预售证办理内幕

　　做销售做了几年下来，积累了不少的经验，可能做销售的人最善于与人打交道了，认识的、不认识的，只要能坐在一起说话，有事儿没事总能侃上一会儿，就象我现在和你说话一样。2001年上半年，我终于脱离了销售现场的“苦海”，提升为总经理助理。在销售现场做的工作与总经理助理的工作当然是两个概念，后者可能更为琐碎一些。每天跟着总经理东颠西跑的与关系单位吃吃喝喝，逐渐发现很多事情是在饭桌子上谈下来的，办公室只不过是个供大家休息的地方。
　　最让我见识到总经理本事，也是对我触动比较大的一件事发生在去年的上半年。我们公司在某城市的卫星城开发的“**花园”卖相不错，认购书(其实也是变相的预售)已经签下了200多套，如果没有预售许可证就签不了正式的商品房购销合同。卖房子就是这样担心夜长梦多，很多冲动型购买的客户很有可能会退房，所以必须尽快办好《商品放预售许可证》，才不会让“煮熟的鸭子飞走”。

　　办理预售证必须要有国土证，《商品房预售管理办法》第5条规定“商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。”公司的资金并不足以支付全部土地使用权出让金，凭借关系先支付了一小部分的出让金，销售回款后再支付剩余的出让金。照道理说这样的情况是办理不了《商品放预售许可证》的，但神通广大的董事长和总经理招待国土局的头头们在一起开了几次饭桌会议，头头们居然答应把国土证先借给我们办理《商品房预售许可证》，而余下的出让金可以等我们销售回款以后再支付，就这样我们“**花园”取得了商品房预售的资格。

　　有关商品房预售的法规明文规定必须具有5证2书房屋才能销售，但在房地产这个行业的暴利驱动下很多开发商都乐此不疲的铤而走险，所以我们公司也不例外，更何况公司与当地政府的各个环节关系都疏通了，就更没有什么好顾虑的。

　　在媒体的指导和消费者自身经验的总结下，购房者越来越理性的选择项目，但毕竟大多数人是外行，对这个行业不了解，以为只要有了《商品房预售许可证》房子前期就没有什么问题了。即便一些客户要求看5证2书，悬挂在大厅墙上的扫描件一般来说就可以获得他们的信任了。再加上一套统一的销售说词：“我们如果没有取得国土证是办理不了《商品房预售许可证》的……”这样下来，心里打鼓的客户就很少了。

　　而我们在销售回款支付全部的土地出让金拿到国土证后，还可以将国土证抵押贷款，这样又可取得大量的资金投入到项目的开发中，赚了钱再还贷款取回国土证。

　　据我所知，这样的情况并不是只在笔者所在的城市和公司才有的，笔者在和北京做房地产的朋友讨论到这个问题时，朋友说：“这算什么啊，我做过的这样的项目多了去了”。

感谢东东，选自《SOHU》