之一：购买预售商品房需要查验的“五证”指的是哪五种证书？

  律师答复：消费者打算购买预售商品房时，为落实该开发项目的合法性，有权向开发商要求查验五证：国有土地使用权证（当地政府土地管理部门制发）、建设用地规划许可证（当地政府城市规划部门制发）、建设工程规划许可证（当地政府城市规划部门制发）、商品房预售许可证（当地房管部门制发）。正规的房地产开发项目应当同时取得上述五证方可开盘销售。

  特别提示：国有土地使用权证书上注明的土地使用权取得方式，分别有划拨、出让和转让。我国现行法律规定城市房地产开发建设使用地块必须经出让或转让取得土地使用权，划拨土地不能用于房地产开发，只能用于经济适用房的建设。经济适用房项目的开发建设须经政府部门严格的审批。如果您购买商品房的不属于经济适用房，而建设用地的土地使用权是经划拨取得，请您在购买时要慎之又慎，这类房屋极有可能办不出房屋所有权证书。即使能够办理，必须缴纳的土地出让金将从开发商头上转嫁到消费者身上，您还将承担一笔数目不少的土地出让金。

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   之二：我购买的商品房土地使用年限为只有10年合不合法？怎么办？

   律师答复：根据我国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，国有土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地七十年，工业用地五十年，教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年，商业、旅游、娱乐用地四十年，综合或其他用地五十年。经转让方式取得的土地使用权，还需扣减原土地使用者已使用年限。这是对土地使用年限的上限，没有下限规定。这位消费者购买的商品房土地使用年限只有10年，可能由以下原因造成：一是可能房地产开发商申请的出让年限为10年；二是该土地使用权经转让取得，取得后使用年限仅剩余10年。以上两种原因均不违反法律规定，但对消费者不利。因为土地使用权期满后，土地使用者申请续期的，需重新与当地政府的土地管理主管部门签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。不申请续期的，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得，土地使用者应交还土地使用证，并按照规定办理注销登记。对于该消费者的遭遇我们只能表示同情，但提供不了法律上的救助。

   特别提示：购买商品房时一定要了解清楚土地使用权的性质和出让年限，这很重要。由于房屋不属于消耗品，使用年限较长，如果土地使用权年限过短，将会使您凭空增加一份土地出让金的支出。土地使用权期满后，您应及时办理续期手续，注意维护自身权益。

   之三：房地产开发企业资质知多少？

   律师答复：消费者应当到正规的房地产开发企业购买商品房。经营范围无房地产开发业务或不具备房地产开发资质的企业建造和出售的房屋，是违法行为，双方的房屋买卖关系不受法律保护（仅指商品房买卖，二手房买卖不在此限）。正规的房地产开发企业本身经营管理行为比较规范，相应的开发建设手续合法齐全，消费者的后顾之忧较少。消费者在选择房地产开发企业时，也可以将房地产开发企业的资质等级作为考虑的条件之一。建设部在房地产开发企业资质管理规定中对房地产企业按企业条件分为一、二、三、四四个等级，一级资质等级最高，依次递减。资质等级越高，对企业注册资金、经营房地产开发业年限、近年的工程建筑施工面积和竣工累计面积、工程质量合格率、企业专业技术人员的职称和人数等等要求也就越高，比较综合地反映了一家房地产开发企业的实力。不同等级的房地产开发企业因资金实力不同，允许开发的项目大小有限制。我们可以通过考察房地产开发企业的资质及社会信誉度来推断其履行合同能力的大小。

   特别提示：一级资质的房地产开发企业注册资本不低于5000万元，二级资质不低于2000万元，三级资质不低于800万元，四级资质不低于200万元。

   之四（真实个案）：王先生在一新建小区购买了一间商业网点，原因是根据开发商的介绍，该网点铺面临街，后院为农贸市场，王先生认为该网点存在着很大的商机，值得投资。待房屋实际建成后，王先生发现铺面朝向的确面对街道，但根据规划该网点在院子围墙内，与街面有一墙之隔。计划中的农贸市场至今尚未得到批准。现在这网点周围冷冷清清，很难经营。因此他向律师咨询该怎么办？

   律师答复：我们在审查王先生的房屋预售合同时，发现该合同过于简单，没有任何关于周边环境的约定，甚至连房屋平面图都未保留。这反映了消费者法律意识的淡薄，其后果直接为消费者自身的维权设置了严重障碍。消费者到售楼处看房时，本身并不具备房地产开发投资的专业知识，往往根据售楼处的沙盘模型和售楼人员的介绍来决定是否购买。由于房屋与其他产品不一样，其成品与设计必然存在一定误差。房屋的周边环境、配套设施等问题虽然为消费者所看重，甚至是购买房屋的决定性因素，但往往不在合同内体现。这样消费者最终接收到的房屋与想象中会有很大出入。因此，消费者在购买预售商品房时应当要求开发商将其全部承诺落实为合同条款，对于房屋的平面图和整个项目的规划平面图均应保留作为合同附件，注意收集购买房屋时一些证明合同内容的证据。本案中如果王先生在将房屋的周边环境和相应设施约定到合同里，或保留开发商当时提供的一些资料，则不必为维护自己的合法权利而大伤脑筋了。

   特别提示：注意“口说无凭”。对于合同达成前双方约定的一切事项均应落实到合同里。对于开发商的房屋平面图和项目平面图，要求其盖章后作为合同附件保存。开发商拒绝提供相关资料或拒绝盖章时，消费者则应当提高警惕，谨防其中有诈！

律师答复：我们在审查王先生的房屋预售合同时，发现该合同过于简单，没有任何关于周边环境的约定，甚至连房屋平面图都未保留。这反映了消费者法律意识的淡薄，其后果直接为消费者自身的维权设置了严重障碍。消费者到售楼处看房时，本身并不具备房地产开发投资的专业知识，往往根据售楼处的沙盘模型和售楼人员的介绍来决定是否购买。由于房屋与其他产品不一样，其成品与设计必然存在一定误差。房屋的周边环境、配套设施等问题虽然为消费者所看重，甚至是购买房屋的决定性因素，但往往不在合同内体现。这样消费者最终接收到的房屋与想象中会有很大出入。因此，消费者在购买预售商品房时应当要求开发商将其全部承诺落实为合同条款，对于房屋的平面图和整个项目的规划平面图均应保留作为合同附件，注意收集购买房屋时一些证明合同内容的证据。本案中如果王先生在将房屋的周边环境和相应设施约定到合同里，或保留开发商当时提供的一些资料，则不必为维护自己的合法权利而大伤脑筋了。

    特别提示：注意“口说无凭”。对于合同达成前双方约定的一切事项均应落实到合同里。对于开发商的房屋平面图和项目平面图，要求其盖章后作为合同附件保存。开发商拒绝提供相关资料或拒绝盖章时，消费者则应当提高警惕，谨防其中有诈！

你好，斑竹！
有这样一个问题请教，我主要是不太懂房产买卖，我对一开发商也不太熟悉，该开发商正在对一住宅小区规划开发，我再不知情的情况下与5月份贸然与该开发商签订购房定购合同，并交定金，签订定购合同，合同写着6月底交首付。然而后来通过其他消息知道该项目要延期，主要是该开发商没有取得预售商品房合同，要取得预售合同要等到8－9月份。我于是提出要求开发商退回定金，结果遭到拒绝，说没有预售合同可签预售协议。
请问李主任，6月底开发商与我签订底是没有预售合同的协议，怎么办？我如果不交首付，就失去定金了，怎样才能解决？？谢谢！！！

不要意思，该开发商现在没有取得商品房预售许可证，是通过其他消息得知的！！
我想请问怎么样解决才好？？？

律师意见：你可以通过诉讼主张认购合同无效，要求开发商双倍返还定金。但是如果在你起诉前开发商取得商品房预售许可证明，则认购合同的效，你们的合同仍然需要继续履行，涉及到延期交房的责任按你们签订的合同和法律规定来追究。对以上答复有不明白的地方，可致电6071174找梁律师咨询。

谢谢你，斑竹，我会按你的指示去做的！
如果出现诉讼，我会和你们联系的！