5、 营销细节
在营销细节上，在滨州率先推出体验营销，将环境景观会所等配套先做出来，包括样板房、会所、公交站、学校、步行商业街等，至少先作出围墙与接待处，给业主一种看得到的美好生活样板，在销售现场能体验将来入住后的感觉。告诉他眼前所看到一切的就是他将来的美好生活，自然对消费者有莫大的吸引力。
6、 包装推广
项目销售将来主要的渠道是团购或单位购房，但个人购房也不在少数。因为任何地方的趋势，在福利分房和团购结束之后将会完全市场化的运作。整个项目开发至少历经三年，可以预见到项目后期个人购房必将成为滨州主要的购房形式，所以楼盘的定位上要做高品质社区，推广上要兼顾将来单位推广和个人购房的需要。滨州城市较小，媒体不发达。因此户外路牌和投递、单位洽谈等有针对性的推广将成为主要的推广形式，费用低、效果好。报纸、电视将不作为主要的推广形式。
四、注意事项
1、 客户定位：滨洲的购房群体包括购房需求和换房需求，其中多数中高收入群体已经有了住房，所以做成中低价位、中低档次的楼盘定位是走不通的。只有你比现有的住房更好他们才会有换房需求。将来部分客户首次置业、部分二次置业，但一定是有住房的居民，年轻人购买只是少数。
2、 控制成本：考虑到团购需要，项目的成本一定要控制，如果价格太高，即使有单位购买，也必然将价格压得很低，难以获利。只有把成本控制在一定范围之内，才有获利空间。走高档路线、中等价位才符合市场需求。
3、 分期开发：项目必然要分期开发。在分期开发时，要注意安排好先后顺序，首先将形象做出来，预留好施工通道，避免后期开发对前期业主入住造成干扰。如果规划得当，项目通过前期资金启动，通过预售回款就可以实现滚动开发，不需要再投入，所以开发节奏的控制非常重要。建议分成五期，每期5-6万平米规模，这样便于控制，同时销售收入又足以支持后续开发。
4、 环境先行：对于大盘项目特别是位置较偏的大盘项目，开发一定要环境先行，这样项目才能给业主以信心。展现将来生活的便利性，特别是会所、学校、生活的配套非常重要。如果环境没有做好、业主没有信心，后期的推广将会非常困难。
5、 商业配套：项目的开发可以考虑一定比例的商业，一方面商业可以获得比住宅更高的利润，一方面为将来的业主提供生活配套，如超市、菜场、洗衣、购物等。商业的规模按小区人口配置，沿黄河xx路部分可全部做成二层商业，按照欧式风格，可以成为很好的景观商业街。设计500米宽度12米进深两层可建设1万平米左右的商业面积，获取的利润相当可观。按照均价5000计算即可获得5000万的销售额。
6、 回报预算：项目开发须控制好现金流预算，如果运作得当，可通过前期销售回款实现滚动式开发，获取最大利润。根据整个小区30万平米的可销售面积，按照均价2000-2200计算住宅可销售收入6-6.6亿元，加上商业部分销售额超过7个亿。成本按照每平方米建筑成本800元，加上地价、公建成本、交纳税金按最高值估算成本不超过每平方米1500元，可实现利润在2-2.5个亿非常可观。如果分5期开发首期投入资金在2000万-3000万元之间，半年后即可有现金收入回流，一年至一年半后可保持现金平衡。
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