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2005年宏观调控新政出台后的一次地产策划人沙龙的聚会上，一位资深的业内人士惊呼：“房地产营销的春天到了。”
虽然新政一再为楼市亮起了红灯，但是敏感的策划人已经嗅出了其中的变数。一场开
发商与购房者之间的较量已经拉开了帷幕。悄然之间楼市开发商与购房者之间的形式几乎发生了根本的转变。如前两年房价日新月异上涨、仅仅通过电话通知、提前排号等便利手段就能使销售告罄的“黄金时代”已渐渐远去。此时楼市中的购房者多数雾里看花般地持币待购，短期内的有效需求变得越来越少，所有的开发商都虎视眈眈，“狼多肉少”已成为当今楼市不争的事实，买方市场时代重现。曾经连开盘广告都十分吝惜的开发商们也振振有辞地叨叨着做“企业形象”、“项目品牌”的宣传，在开发商各种 “嘘寒问暖” 的活动之间终于让购房者找到了上帝的感觉。售楼小姐的脸色、变化莫测的涨价、排班站队买房……卖方的一切得意都随着新政的到来收拾了起来，终于到了购房者扬眉吐气的时候了。
如何才能让购房者买单，如何才能使房地产顺畅销售？曾经可有可无的“营销”又重新回到了房地产舞台，“策划无用论”也成了千夫所指的谬论。于是房地产全程策划成了项目操作的必由之路，全程策划理论也将逐步得到完善，房地产策划绝不仅仅是“广告推广”，真正的策划应该涉及房地产操作的每一个环节和层面，房地产策划人的作用将重新被房地产开发商认识和接受。
房地产策划人有什么用？如果我们仅根据字面意义，认为策划师就是给房地产出主意的，未免太过简单。那么，房地产策划人究竟是干什么的？
从策划人所担负的职责角度考虑的话，我们认为至少有八个方面的职能，当然这也是给房地产策划人提出了八种从业的基本技术要求。以下乃笔者一家之言，其间不乏缺点和不足，真心希望大家多多补充和提点！
1.开路先锋职能
作为房地产策划人必须具备开路先锋的职能，此职能是指房地产策划人必须全面把控项目前期的可行性研究和方案制定工作，经过大量、扎实的基础性工作，对意向地块做出准确地判断，并前期制定项目操作思路、规划现金流量表等。
项目前期对意向地块的研究必须从市场调研着手，充分了解区域房地产市场的方方面面，如：产品类型、档次、价格区间、供求关系及消费者情结等，尽可能全面细致地了解市场，初步制定项目概念定位；项目前期策划人与相关专业人员也必须与各职能部门充分沟通，详细掌握区域市场的开发流程、施工流程、各种相关手续及费用等，合理设计项目操作的各节点时间；项目前期更需要在成本预算上下足工夫，精确测算建安成本，在充分了解的市场的基础上准确推测土地获取成本；同时还必须加强与当地工商、税务及银行金融等机构的密切联系。
通过大量的基础性工作的积累，房地产策划人会同相关专业人员应准确制定项目的概念定位及操作思路、测算出土地成本及项目直接成本，并合理设计出项目开发的现金流量表，最终形成可行性研究报告，指导项目操作。
2.医生的职能
就好像医生为了对症下药，选择最佳医疗方法，必须对患者进行仔细检查，通过对各种诊断结果、化验报告进行综合分析，最后得出正确的诊断结论。
房地产策划人对所开发的项目进行详细的诊断分析，在了解了项目所在地的区域规划、区域经济发展水平、居民收入、周边房地产业竞争状况、区域人文地理环境、生活习性等信息后，针对“建什么”？“怎么建”？“卖给谁”？“怎么卖”？等要素，提出项目的规划设计定位、户值区间、配建标准及营销思路等。住宅对居住者的健康又有很大关系，房地产策划师既要从市场有效需求角度，还要从居住者健康与舒适的角度，恰当地为项目进行人性化的定位。
同时策划人也要注意对项目的全程跟进，当操盘过程中遇到困难时，房地产策划人必须行使医生的职责，根据不同的病症开据不同的“治病药方”，通过各种措施的应用保证使项目恢复健康、继续顺利操作！
3.法律顾问职能
国家和地方政府颁布了各种与房地产建设有关的法律制度和法规条文，有效地规范房地产市场，尤其是今年以来，“国八条”、“七部委八条”及税收、土地等一系列大政方针地出台，切实有效地规范了房地产的游戏规则，因此对法律、法规及国家政策的熟悉对房地产显得尤为重要！
还有一些游离在法律法规和宏观政策之外的要素，如项目对周边居住环境的影响(施工噪音、阳光遮盖等)，土地代征、国际政治风云、国家对外关系以及国内经济发展、或类似WTO、奥运、西部开发、环渤海经济第三极等对房地产开发的影响情况、甚至城市规划、区域建筑物高度、道路宽度限制……等，这些因素对房地产项目的成败甚至房地
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