分摊到每个月中,同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。这种还款方式在同等条件下所偿还的总利息要比等额本息少,随着时间推移,还款负担便会逐渐减轻,但由于利息是递减的,开始几年的月供金额要比等额本息高,压力会很大,所以这种还款方式对于收入高且还款压力不大的人群比较合适。      
  两种还款方式各有利弊,可以根据自己的收入水平,消费观念,还贷压力来选择。一般来说,每个月还款不宜超过家庭总收入的30%,不然会影响到生活的质量。还有一点需要注意的就是,在签订合同的时候,会让你选择在国家调整利率的时候,你是选择次月调整还是次年调整。这个见仁见智,大部分人选择的是次年调整。
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公积金贷款部分
   4Y0{UD7)]1SJPWCWWO_HL2G.jpg 申请个人住房公积金贷款的条件
  1、需正常缴纳住房公积金一年以上,且在申请贷款前一年内  未提取住房公积金;
  2、购买本市城镇自住住房,并有符合法律规定的购房合同;
  3、申请住房贷款时,需已缴纳房价30%以上的首付款;
  4、借款人同意以所购房屋作为贷款抵押,并办理借款公证等手续;
  5、借款人有稳定的职业、经济收入和偿还贷款本息的能力;
  6、管理中心按照个人缴存基数来审核其贷款数额。
   4Y0{UD7)]1SJPWCWWO_HL2G.jpg 申请个人住房公积金贷款需提供的资料
  1. 委托贷款银行出具的借款申请人及配偶的个人征信报告各份。
  2.身份与婚姻证明
  ⑴ 借款申请人及配偶身份证(第二代身份证须复印正反两面)原件+复印件三份
  ⑵ 借款申请人及配偶户口簿首页(盖公安局印章联。集体户口首页须反正面)原件+复印件三份;
  ⑶ 借款申请人及配偶常住人口登记卡索引表(户口簿成员明细。山东地区以外户籍不需提供)原件+复印件三份;
  ⑷ 借款申请人及配偶的常住人口登记卡原件+复印件三份;
  ⑸ 结婚证原件+复印件三份;
  单身的必须提供户籍所在地民政部门(县、区级婚姻登记处)出具的未婚证明原件+复印件两份,并在公积金管理中心签署单身声明;
  3. 首付款证明        
  已付房款收据原件+复印件三份;
  4.房产交易证明
  房产买卖合同原件两份+复印件一份(或三份原件,原件不再返还)。
   4Y0{UD7)]1SJPWCWWO_HL2G.jpg 办理个人住房公积金贷款的流程
  1、申请人携身份证去公积金管理处查询公积金贷款额度并领取明白卡;
  2、中心审批后向申请人发放委托通知书;
  3、申请人领取通知书后携带所有原件到银行签订合同等、同时在公证处办理公证手续;
  4、申请人持签定好的合同资料等到房屋出卖人处盖章;
  5、申请人持保证后的借款合同(抵押合同)到烟台市房地产管理处,办理抵押登记;
  6、申请人持登记后的借款合同(抵押合同)和公证书到住房公积金服务大厅领取划款通知书,最后持划款通知书到银行办理划款手续
   4Y0{UD7)]1SJPWCWWO_HL2G.jpg 还款时间及方式
  1、还款时间:根据各个银行的放款时间不同有所差别,可以去银行打印房贷明细账单,亲们只需按照上面的还款时间按时还款就可以了哟~
  2、还款方式:借款人在贷款承办银行开设储蓄卡或存折,通过银行代扣方式还款,借款人应保证储蓄存折账户在每月应还款日之前有足额款项。
   4Y0{UD7)]1SJPWCWWO_HL2G.jpg 办理贷款过程中应注意的几个问题
  1、请按规定将申请贷款所需的资料准备齐全;
  2、申请人提供的银行储蓄卡一定要可以用于银行代扣还贷(开立卡时要向银行柜面工作人员提出);
  3、申请人到住房公积金服务大厅领取划款通知书时,除了提供登记后的借款合同等资料外,还要携带公证书一份。
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   4Y0{UD7)]1SJPWCWWO_HL2G.jpg 商业贷款转公积金贷款办理流程
  第一步咨询受理
  贷款转贷申请人到原商贷银行咨询,如果符合转贷条件,银行工作人员应指导借款人正确完整填写《个人住房公积金转贷资料夹》。
  第二步提交资料
  1、借款人及配偶的身份证、户口簿和结婚证原件及复印件(借款人为单身的由民政部门出具单身证明);
  2、原商贷所购房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》原件及复印件;
  3、办理原商贷所购房屋的《借款抵押合同》原件和《商品(经济)房购销合同》或《存量房买卖合同》复印件;
  4、由管理中心认可的房屋评估机构出具的《房屋估价报告书》(二手房商贷转公积金贷款);
  5、房屋产权共有人出具经公证的同意抵押的具结书; 
  6、管理中心和受托银行要求提供的其他证明材料。
   第三步贷款受理
  1、受托银行与借款申请人进行面谈、审核其提交申请资料;
  2、查询并打印借款人及配偶的《个人信用报告》,审核夫妻双方个人信用情况、房贷情况;
  3、受托银行通过房产部门对借款申请人进行“家庭住房信息查询”;
  4、对符合条件的借款人,受托银行在公积金系统中进行贷前试算,根据试算结果和还贷能力,与借款人商议确定贷款额度、期限、利率以及还款方式;
  5、受托银行在公积金系统中进行初审,初审未通过的,及时同事借款人并告知原因。
   第四步签订合同
  借款申请人与原商贷银行签借款(抵押)合同,同时在银行指引下与管理中心指定的担保公司签订担保合同。
   第五步预存资金 
  借款申请人将原商贷余额与转贷的差额部分,用自有资金存入转贷银行开立的存款专户,用于提前结清原商业贷款。
   第六步贷款发放
  管理中心发放贷款资金、有转贷银行通知转贷借款人将公积金贷款资金和借款人预存的资金同时结清原商业贷款。
   第七步办理抵押
  由担保公司代为办理原商业贷款房产抵押注销手续,并办妥转公积金贷款抵押等登记手续(此程序由担保公司办理)
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   4Y0{UD7)]1SJPWCWWO_HL2G.jpg 二手房公积金贷款流程
  第一步贷款咨询
  向贷款银行咨询,领取《二手房个人住房公积金贷款资料夹》:由房屋买卖双方及配偶(单身出具民政局婚姻状况证明),持卖方名下的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、户口簿、身份证、结婚证原件及复印件、《房屋估价报告书》、卖方开户存折到贷款银行进行预审登记,领取《二手房个人住房公积金贷款资料夹》。
  第二步提交申请
  1、《住房公积金对账簿》、《二手房个人住房公积金贷款资料夹》;
  2、所购房屋估价报告书;
  3、买卖双方签订的《存量房购房合同》;
  4、原卖方名下的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》(原件及复印件);
  5、卖方开户存折;
  6、买卖双方夫妻的身份证、户口簿、结婚证(原件及复印件),单身职工提供民政局婚姻状况证明。 
  第三步签订合同
  贷款银行受理借款申请人资料,由银行报公积金中心审批后,借款人与贷款银行签订借款合同及抵押合同等相关贷款文件。
  第四步交易过户
  房屋买卖双方到房产局及土地局办理房屋“两证”交易过户手续。 
  第五步办理抵押
  由贷款银行或借款人到房产局办理房屋抵押登记手续,并领取《房屋他项权证》。
  第六步贷款发放
  由公积金中心将贷款资金通过贷款银行直接划转到卖房方的存款账户内。  
  第七步按月还款
  借款人按借款合同约定每月按时偿还贷款本息,直至贷款全部还清。借款人最后一次还清剩余贷款时,应亲自前往贷款银行并在银行柜面办理还贷结清手续。 
  第八步注销抵押
  借款人还清全部贷款本息后,凭贷款银行出具的贷款结清证明和撤销房屋抵押证明到原房地产抵押登记部门办理抵押登记注销手续。
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   4Y0{UD7)]1SJPWCWWO_HL2G.jpg 委托中介办理二手房公积金贷款流程
  第一步贷款咨询
  借款人直接向中介公咨询,领取《二手房个人住房公积金贷款资料夹》。
  第二步提交资料
  借款人将全套贷款资料交中介公司,由中介公司送贷款银行办理审核。  
  第三步签订合同
  贷款银行受理借款申请人资料,由银行报公积金中心审批,确定贷款额度及年限;中介公司为房屋买卖双方代办房产证和土地证过户手续并提供阶段性担保承诺函;贷款银行与借款人签订借款、抵押合同。
  第四步贷款发放
  房屋所有权证过户后,公积金中心凭《房屋所有权证》和《土地使用权证》收件单即可发放贷款资金,将贷款资金通过银行以转账方式直接划转到卖房方存款账户内,借款人按借款合同约定从次月开始按月偿还贷款本息。  
  第五步办理抵押
  贷款银行或中介公司为借款人办理房屋抵押登记手续,将房屋他项权证由贷款银行收妥归档。  
  第六步按月还款
  借款人按借款合同约定每月按时偿还贷款本息,直至贷款全部还清。借款人最后一次还清剩余贷款时,应亲自前往贷款银行并在银行柜面办理还贷结清手续。
  第七步注销抵押
  借款人还清全部贷款本息后,凭贷款银行出具的贷款结清证明和撤销房屋抵押证明到原房地产抵押登记部门办理抵押登记注销手续
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3e54b40e7bec54e79f6c82f4b9389b504dc26ac7.jpg 论坛相关帖子:
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 楼主| 发表于 2014-2-19 16:53 | 显示全部楼层
本帖最后由 房网雪莉 于 2014-2-27 09:21 编辑
{]7CAD_U36OQR)ILJ8IA`[8.jpg 为了方便大家办理各项与房产相关的事务,小编特收集整理出几个买房会用到的网站和各个管理部门的地址和联系电话,如果伙伴们有想要补充的欢迎下面回帖,雪莉会及时添加 谢谢大家~
L{4I1`PT}AG9Y`6TWFH5_16.jpg 烟台市住房公积金管理中心         
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这里可以查询:关于公积金查询、贷款等各种信息
L{4I1`PT}AG9Y`6TWFH5_16.jpg 烟台房地产交易网  
1@%UZ1NT@RO092@Y~2FMH(G.jpg    
这里可以查询:房子的基本情况、开发商预售情况、销售情况等信息(是小编们最常用的网站哟~)
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 楼主| 发表于 2014-2-19 16:53 | 显示全部楼层

收房&验房

本帖最后由 房网雪莉 于 2014-3-10 15:48 编辑
   收房(也称交房),顾名思义是开发商将房屋交给业主,这是购房过程中极为重要的一个环节,可不是办个手续那么简单,这里面的学问很大,水也很深!这部分将由精通房屋验收、检查的装修频道为大家呈现,雪莉只是搬运工哟~原帖在这里: HS$T5%P)@1D3BOMU3W{Y4_X.jpg
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M)DU23~FCJO6A_O)~1NO2WI.jpg 正常收房流程如下:
一、通知及材料准备
        开发商会在交房日期前,通过快递、挂号信或电话通知的方式,送递入住通知书,通知书上会注明业主所需准备的材料、手续办理时间等。业主依据通知书的要求准备资料、按时前往即可。
  
二、领取材料
        业主在收房当日领取的材料有:《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》(此三项须为原件)以及《房屋土地测绘技术报告书》,并由开发商加以说明。

三、验房
        在此奉上烟台论坛原创的,图文版新房验收15招,业主如有其它验房疑问,可点此进入『装修经验谈』进行询问。
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四、问题发现及解决
        验房时有可能出现各种各样的问题,出现问题后业主一定要提出质疑,一定不能在有问题的情况下轻易签字收房。如果出现严重问题,而开发商拒绝解决,业主可在『业主论坛』呼吁同小区业主集体维权。  
        如果验房时无问题发现,或问题已得到解决,业主可签字确定,并进行费用结算。
  
五、费用结算
        依据法律规定,业主需要在交房时缴纳物业费、契税、印花税、公共维修基金、房屋买卖交易手续费、房屋所有权登记费等多种费用。
        契税:一般来说,90平方米及以下普通住房按1%征收契税,90至144平方米为1.5%
        公共维修基金:多层住宅(七层以下,不带电梯):58元/平米;小高层(十二层以下,带电梯):66元/平米;高层住宅(十二层以上):118元/平米。
        物业费:物业管理服务收费实行明码标价,收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。

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M)DU23~FCJO6A_O)~1NO2WI.jpg 当然,我们经常遇到不正常的收房问题,部分特殊问题及解答如下:
(注:问答将依据业主的实际遭遇进行更新,供更多业主参考)
M)DU23~FCJO6A_O)~1NO2WI.jpg 问:如果开发商要求必须签字确认后,才能看房怎么办?
答:可在签字时注明“未验房”或“房内情况未查看”等,避免签收质量有问题的房屋。或者在『业主论坛』呼吁同小区业主集体维权。
M)DU23~FCJO6A_O)~1NO2WI.jpg 问:发现面积误差如何解决?
答:一般期房都会有误差,而且是面积超出合同面积,出现误差需先依据购房合同的约定进行处理。如合同未约定,可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中对房屋建筑面积误差的相应规定进行处理,一般情况是误差在3%以内据实结算,超过3%可申请退房;如果误差超过3%且业主不退房时,需补交3%的房款,其余面积的房款由开发商承担。
提示:在这里提醒业主,签订合同时一定要注意发生面积误差的处理方式,签订合同说明业主已认可处理方式。
M)DU23~FCJO6A_O)~1NO2WI.jpg 问:验收时需要注意腻子、电线、水管等室内物品的质量吗?
答:按照装修频道的经验来说,一般不需要去注意这些室内物品的质量,因为这些东东,在业主装修的时候需要统统更换!原本的白色墙皮也需铲的干干净净!


3e54b40e7bec54e79f6c82f4b9389b504dc26ac7.jpg 论坛相关帖子:
1.【验房必知】和大家分享一下验房流程
http://www.ytbbs.com/thread-5736367-1-1.html
2.你清楚交房时的各种费用吗?算算自己应交多少吧!
http://www.ytbbs.com/thread-5868588-1-1.html
3.一期快交房了,来说说交房注意事项吧~
http://www.ytbbs.com/thread-5800160-1-1.html

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 楼主| 发表于 2014-2-19 16:54 | 显示全部楼层

房产证土地证办理流程

本帖最后由 房网雪莉 于 2014-2-20 13:22 编辑
   103931o5g7hh3z6g1qvv13.gif 房产证办理需要的材料
  业主从开发商处购买房子,一般情况下开发商会负责办理房产证,业主需要准备的材料有身份证及复印件、发票、购房合同。若业主购买的是期房,还需要交回备案回执单。若业主自行办理房产证,除需要上述材料外,还需要开发商在房产交易中心初次登记的大房证、授权委托书。   业主购买二手房办理房产证需要准备的材料有身份证及复印证(3—4份)、购房合同、房产证及复印件(3—4份),办理过户时需要买卖双方本人到场。

   103931o5g7hh3z6g1qvv13.gif 房产证办理流程
  业主从开发商购买商品房自行办理房产证的情况,首先要到房产交易中心二号、三号契税窗口评税,再到二楼办理查档。查档需要7个工作日,报税需要3个工作日。业主可在7个工作日后到房产交易中心缴纳税费,然后到二楼交办证所需材料,窗口初审后交予受理单。业主根据受理单上的日期,等待12个工作日就可以拿到房产证。
  二手房办理房产证的流程大致相同,增加了到房产交易中心六号、七号地税窗口评税的程序。7个工作日查档和报税完毕后,再到房产交易中心缴纳税费,然后到二楼交办证材料,领取受理单后,12个工作日可以拿到房产证。
 
   103931o5g7hh3z6g1qvv13.gif 申请土地证,应提交:
  (一)土地登记申请书;
  (二)单位设立证明,法定代表人证明或者个人身份证明及户籍证明;
  (三)土地权属来源证明,属于共同使用一宗土地的,还需提交共有人共同使用该宗土地的约定和协议等资料;
  (四)地上建筑物及其他附着物的合法产权证明;
  (五)宗地图;
  (六)法律、法规、规章规定需要提交的其他文件资料。
  委托他人代理申请登记的,应当同时提交土地登记委托书和委托代理人身份证明。境外申请人委托他人代理的应当按国家规定办理公证或者认证。

   103931o5g7hh3z6g1qvv13.gif 哪些情况不准登记?
  国土部国土资发(2003)第383号文件明确指出要严把土地登记关口,对于不符合规定的不能登记。
  对于出让土地没有支付全部土地使用权出让金的,不得登记。
  对于经营性土地没有按照招、拍、挂方式出让的,不得登记。
  对于协议出让地价明显低于出让底价的,不得登记。
  对违反规划改变土地登记的,不得登记。
  未办理土地使用权登记而设定抵押的,不得登记。

   103931o5g7hh3z6g1qvv13.gif 符合什么条件才能登记发证?
  国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权的申请,经土地登记机关审核权属合法、界址清楚、面积准确的予以登记,由本级人民政府发国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证。

3e54b40e7bec54e79f6c82f4b9389b504dc26ac7.jpg 论坛相关帖子:
1.土地证办理流程
http://www.ytbbs.com/thread-3629775-1-1.html
2.办理土地证需要准备什么资料?
http://www.ytbbs.com/thread-5922307-1-1.html
3.关于二手房办土地证
http://www.ytbbs.com/thread-5922331-1-1.html

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 楼主| 发表于 2014-2-19 16:54 | 显示全部楼层

房产证办理所需缴纳的费用

本帖最后由 房网雪莉 于 2014-2-21 14:41 编辑
   9}})QLEAU58TH[O]D(3%}S8.jpg 业主从开发商处购买的商品房办理房产证时需要缴纳费用有契税、登记费、公共资金等。购买一套房,若面积低于90平米,契税按房款的1%征收,超过90平米按房款的1.5%征收,购买二套房契税按房款3%征收;住宅登记费每套80元非住宅登记费每套550元公共资金是用于小区管理、小区物业建设的费用,各小区有所差别,总体来说高层收取的是最多的。

   9}})QLEAU58TH[O]D(3%}S8.jpg 办理二手房房产证买卖双方需缴纳的费用有交易费、登记费,买方还需缴纳契税,卖方需缴纳营业税及附加和个人所得税交易费每平米6元钱,登记费每套80元;购买一套房,若面积低于90平米,契税按房款的1%征收,超过90平米按房款的1.5%征收,购买二套房契税按房款3%征收;营业税及附加和个人所得税视房屋面积和房产证办出时间是否超过5年而定。

   9}})QLEAU58TH[O]D(3%}S8.jpg 144平米以上的房子称为非普通住宅,144平米以下的房子称为普通住宅,普通住宅超过5年免征营业税及附加,不超过5年的按照差额的5.55%征收;非普通住宅超过5年的按差额的5.55%征收,不超过5年的按全额的5.55%征收。若没有原始发票,普通住宅超过5年的仍然免征,不超5年的不论普通还是非普通住宅都按全额的5.55%征收。超过5年的住宅、而且是家庭唯一住宅,可以免征个人所得税;不是家庭唯一的住宅、不超过5年的,需缴纳个人财产转让所得部分的20%,超过5年的按评估价的1%征收。
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 楼主| 发表于 2014-2-19 16:54 | 显示全部楼层

物业管理相关内容

本帖最后由 房网雪莉 于 2014-2-27 09:22 编辑
  在我们的日常生活中,与物业打交道的地方很多。有了好的物业就代表了以后的生活有了高质量的保证,那么,我们应该如何维护自己的权利呢?让我们了解一下物业管理的内容和条例吧。
  物业管理是指受物业所有人的委托,依据物业管理委托合同,对物业的房屋建筑及其设备,市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治,并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
   bc28a9a1cd11728b2e376779c8fcc3cec3fd2c7f.jpg 住宅小区物业管理的内容
  包括对住宅小区居民和住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安、环境等的管理。  
   bc28a9a1cd11728b2e376779c8fcc3cec3fd2c7f.jpg 住宅小区物业管理的对象
  住宅小区的物业管理,管理和服务的对象首先就是住宅小区的居民。对于居民的管理,不是限制他们的人身自由,而是管理他们在小区居住时的部分行为。
   bc28a9a1cd11728b2e376779c8fcc3cec3fd2c7f.jpg 物业公司提供的最基本的管理和服务,主要有以下8项:  
  1.房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督;
  2.房屋设备、设施的管理;
  3.环境卫生的管理;
  4.绿化管理;
  5.配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护工作;
  6.车辆秩序管理;
  7.公众代办性质的服务;
  8.物业档案资料的管理
   bc28a9a1cd11728b2e376779c8fcc3cec3fd2c7f.jpg 业主在物业管理中的权利及义务概述   
  根据《物业管理条例》规定房屋的所有权人为业主。
  业主在物业管理活动中享有下列权利:
  1.按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;
  2.提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
  3.提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;
  4.参加业主大会会议,行使投票权;
  5.选举业主委员会委员,并享有被选举权;
  6.监督业主委员会的工作;
  7.监督物业管理企业履行物业服务合同;
  8.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
  9.监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;
  10.法律、法规规定的其他权利。
   bc28a9a1cd11728b2e376779c8fcc3cec3fd2c7f.jpg 业主在物业管理活动中应履行下列义务:
  1.遵守业主公约、业主大会议事规则;
  2.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
  3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定
  4.按照国家有关规定交纳专项维修资金;
  5.按时交纳物业服务费用;
  6.法律、法规规定的其他义务。

3e54b40e7bec54e79f6c82f4b9389b504dc26ac7.jpg 论坛相关帖子:
1.购房买对位置  更要选好物业
2.亲,你知道物业管理费是怎么来的吗
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 楼主| 发表于 2014-2-19 16:55 | 显示全部楼层

业主委员会相关内容

本帖最后由 房网雪莉 于 2014-2-27 09:23 编辑
  越来越多的小区为了更好的监督物业管理公司,为小区业主争取更多的利益,成立了业主委员会。那么所有的小区都可以成立业主委员会吗?成立的前提以及相关的职责是什么呢?
  业主委员会,是指由业主选举产生,代表业主利益的组织,是业主行使共同管理权的一种特殊形式,是业主大会的执行机构。业主委员会由业主或者业主大会会议选举产生,一般由5至11人单数组成。业主委员会的权力基础是其对物业的所有权,它代表该物业的全体业主,对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。
  064be5246b600c33a3904d941a4c510fd8f9a1ad.jpg 成立业主委员会应当符合下列条件之一:   
  1.专有部分交付使用的建筑面积达到建筑物总面积50%以上;
  2.首次交付使用专有部分之日起满2年且交付使用的专有部分建筑面积达到建筑物总面积20%以上。
  064be5246b600c33a3904d941a4c510fd8f9a1ad.jpg 业主委员会委员必须符合下列条件:    
  1.是本物业管理区域内业主;
  2.能够遵守物业管理法规、规章、规范性文件和业主公约、业主委员会章程;
  3.有一定组织能力和必要工作时间,能够较好履行业主委员会成员职责;
  4.品行端正无劣迹;
  5.热心公益事业。
   064be5246b600c33a3904d941a4c510fd8f9a1ad.jpg 业主委员会履行以下职责:   
  1.执行业主大会的决定和决议;
  2.召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;
  3.与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
  4.及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务履行物业服务合同;
  5.监督管理规约的实施;
  6.督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;
  7.组织和监督专项维修资金的筹集和使用;
  8.调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;
  9.业主大会赋予的其他职责。
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业主与物业的纠纷以及解决方法
   064be5246b600c33a3904d941a4c510fd8f9a1ad.jpg 纠纷是怎样形成的  
  1.开发商与物业公司交接中产生的纠纷,实际是开发商遗留的一些问题。  
  根据一项调查,我国有70%以上的物业管理公司是由房地产开发企业派生的,它们之间本来就有着与生俱来的血缘关系,所以物业公司一般很难洗脱和开发商一个鼻孔出气的嫌疑,让业主自然而然觉得物业管理公司是开发商的维护和售后服务者,就应该承担所有的问题。  
  如一些业主反映的绿地培植、小区内道路铺设、公共设施建造等问题并非物业管理的事情,相当多是开发商遗留下来的。于是业主拿到房子以后,认为物业公司是开发商的代言人,所有的问题都会找物业公司。   
  2.相关的法律规定了解不够。  
  解决物业纠纷需要法律支持,目前国家关于物业方面的法例法规有《中 华 人 民 共 和 国物权法》,《中 华 人 民 共 和 国 物业管理条例》等等,但是事实上,知道这些法规的人并不多。  
  3.一些业主对物业付费的概念不强。  
  这些少部分的业主对物业费采取能拖就拖,能不交就不交的心理。另外,缴多少钱,享受什么样的服务,并不是业主自己的选择,而是买房时就被规定了。有时,人们对于这种硬派的东西有一种本能的拒绝。   
  4.业主的期望值过高。  
  客户在买房子的过程当中和签约之前,可能比较相信业务员的介绍或者是宣传材料、报纸广告等,他的印象可能会是很理想,因为广告的话多多少少会有艺术处理的。但是这个梦最后跟看到现实的产品会产生一定的落差,有的买房人不能以一个正确的心理对待。任何产品,比如说房子,都是有缺陷的,不会说百分之百一点儿缺陷没有,心理落差产生是很正常的,但是千万不要放大。   
  5.物业管理服务的质量有待于进一步的提高。  
  一些物业管理企业错误地将自己凌驾于业主之上,忽视业主的权益。有的不能严格按合同、制度办事,处理问题和矛盾的方式简单生硬。以押金、罚款等不正当手段强制业主服务管理,从而使矛盾激化。  
  另外物业管理公司本身经营不规范,如提交不出物业收费的预算、决算等财务报告,无法让业主了解他们所交纳的物业费用究竟是如何使用的,等等。   
  6.一些业主对物业管理知识知之甚少,缺乏自我保护意识。  
  物业管理是一个非常复杂的系统工程,涉及房地产开发公司、物业管理公司、业主、业主委员会、向物业区内提供其他方面专业服务的有关单位和有关ZF部门等等。有人买房时只注意房子的质量、价格,往往忽视了物业管理问题;只知与开发商打交道,而不知如何与物业公司打交道,甚至不清楚自己与物业公司之间的权利义务关系。   
  7.有的业主诚信意识差。  
  现在很多物业纠纷,双方有合同,写得很清楚,但谁也没有按照法律的手段解决问题。如有的小区业主因为幼儿园收赞助费就不缴费,而实际上小区的物业公司与幼儿园是八竿子打不着的两家单位,业主竟把对幼儿园的不满作为不缴物业管理费的理由。又如,某业主以门牌号是甲路某某号、而小区大门却开在乙路上为由,拒邀物业管理费……像这样东扯西凑找理由不缴物业管理费引起纠纷的情况还有很多,其本质是诚信意识太差,能拖就拖,能赖就赖。   
   064be5246b600c33a3904d941a4c510fd8f9a1ad.jpg 怎样解决纠纷  
  1.签一份详尽的购房合同。  
  物业管理纠纷多是因为买房时买卖双方对房屋售后各方关于物业管理的权利义务没有界定清楚而造成的。比如,买房时不同的业主对物业管理的预期不一样,有的业主倾向高收费、高标准服务,有的倾向较低标准的代收费服务,而由于没有在买房时说清楚,入住时某些业主认为物业管理与自己买房时的预期不一致,开发商和物业管理企业也很难协调这种矛盾。  
  2.签一份完整明确的物业管理合同。  
  现在,无论是商家还是消费者,都把售后服务看得很重,因为从很大程度上讲一些商品买的就是售后服务。住房更是如此,甚至它的售后服务——物业管理比买房更重要,因为你要在这里住一辈子。起码也是十几年。因此,物业服务水准如何?怎么个收费标准?可以得到多少服务?都应在物业管理合同里记载清楚。  
  如果物业管理合同内容上不完备,条款用语含混,欠缺必备的约定内容必将成为日后争议的原因。  
  合同是服务者和被服务者的约定,只要合同规定的内容不违反法律、法规的规定,就应以合同为依据来确认双方的合同义务。双方在合同履行过程中发生纠纷,应当根据合同规定来确定违约事实,承担违约责任。只要有一方没有按合同规定的要求履行或不完全履行义务,另一方就有权以违约为由起诉,要求对方承担违约责任。  
  所以业主应与物业公司“约法三章”,留下白纸黑字的证据一旦发生纠纷可诉请法院裁决以维护自己的合法权益。  
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 楼主| 发表于 2014-2-19 16:55 | 显示全部楼层

装修部分

本帖最后由 房网雪莉 于 2014-3-28 13:06 编辑
装修风格有很多种类,每个人的喜好都不同,在了解装修之前,让我们先来明白几个专业名词吧~

  全包:全包是装修方式中的一种,全包和半包相比,装修方在装修中会负责购买更多的建材。
  半包中施工方只负责施工和辅料的采购,主料由业主采购。辅料包括:沙子、钉子、水泥等;主料包括:地板、洁具、瓷砖、地砖、涂料、橱具、锁具、五金件等。而全包中,主料一般由装修方进行购买。
  半包:半包是指介于清包和全包之间的一种方式,施工方负责施工和辅料的采购,主料由业主采购,如地板、洁具、瓷砖、地砖、涂料、橱具、锁具、五金件等,其他一些辅料有施工队来安排,如沙子、钉子、水泥等。 是目前比较多的装修方式。
  清包:也叫包清工,是指业主自行购买所有材料,找装饰公司或装修队伍来施工的一种工程承包方式。由于材料和种类繁多,价格相差很大,有些人担心别人代买材料可能会从中渔利,于是部分装修户采用自己买材料、只包清工的装修形式。
  装修公司的选择    
  首先,不了解装修公司就先看广告,看下装修公司他们一般都是什么样的体系。什么样的价位,能保证什么服务!装修公司万变不离其中,所以看多了也知道了他们的套路了!
  第二:跑到亲戚朋友家去看看,问下他们的装修经验,装修过的人最有感触!让他们多给你一些建议!
  第三:通过网络、报刊杂志多学习装修方面的知识,网络是个大圈子,好好利用和发挥它吧!有需要的伙伴可以看看论坛的装修板块~希望可以帮到您哟~
  第四:一定要量力而行,不要因为装修而负载累累,破坏生活节奏!根据预算和喜好选择适合的装修公司类型。
  基本装修可以找施工能力强的,注重风格和设计的就找设计能力强的设计公司或者施工设计都不错的公司,一定要亲自上门了解公司实力。
  还可从这些方面进行调查:
  1、营业执照和资质证书,最好能看原件。如果是大公司下属部门或分公司,还要看法人委托书原件
  2、考察公司基本情况,包括办公环境设施、管理规范、员工队伍素质等
  3、了解报价方式是否透明合理,售后服务是否完善,施工材料质量是否有保障
  第五,除了考察样板房了解设计水平外,更要多看看施工现场,才能清楚现场管理水平和施工队伍的技工操作工艺水平。还要听听其他业主对这家公司质量与服务的评价。
  第六,可以委托专门的监理公司帮助审核装潢公司的资质水平、初步报价、设计草图和保证措施等。
  设计师的选择
  设计师是装修的灵魂,选择的设计师应该要具备什么条件呢?
  首先是资质。专业设计师必须通过考试取得相关资质证书,根据考试等级和从业经验,证书也分为不同等级。
  其次是专业背景。设计师的专业背景一般分为建筑专业、美术专业、工建转行、留洋设计师等。擅长领域也不同,如建筑、工建专业熟悉施工,美术专业擅长风格设计。
  判断设计师是否合格有三大窍门:
  一是听。听设计师解说对你房子的的想法和装饰处理的手法,要言出有据,从而判断设计师的专业性。
  二是看。可以看一下设计师以前的设计作品,设计师有自己的风格和设计技巧!就看他设计的对不对你的胃口。还要看对图纸深入程度的处理,了解基本功是否扎实。
  三是比。多看几家设计师的风格,对比什么呢!
  我们应比较不同设计师擅长的风格、控制造价的能力,以及对工艺设计的了解深度来进行选择。
  设计师还要有责任感。好的设计师会提供前期的设计预算、中期的施工、后期的家具配饰选购等全套服务。
  另外,还要注意,选设计师不能盲目追求级别和名气,找到适合自己性格、喜好和风格的设计师才是最重要的!
  图纸的设计和审核
  设计图纸是施工的基础,图纸不清晰不完善就会对施工造成很大的影响哦~!
  第一种,是原始建筑测量图。
  包括房间尺寸,墙体厚度,层高,梁柱,门窗洞口的尺寸位置,强弱电箱位置,总水管进户位置,及各分管道的位置、功能、尺寸。
  第二种,是装饰平面布置图。
  图上要标出墙体定位尺寸,结构柱、门窗应注明宽度尺寸。标注各区域、房间的名称和面积,以及室内外、地面的高度和墙体厚度。还要标识出楼梯平面位置的安排、上下方向示意及梯级计算,门的开启方式和方向,以及活动家具布置及盆景、雕塑、工艺品等的配置。
  第三种,是天花吊顶布置图。
  要标明天花造型的尺寸定位、灯具位置及详图索引,并标注天花底面到地面的高度。
  第四种,是地面材质图。
  要标出需要铺设的地面材料种类、底面拼花、材料尺寸及不同材料分界线。
  第五种,是配电系统图。
  包括强弱电路的走线安排,各种电源插座的位置和数量。
  此外,还有建筑改建平面图、空调走线图、开关布置图、照明平面图、给水平面图、立面图、局部放大图和节点详图等。这些图纸不是必须的,可以根据工程的具体情况要求装修公司提供。不过图纸提供的越详细,工程越在你自己的把握之中。
  装修预算的计算
  家庭装修一般分为全包、半包和清包三种形式。以全包为例,预算的估算一般有两种方式。
  第一种为总造价=直接费用+(直接费用*综合系数)。
  直接费用包括材料、辅料和人工费。人工费一般是一个工作日80-150元左右(最近人工费上涨了),综合系数包括税金和管理费等,其中税金约3.41%,管理费约5%-10%,这种计算方法价格透明,每一项材料的单价都很清晰,也有装修公司采用比较简单的方法,即总造价等于材料费+人工费。
  第二种为总造价=单项工程包工包料造价相加的总和,将各项工程的单项造价逐一算出然后相加,其总和就是总造价。
  一般确认装修预算的方式也有两种:

  1、业主报出投入款价,装修公司据此设计和计算报价;
  2、业主提出要求,装修公司提出价格,然后由业主认可,可以根据自己的实际情况选择适合的计算方式。
  
  装修预算的审核
  在签订装修合同前,除了要看设计方案外,还应该对装修预算书进行审核!
  预算应与图纸相对应,图纸上所绘制的每项工程都要在预算书上体现,
  一份合格的预算至少包括项目名称、单价、数量、总价料结构、制造安装工艺技术标准等。
  审核预算时要注意些什么呢?
  第一,工艺做法要完整明确,除了项目名称、材料品种、规格、等级、价格和数量,还要加入工艺做法或对每个项目的工艺做法做详细说明。
  第二,合理进行面积测算,尤其是墙面这一项。门窗面积按50%计入涂刷面积。
  第三,价格因素。价格和材料选择、工艺工序是分不开的,考察报价时,一定要把材料的品牌、型号、等级以及施工的工艺工序都考虑在内,不能只考虑是否便宜。
  第四,相关费用。如果预算最后出现机械磨损费、现场管理费、利润等项目都属于不合理收费,这些费用都已经分摊入每项工程,不应该重复计算。另外要注意的是,装饰材料多出5%-10%属于正常损耗。
  最后,对预算书确定无误后,就可以签订家庭装饰工程合同了。
  装修合同的签订
  签订装修合同时要注意哪些方面呢?
  第一,必须使用正规的合同文本,而不是装修公司自拟的合同。合同承包方及装潢公司的名称要与营业执照上的名称一致,由法定代表人签订,委托代理人需要复印委托书,并向装修公司索要加盖公司章的工商执照和资质证明复印件。
  第二,合同中需要双方共同协商的项目不能有漏填,在签字后,装修公司要加盖公章才能生效。
  第三,一份完整的家装合同,应详细注明施工工期、验收程序、付款方式、施工项目的详细工艺及说明甲乙双方各自提供的材料的明细表和日期等。同时,还应约定好违约金的赔付比例并附上详细的设计图纸和报价单。
  第四,对于建材用料的标准一定要精确,包括:地面、顶棚、内墙、外墙、厨房、阳台等,标注清楚材料的品牌、型号、等级、规格,由装修公司代购的材料,有提供分项发票和总发票两种方式,前者清晰明了,后者责任明确。材料进场后。需经双方验收签字后才能使用。第五,合同中的内容如施工期限、合同标的、付款方式、施工项目、预算项目、违约责任、保修期限等需要做出变更时,需签定变更协议,并经双方签字。
  付款流程
  一般家装工程分为四个阶段付款:开工预付款、中期进度款、后期进度款和竣工尾款。(付款的比例和时间都应在合同中注明)。
  首先是开工预付款。这笔款项时工程的起动资金,应在水电工进场前交付,用于基层材料款和部分人工费,如木工板、水泥、沙、电线、木条等材料以30%为宜。
  其次是中期进度款。在基层工程量基本完成、验收合格,泥木工进场前支付,具体比例可根据工程进度和质量高低决定,一般以工程款的35%为宜。
  然后是后期进度款。在油漆工进场前交付,约为工程款的30%,期间如发现问题,应尽快要求装修公司及时整改。
  最后是竣工尾款。等工程全部完工,竣工验收合格并将现场清理干净后,就可以支付最后5%的尾款了。
  特别注意:验收不合格,可在整改合格后再行支付。超过工期,也应由装修公司承担延期交工的违约责任。如双方对此有异议,可请相关监督部门进行协调,直到双方都感到满意之后,结清款项,就进入保修期了
  其次,就是千万不要把一次性把钱都付了!你也晓得人就是不有点压力是不会动的!钱不到手肯定会多尽心帮你装修的!!

论坛相关帖子:

1.【找工人看这里】水电工、瓦工、木工、油工、安装工等工人信息统计【免费收录服务】
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2.【装修8步走】烟台论坛原创装修指南,教你如何进行装修!

3.自装买材料注意了
4.亲们,买家具前一定要量好尺寸
5.了解木工猫腻的朋友来说说

烟台论坛幸福安家计划~装修的亲们来领优惠券啦~
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 楼主| 发表于 2014-2-19 16:56 | 显示全部楼层

二手房买卖相关

本帖最后由 房网雪莉 于 2014-2-27 10:36 编辑
  如果自己的房子住够了想要换房子,或者是刚需用户资金不够,我想大部分伙伴会选择二手房吧。二手房的优点很多啊,比方说地理位置大多比较好,配套设施比较齐全,已经是现房了,看房很方便,总价也会比新房低一些。咱们烟台论坛也有二手房板块,如果伙伴们有二手房需求的话,可以点击查看哦(点击图标进入二手房页面) ZM2{QF[Z8U@M7U7RVF{E2{6.jpg
  下面让我们看看二手房交易的一些流程和所需材料吧~
   ]B([FTX4%R(CWH$UMC718.jpg 基本流程
  1) 看房
  2) 议价,交房,付款方式等细节的磋商
  3) 达成一致以后签合同(有中介参与的要签三方合同)
  4) 申请贷款,办理贷款手续
  5) 贷款审批通过后网签
  6) 到登记窗口核查购房资格
  7) 符合购房条件后打印合同、提交双方登记资料
  8) 到房地局办理产权交易过户,拿到收件单以后交首付(但要预留一定的物业交割保证金)
  9) 办理土地证过户
  10)结清水电费物业交割保证金等
   ]B([FTX4%R(CWH$UMC718.jpg 二手房买卖所需资料
   ]P@LXKMU)_EB{B[R@7ADYCY.jpg 卖方需提供的材料:
  1、产权人身份证(非当地户籍人士还应提供暂住证)
  2、户口本
  3、房屋所有权证
  4、原购房发票(复印件)、原购房合同
  5、共有产权人声明
  6、结婚证复印件
  7、产权人印章
  8、土地使用权证
  9、已购公有住房、成本价购房、优惠价购房、央产房、经济适用房等房产,出售转让时还应提供相关的审批和申请手续。
  10、买卖合同
   ]P@LXKMU)_EB{B[R@7ADYCY.jpg 买方需提供的材料:
  1、买方本人身份证件(非北京户籍人士还应提供暂住证)
  2、户口本
  3、本人印章
  4、外籍人士需提供护照、居留证、工作单位证明
  5、港、澳、台人士需提供身份证、回乡证、外批单
  6、买卖合同
  7、如需要贷款购房,还应提供贷款银行所需的相关手续。

   ]B([FTX4%R(CWH$UMC718.jpg 应缴纳的税费:
  普通住宅(即144平以下住宅)
  交易费:3元/平
  营业税:评估价X5.6%,房产证够5年可免
  个人所得税:评估价X1%或差额的20%,房产证够5年且名下仅有一套房可免
  非普通住宅(144平以上住宅)
  交易费:3元/平 
  营业税:5年内评估价X5.6%,5年以上差额X5.6%
  个人所得税:评估价X1%或差额的20%,房产证够5年且名下仅有一套房可免

   ]B([FTX4%R(CWH$UMC718.jpg 二手房公积金贷款流程
   ]P@LXKMU)_EB{B[R@7ADYCY.jpg 第一步 贷款咨询
  向贷款银行咨询,领取《二手房个人住房公积金贷款资料夹》:由房屋买卖双方及配偶(单身出具民政局婚姻状况证明),持卖方名下的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、户口簿、身份证、结婚证原件及复印件、《房屋估价报告书》、卖方开户存折到贷款银行进行预审登记,领取《二手房个人住房公积金贷款资料夹》。
   ]P@LXKMU)_EB{B[R@7ADYCY.jpg 第二步 提交申请
  1、《住房公积金对账簿》、《二手房个人住房公积金贷款资料夹》;
  2、所购房屋估价报告书;
  3、买卖双方签订的《存量房购房合同》;
  4、原卖方名下的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》(原件及复印件);
  5、卖方开户存折;
  6、买卖双方夫妻的身份证、户口簿、结婚证(原件及复印件),单身职工提供民政局婚姻状况证明。
   ]P@LXKMU)_EB{B[R@7ADYCY.jpg 第三步 签订合同
  贷款银行受理借款申请人资料,由银行报公积金中心审批后,借款人与贷款银行签订借款合同及抵押合同等相关贷款文件。
   ]P@LXKMU)_EB{B[R@7ADYCY.jpg 第四步 交易过户
  房屋买卖双方到房产局及土地局办理房屋“两证”交易过户手续。  
   ]P@LXKMU)_EB{B[R@7ADYCY.jpg 第五步 办理抵押
  由贷款银行或借款人到房产局办理房屋抵押登记手续,并领取《房屋他项权证》。
   ]P@LXKMU)_EB{B[R@7ADYCY.jpg 第六步 贷款发放
  由公积金中心将贷款资金通过贷款银行直接划转到卖房方的存款账户内。  
   ]P@LXKMU)_EB{B[R@7ADYCY.jpg 第七步 按月还款
  借款人按借款合同约定每月按时偿还贷款本息,直至贷款全部还清。借款人最后一次还清剩余贷款时,应亲自前往贷款银行并在银行柜面办理还贷结清手续。
   ]P@LXKMU)_EB{B[R@7ADYCY.jpg 第八步 注销抵押
  借款人还清全部贷款本息后,凭贷款银行出具的贷款结清证明和撤销房屋抵押证明到原房地产抵押登记部门办理抵押登记注销手续。
   ]B([FTX4%R(CWH$UMC718.jpg 委托中介办理二手房公积金贷款流程
   ]P@LXKMU)_EB{B[R@7ADYCY.jpg 第一步 贷款咨询
  借款人直接向中介公司咨询,领取《二手房个人住房公积金贷款资料夹》。
   ]P@LXKMU)_EB{B[R@7ADYCY.jpg 第二步 提交资料
  借款人将全套贷款资料交中介公司,由中介公司送贷款银行办理审核。
   ]P@LXKMU)_EB{B[R@7ADYCY.jpg 第三步 签订合同
  贷款银行受理借款申请人资料,由银行报公积金中心审批,确定贷款额度及年限;中介公司为房屋买卖双方代办房产证和土地证过户手续并提供阶段性担保承诺函;贷款银行与借款人签订借款、抵押合同。 
   ]P@LXKMU)_EB{B[R@7ADYCY.jpg 第四步 贷款发放
  房屋所有权证过户后,公积金中心凭《房屋所有权证》和《土地使用权证》收件单即可发放贷款资金,将贷款资金通过银行以转账方式直接划转到卖房方存款账户内,借款人按借款合同约定从次月开始按月偿还贷款本息。 
   ]P@LXKMU)_EB{B[R@7ADYCY.jpg 第五步 办理抵押
  贷款银行或中介公司为借款人办理房屋抵押登记手续,将房屋他项权证由贷款银行收妥归档。  
   ]P@LXKMU)_EB{B[R@7ADYCY.jpg 第六步 按月还款
  借款人按借款合同约定每月按时偿还贷款本息,直至贷款全部还清。借款人最后一次还清剩余贷款时,应亲自前往贷款银行并在银行柜面办理还贷结清手续。  
   ]P@LXKMU)_EB{B[R@7ADYCY.jpg 第七步 注销抵押
  借款人还清全部贷款本息后,凭贷款银行出具的贷款结清证明和撤销房屋抵押证明到原房地产抵押登记部门办理抵押登记注销手续
3e54b40e7bec54e79f6c82f4b9389b504dc26ac7.jpg 论坛相关帖子:
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发表于 2014-2-27 10:31 | 显示全部楼层
为雪莉点50个赞!新房、二手房、装修房一网打尽!
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发表于 2014-2-27 11:00 | 显示全部楼层
[em30]全面的购房指南
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发表于 2014-2-27 11:24 | 显示全部楼层
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发表于 2014-3-7 21:56 烟台论坛手机版 | 显示全部楼层
太感谢雪莉了,解决了我好多疑问来自: Android客户端
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