内地房地产市场特点及小户型价值分析
一直以来，由于受靠近香港的影响，深圳房地产市场一直走在全国的前列。其次是北京、上海和广州，而内地一些省会城市、大中城市的房地产开发向来不受市场和舆论的关注，但随着近两年全国房地产市场的热潮，以及一级城市市场的逐渐饱和，内地广大的房地产市场逐渐为人们所重视，不少知名的外资和国内开发公司也开始进军内地市场。其实，有不少广告公司和策划公司已走在了前面。
一、内地房地产市场特点
以下以郑州、银川两个城市为样本，对内地房地产市场特点进行说明。
郑州市是河南省省会，处于黄河南岸的平原地带，是一座典型的北方内地城市，由于地处中原之中，是京九铁路与陇海铁路交汇之处，交通便利，商贸发达，房地产市场较活跃，外地人购商品房比例占市场50%以上。
银川是宁夏省省会，位于大西北的河套平原农牧区，西倚贺兰山，东向黄河，人口100万，是周边500公里范围内的中心城市，有一定工业基础，经济较落后，但98年后房地产市场较为活跃。
内地的房地产市场，目前正处于发展期，有如下一些特点。
1、住宅产品仍处第二代到第三代的过渡期，整体缺乏建筑风格，产品设计从原来的单一住宅产品逐渐趋向于多样化。如近两年商住、TOWNHOUSE等新概念产品的引入，都引发了一波热潮和市场观念的改变。一些新的概念不断引入，刺激了住宅消费。
2、销策划不成熟。表现在：
基本上缺乏素质较高的营销队伍，即使有个别素质较好的售楼员，也不能代表整个团队的工作能力与水平，包括服装仪表、基本素养、销售技巧、服务意识、专业知识，与深圳相比都有很大差距
营销场所的包装也很欠缺，有的售楼处只有一张桌子，有的没有楼书，多数缺少营销场所的整体环境设计和营销氛围的营造，工地围墙有的无包装，有的只做了简单包装，媒体广告投放很少，宣传推广较多依靠团购、口碑效应与老客户
样板房和会所在宣传推广中未得到应有的重视，深圳楼盘销售一般是会所和样板房先行，而在内地有不少楼盘根本无会所及样板房，期房销售仅靠楼书和模型，竣工后才能看到现房。
3、内地北方城市冬季寒冷，供暖期长达3-5个月，因此冬季供暖是消费者购房时较重要的一个考虑因素。目前来说主要的供暖方式有三种：热电厂集中供暖、小区集中供暖、壁挂炉分户供暖，其中集中供暖按国家标准收费，一个采暖期费用在600-1500元以内（2.2元/平方米/月）。用壁挂炉供暖，120-150平米大小的住宅，一个采暖期费用在3000-4000元左右，消费者很难接受。而室内的采暖方式又有两种：暖气片采暖和地热辐射采暖。其中地热辐射采暖的优点是不占用室内空间，缺点是由于散热管埋在水泥地面下，发生损坏、漏水时难于检修。一般来说，消费者较愿意的是集中供暖、室内地热辐射采暖的供暖方式。
4、由于北方地理环境特点，冬季寒冷，风沙大，因此在产品设计上，一梯两户、坡屋顶、板楼、塑钢双玻窗，水电煤气入户、厨卫预留烟道、地下储藏室、全封闭阳台等特点是绝大多数楼盘的标准设计。
5、目前，内地的住宅楼盘供应仍以多层为主，但小高层的在售和在开发楼盘绝对数量并不少。目前小高层在内地销售状况并不理想，较好的在70%~80%左右，有的连50%销售率都达不到，以这种状况，开发很难收回投资。小高层项目在内地销售不理想的原因，主要有三点：一是价格，二是习惯心理因素，三是现有产品设计不完善，影响购买。没有一个真正很好的小高层产品，其中价格是主要阻力因素。可以看到即使是卖得较好的小高层，也总是三楼以下及顶楼先卖完。在调查中还发现，有不少人表示习惯住多层，不习惯住小高层，但进一步询问时，绝大多数的被访问者都承认，当经济条件允许时希望选择小高层电梯住宅，可见心理习惯因素很大程度上仍是价格因素
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