房屋买卖中物业管理的维权意识

   现实生活中，可能很多人对物业管理的概念停留在收费的概念上，认为聘请专业的物业管理是一种经济负担，认为不过是扫扫小区的地面而已，家有老人的经常活动活动就可以了。这个观点正确与否，我们先且不作讨论。但有这样一个真实个案：某小区刘女士购买的住宅，入住后发现整个单元入住率达不到三分之一，整个小区无人管理，而本单元由于入住率达不到要求而无法申请供暖。入冬后，气温骤降，刘女士楼上水管爆裂，积水渗入刘女士家里，破坏了刘女士的室内装修和木地板，刘女士向我们咨询如何维护自己的权益。

   我们在答复刘女士时觉得比较为难。这一半是因为消费者法律意识的不足，另一半是因为国家立法上的缺陷。刘女士的问题源自物业管理，但很显然刘女士在购买房屋时并没有签订物业管理合同，该小区也无物业管理公司入驻管理。所以一方面容易出现小区综合管理无人负责的问题，另一方面一旦出现管理不善造成损失，则无责任人可以追究。由于物业管理在我国属于新兴事物，目前并无相应法律规定予以规范约束，整个市场情况相对混乱无序。现有或以引用的只有部门规章和行政命令，均不具备法律上的地位。如建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》、山东省人民政府《山东省城市住宅小区物业管理办法》和烟台市政府对实施上述管理办法的实施意见。按照这些管理办法，住宅小区竣工后在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责小区的物业管理，房地产开发公司在出售小区住宅前应当选聘物业管理公司承担小区管理工作，住宅小区已交付使用且入住率达到50%以上时，选举业主委员会，代表全体业主对实施对物业的管理。如果刘女士在办理房屋所有权证书时，按购买房屋建筑面积3元/平方米向房管局交付了物业管理费，可按照上述规定向房管局主张权利。如果没有，由于无法律上的依据，刘女士只能自行承担经济损失。

   所以对消费者的警示，就是在购买商品房时，主动询问物业管理方面的情况。正规的物业管理公司可以使您免除购房后使用的后顾之忧。特别是一些基础设施和配套工程不是很完善的新建小区，尤其需要专业物业管理。消费者在订立商品房买卖合同时，可以要求开发商选聘物业管理公司，该物业管理公司的具体情况，并与之签订物业管理合同。在没有确定的物业管理公司时，应当要求房地产开发商在业主委员会成立之前负责小区的物业管理工作，并将这一要求约定到合同条款中去。这样就能主动完善地保护自己在物业管理方面的权益。当然，现在房管部门是物业管理的行政部门，大家不要忽视向其缴纳的3元/平方米的物业管理费，这也是您向房管部门主张业主权利的重要依据。

   据悉，我国的《物业管理条例》可望于近期出台。在物业管理行为得到法律的规范后，消费者的合法权益将能得到更全面的保护。


                                                     山东百灵律师事务所