史上最低价？别急，这招恒大用了十年。地产江湖中，从不缺恒大“打折营销”的传说

岳麓书院

在网上售房三天卖了580亿之后，恒大又即将开启史上最低的75折楼盘优惠，一时间，网络热议不断。有人激动的奔走相告，有人担心自己刚入手的房子买亏了。而事实上，这并不是恒大第一次打折促销，也不会是最后一次。

看这文笔、这文风，怎么看都不太像是写给企业内部，怎么看都像写给三四线投资客看的。让人耐人寻味的是，这标注秘密级别的文件，各大媒体都争先发布？私传企业内部秘密文件，不怕恒大的律师函？先不探究这个问题，说说内容，文中言简意赅，直接列出三大优惠方向：1.直接优惠2.快卖完的楼栋再优惠3.不同付款方式再优惠注意，每一层的优惠都是在前边优惠的前提下，继续折扣。那实际优惠是多少？最大优惠，我们按照“2月直接75折”+“90%去化率的94折”+“一次性付款93折”来算，三个优惠叠加等于6.55折。最小优惠，我们按照“3月直接优惠78折”+“无去化率优惠”+“两年分期无优惠”来算，最终折扣等于7.8折。这样算下来，这次的优惠相当于在6.55-7.8折之间。100万的房子卖65.5万，这样想想还真不得了呢！今天别的大房企也跟我说，恒大的营销效果这么好，真是看着眼红啊，他们在抖音、房天下等各种平台也投了钱做广告，但还是造势不足，丝毫没有效果。恒大广告效果为什么这么好呢，就是所有大小平台，恒大都给你投广告，而且是在这几天内，集中轰炸，让你无处可逃，所以效果立竿见影。所有人都在讨论这个事，然后媒体还把它当做新闻来跟进报道，就像我今天写这篇文章一样，恒大是不给钱的，但我还是要写，因为它是新闻。现在富力、世茂和其他开发商也在学习恒大，但是恒大已经率先抢收了，恒大喝的是头汤，后面开发商吃的剩菜残羹，效果当然就没那么好了，而且也不算新闻，没有多少人再关注他们了。不过我遇到惊喜消息前第一反应是先看看是不是陷阱，毕竟老话说的好，事出反常必有妖。

其实，恒大的打折策略最早可追溯至2010年。2010年4月底，恒大在报纸上先后刊登出了两则“恒大金碧天下”广告，特别推出“全国全线楼盘8.5折大优惠”，引发房地产市场观望者一片哗然。2011年1月，恒大在全国各大主流媒体打出广告，宣布旗下全部项目75折，也从此正式开启了这十年间的持续不断的“春节大促销”。各路媒体其实都可以搜索的到。再后来从7折、75折，到8折、85折，再到9折，95折，平均每年1-2次全国统一大促销……

每次都见恒大祭出全国所有项目打折的大旗，次次折扣到“亏本”，却不见万人空巷去抢房，却不见恒大利润率明显降低。
恒大财报显示：2019年上半年营收2269.8亿，净利润270.6亿元，意味着约12%的利率润。
第一财经曾非常直接的写过一篇名为《恒大全国9折卖房，许家印又调皮了》的报道。文中称恒大素来以营销手法彪悍所见长，75折的营销手法，正是恒大营销体系里最娴熟的手段之一。之前的全国范围打折营销活动中，不少媒体批评，恒大将某些楼盘楼层、朝向不好的剩余房源进行清尾处理的价格，与全国统一打折的价格混淆，以及用一些先提价后打折的营销手段。虽然恒大官方回应并不承认，但我们还是可以在不少房产门户和论坛找到一些蛛丝马迹的证据。

早在2010年恒大推出全国楼盘85折优惠之初，就曾被曝光为“真打折、伪降价”。据当年《羊城晚报》记者实地踩盘发现，85折优惠后的房价反而更高，不仅总价可变，折扣也飘忽不定，被业界质疑为商业策略。

　　而此次号称“史上最低”的75折优惠，同样没能逃脱曾经的营销套路。有广东网友发现，位于广东东莞的恒大翡翠华庭楼盘，促销前原价为每平米15300元，宣布75折特大优惠活动后，均价竟上涨至19200元，先涨价、后打折，实际算下来，恒大75折的优惠活动竟变成了95折，一场数字游戏，虚虚实实难分辨。

说了这么多，关于恒大折扣的“文字游戏”你只需要知道这5个点：1. 任何楼盘都有备案价，有的备案价备案价格很高，成交价和备案价是两码事。备案价高的楼盘平时都有在7折8折九折的优惠。2. 同样的户型在一个楼盘不同楼层不同楼栋备案价相差很大。3. 城市和城市不同，利润率也会相差很大。4. 限价很严的城市，批复的备案价几乎等于成交价，销售时普遍没有折扣。5. 房企一个楼盘亏钱有可能，全国项目都亏钱，基本上想都不用想。

子言物语

现在房子都是要备案的，价格高的根本通不过备案，不是说涨就能涨的，和商场里卖女装先涨价再打折是不一样的。除非恒大是虚假宣传，不然价格可不是他想咋地就咋地。

岳麓书院

子言物语 发表于 2020-2-17 19:45
现在房子都是要备案的，价格高的根本通不过备案，不是说涨就能涨的，和商场里卖女装先涨价再打折是不一样的 ...

位于广东东莞的恒大翡翠华庭楼盘，促销前原价为每平米15300元，宣布75折特大优惠活动后，均价竟上涨至19200元，先涨价、后打折，实际算下来，恒大75折的优惠活动竟变成了95折。

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Garza 发表于 2020-2-17 19:52
大黄这是过个节也不闲着啊

恒大又不是第一次出王炸了，大家都炸疲劳了。
价格真实的项目不参与打折，参与这次打折的之前可能是七折..........

漫无目的321

家印老家河南……

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漫无目的321 发表于 2020-2-17 19:56
家印老家河南……

我突然灵机一动

姗姗来迟12345

城市套路深，我要回农村

娜乌西卡

子言物语 发表于 2020-2-17 19:45
现在房子都是要备案的，价格高的根本通不过备案，不是说涨就能涨的，和商场里卖女装先涨价再打折是不一样的 ...

反过来说是不是降价也不是他想降就降到的？

岳麓书院

娜乌西卡 发表于 2020-2-17 21:38
反过来说是不是降价也不是他想降就降到的？

苏北县城有一个恒大的楼盘。年前一直在看房，改善性需求，目标是140平以上的四室住房。基本上看中了碧桂园和中南合资开发的一个楼盘，区位户型都不错，143平毛坯大概8000一平，就等着年后看看有没有优惠活动就要出手了。

本地刚需盘大概6000多毛坯，改善盘8000左右毛坯，另外有部分大型房企试水的精装房，本地不太认精装修，滞销严重，所以精装房大都在打折卖。

之前也看过恒大的楼盘，对一个178平的户型有点意向，折扣下来7500多一平精装修，恒大的楼盘比较偏，而且对恒大的户型不太满意，还有就是不太认可精装房，所以最终毙掉了。

然后今天看到推送的恒大楼盘75折的新闻，基本意思就是2月份购房75折，3月份78折，另外可以叠加去化率折扣和付款方式折扣。

哎呀妈呀，太合适了，虽然当初没太看中恒大的，但是如果这么便宜的话，还是很香的。当时犹豫之后毙掉的户型是这个:179平精装修，政府备案价8590元/平方，当时给我的报价是备案价打88折。注意这里的备案价，这是政府备案后的最高限价，超过这个价格是不允许网签的。

拿着小本本算呀算，算下来购房75折叠加按揭方式付款95折（这个楼去化率比较难看，销售进度不到20%，根本拿不到去化率的优惠），一共可以优惠到备案价的71.25%！！哇！！6377元就可以买到精装修的大户型耶！我们都合计好省下来的钱买个什么车了，朋友发来了我要的这个房子的最新报价单:泥马坑爹呢！单价怎么变成了10116元！能卖出去我喊你爹！耍猴呢这是？！

娜乌西卡

既然有备案价这个制度的存在，所谓大幅降价促销都是套路

蛤蜊太子

恒八折啊，只不过现在75折，调个价的事

一曲相思苦

自古深情留不住，唯有套路得人心。

龍公

王炸来了