招商地产半山兰溪谷定价说明
一、 计算方法及结果
Ø 产品价值 = 开发成本 + 设计价值 + 地段价值
Ø 开发成本指除去地价和片区配套学校建设分摊费用后的合理的社会平均成本，由成本管理部提供，本项目该成本为4350元/m2。
Ø 设计价值即客户对具体购买单位现场可见的景观、朝向、户型的舒适性、经济性等户型价值微观影响因素的模糊感知价值，由于这部分价值的高低主要由方案的设计水平决定，因此我们称之为设计价值（由设计对内外环境资源的有效利用而创造的价值）。这部分价值主要通过我们在长期定价实践中总结出来的经验模型来测定。本项目该部分价值为1100元/m2。
Ø 地段价值即楼盘所处片区的居住价值。同样的产品，在不同的片区或地段，其价格水平呈现较大差异，就是因为这部分价值的存在。它与产品相关度不高，而与该片区和具体地段景观、人文等稀缺性资源的拥有度高度相关。通过数理统计方法对与本项目相近的目标客户群（锦缎之滨高价单位客户）和本项目已积累的潜在消费者对同档片区楼盘和主要竞争对手（华侨城波托菲诺三期）的市场调研基本数据进行统计分析，而建立地段相对价值认知模型。通过与竞争对手的对比调研和分析，测算出本项目的相对和绝对地段价值。本项目该部分价值为3350±200元/m2。
Ø 对比华侨城波托菲诺三期（均价9500元/m2），兰溪谷的产品综合价值为8800±200元/m2，其差距在于：设计价值低550元/m2，地段价值差150±200元/m2（若取上限低于波托菲诺350元/m2，若取下限地段价值还高出波托菲诺50元/m2）。结果表明，在现在积累的意向客户眼中，半山和兰溪谷的片区或地段价值并不逊色于华侨城波托菲诺；但从我们的设计价值经验测算模型来看，相比于兰溪谷唯一可及、景观资源具有永久性的大南山，波托菲诺三期具有燕栖湖、天鹅湖、欢乐谷公园、天鹅堡一期中心庭等多重景观资源可以在设计中以资利用，为产品增值；同时，相比兰溪谷北侧工业厂房带来的不利影响，波托菲诺三期的居家环境就显得静谧纯净得多。
Ø 本定价以成本、竞争和顾客为导向，深入调研测算了目标客户的认知价值、竞争对手和自身项目的设计价值和地段价值，结果与我们定性的分析相一致，具有其内在科学性和逻辑合理性。
二、 设计价值测算
Ø 设计价值 = f（山景、海景、周边外景、园景、朝向、噪音、户内布局、采光、 通风、视线、梯户结构、阳台）；
Ø 每一类增值或贬值因素的附值为经验值；
Ø 通过现场实查和对每栋每类每层户型的具体分析，确定每一单位每类价值因素的得分，各类影响因素的价值综合即为该单位的设计价值；
Ø 各单位设计价值按面积加权平均即为楼盘的平均设计价值；
Ø 按本经验模型，测算兰溪谷设计价值为1100元/m2
