这篇文章有点长，但请你一定要看完，因为这可能会有助于你对买房或者投资的思考。
今年以来发生了太多大事，形势变化快得很，年轻人也越来越务实了。所谓“房子在手，天下我有”可不是说说而已，人人都想拥有属于自己的一套房。
每到岁末年初的时候，大家都格外地焦虑房价。
经常有粉丝咨询，问烟台楼市下一步是要涨还是要跌呢？
今天，我们拿到了新鲜出炉的腾策《2020年烟台房地产市场年报》，将通过政策、土地、市场，及房企四个篇章，全面回顾2020年。
同时，也对2021年做了几个趋势研判。
先给个结论，不管烟台的房价如何走势，早点下手准没错！
备注：文中统计口径为烟台六区，商品住宅为普通住宅+别墅，截至2020年12月31日
NO.1丨壹
2021年房价比2020年同比增长5%？
我们来先看一下权威部门的数据，最近中国社科院给出2021年房价预测：2021年房价比2020年同比增长5%。
这消息一出，瞬间朋友圈从中介到置业顾问，又是不乏鼓吹：官方明确房价要上涨！搞得人心惶惶，还立即飙上了热搜。
这份报告释放了房地产方面的4个重要信息：
其实预测本来就是一件非常困难的事，尤其不要轻易去预测房价的走势。
纵观社科院楼市的预测，发现有一个有趣的现象，凡是社科院预测增长慢的年份，总是错的或者相差很大；凡是预测房价上涨幅度大的年份，总是对的。
可见，社科院的数据也是“十测九不准”，5%也只是一个全局的预测。
与此同时，我们再来回顾下今年烟台的楼市整体状况。
从腾策数据看，考虑到2020年疫情“黑天鹅”的冲击，烟台商品房市场成交回补有限，但房价依旧呈现上涨趋势。
时至今日，比起期待涨，更应该回答的是：
根据12月1日，中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组发布的《中国住房大数据分析报告(2020)——城市房价预警与房企品牌价值测度》报告显示，青岛跌幅全国第二，于是很多网友在后台给房宝宝留言，2021年，烟台房价是否还有上涨的动力？
太宏观的我们不看，具体到一个城市时，决定房价的，是土地成本，是供求关系，是政策。
NO.2丨贰
房企拿地资本逐年增加
地价是房价之锚，也是前瞻数据。
2020年烟台商住办土地供求量上涨，成交总建面745.3万㎡，同比上涨67.5%；成交楼面价持续上升，同比上涨9.3%，这表示，房企拿地成本逐年增加。
这其中包括纯住宅用地5宗，商业地块18宗，住宅兼容商业57宗，具体来看，烟台今年新增了8幅楼面价超过5K的涉宅地块，与去年相比增加了1幅。
业内分析，稳步增长的楼面价拉高了开发商的准入门槛，同时也让开发商在拿地后，更加用心的设计打磨产品，关于土拍，我们在此就不再过多的赘述。【相关链接】80宗！253亿！烟台今年土拍落幕，争抢最凶猛地块竟不在芝罘...
NO.3丨叁
供大于求，整体购买力或将跟不上？
供应和需求将是影响房价的根本因素。
2020年是烟台楼市的供应小年，也是成交小年。
根据腾策数据显示，2020年烟台六区商品住宅供应量492.8万方，同比下降9.2%；成交396.2万㎡，同比下降11.2%。
从上图不难发现，烟台楼市自2016年开始去库存速度猛增，且在2017年达到峰值，供不应求。最近这两年供求比>1.2（2019年、2020年供应面积/销售面积），市场呈现供大于求。
业内分析，如果房子供不应求，那么房价必然大涨，正是因为有足够的存量房才保证了烟台房价维持在了一个相对稳定的状态，这也是政策面发力的一个必然结果。
2021年，供需又将发生什么变化？
根据腾策数据显示，2020年烟台六区涉宅用地共计成交共计62宗，647.7万㎡，占比77.5%。所以从土地来看，2021年并不是很缺地。
2020年共计29个重点项目首开入市，同比下降34%，上半年受疫情影响，新项目入市较少；
进入下半年，芝罘区和莱山区多个新项目集中入市，合计占比达48%，其中芝罘区首开套数最多，莱山区首开去化率最高。
从2021年待入市的项目来看，绿城籣园、绿城御龙山地块、中瑞鼎峰钟家庄地块等都在房宝宝地产交流群热度颇高。
业内分析，宅地的持续供应，烟台楼市楼市库存的持续增加，明年对于购房者而言挑选的空间加大，而房企明知供大于求还愿意增大存量，也是出于对这种供求关系下烟台楼市依然有潜力的一种共识，这是对于烟台城市未来的认同。
另一方面，面对库存和不断增加的供地量，开发商之间的竞争也将更加激，优惠政策也会层出不穷，是购房者捡漏的好时机。
不在存量五万套，大家通过性价比和品质博销量的时候出手，难道等到存量告急涨价不打招呼的时候再买？
对于二手房市场来说，所以才会有倒挂也意味着一段时期内新房的价格二手房价倒挂将成为一段时期内的常态，刚刚有扭转态势的二手市场在新的一年是否能回温，我们还要拭目以待。
毕竟，烟台近些年的发展一直受制于人口，在山东其它城市如济南、青岛等城市早完成了第一波人口吸收。
去年，烟台终于完成了一件大事。
蓬莱撤市划区，烟台城区骤然增加了1000多平方公里的土地，45万人口。
市区西扩有了基础，外来地产企业增多，未来开发区地价或将飙升，仅2020这一年，最高楼面价便已经直逼莱山。
蓬莱划区之后，资源将如何分配，房价又该何去何从，一切都是未知数，但可以肯定的是，烟台土地供应将会快速提升，房地产将会面临更加广阔的市场，企业投资和配套建设必然会跟上来。
去年，山东全面放开城镇落户限制，本人及其近亲属可自主选择落户，抢人大战愈演愈烈。
城市版图扩大的同时，烟台人才政策也需要奋起直追。
而从四季度薪酬水平来看，全省经济排名第三的烟台市在薪资方面则稍显落后，以6566元排名第五。落后于青岛、济南、临沂和潍坊。
如果我们以去年烟台的均价来计算，那就是1158400元！如果我们以四季度的平均薪酬水平来计算，1158400/（12*6566）≈14.7。
我们来做个简单的计算，假设你想以全款的方式在烟台买一套一百平米的房子，你最低也要40万-50元。
也就是我们不吃不喝大概15年才能在烟台全款买一套房，更何况在疫情的影响下，就业及收入具有很大的不稳定性，很大一部分人达不到平均工资水平。
此前，也有网友询问，“涉房贷”集中管理制度会否对购房者买房构成影响？
业内分析，房地产市场短期看金融，中期看土地，长期看人口，这是公认的事实。现在受到影响的，就是金融这个环节。
相信大家都明白，买房一定离不开的就是贷款，全款买房的占比一直以来都是比较小的。
房贷政策一旦收紧，在借贷人微观上通常会有这样的感受：
你的资质要求会提高，审查变得更严格，当然在人力、资金拆借等成本不变的前提下，能做生意的范围缩小，银行自然就会更倾向于在有限的资源优先利用在回报率相对更高的客户身上。
之前的三道红线反映到开发商的经营行为上就是，开发商急需回笼资金、补充资本充足率，加快开发、去化节奏，反映在购房者体感上就是特价房变多了，能在短期内交齐首付款的折扣更多了，认筹环节比以前提前了。
而这次的房地产贷款集中管理制度反映到整个楼市上就是，整个楼市的可贷资金进一步减少，资金的减少即代表未来购房者的购买力也将会大幅下降。
NO.4丨肆
外来房企和本土房企之争，愈演愈烈？
随着烟台的进一步开放，交通也越来越便利，外地人来烟台买房，已不是什么新鲜事，毕竟烟台不像青岛和济南，没有限购！
房宝宝最近也碰到很多顺道来烟台买房的网友，可见对于很多外地人说，烟台的房子真心便宜。
于是，很多外来房企纷纷入烟，积极参与城市更新，力求在这一片市场蓝海中竞得一席之地。
据腾策数据显示，烟台累计入驻外地品牌开发商52家，落位项目133个。
2020年，烟台市共19个外地品牌房企拿地，合计拿地35宗，总建面457.5万㎡，占房企拿地总量的61.4%。
外来房企中万科累计开发23个项目，排名第一，其次为中海、龙湖；当前待售项目18个，其中芝罘区、莱山区居多。
本地房企恒堃集团2020年仅凭两个在售项目位居商品房金额榜第三。
近两年烟台市商品房TOP10项目上榜门槛也在逐渐提升，竞争激烈，2020年商品房成交金额TOP10门槛升至15.0亿元。
外来房企“攻城略地”，烟台本土房企如何破局？而水土不服的外来房企，如何做好“本土化”？也是未来烟台楼市的一大看点。
预计，多数房企将寻求多元化发展道路，更多的拿地和操盘方式将会出现。
所以，不管烟台的房价如何走势，早点下手准没错！看到这里，你已经知道应该怎么做了吧朋友！对于2021年的烟台楼市，你有什么看法，欢迎大家在下方留言，与我们交流！
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发表于 2021-1-12 19:12
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