房价的9/10钞票给了谁？飘在云端的“专家”和自以为专家的进来
[color=black][font=宋体]谁是高房价的最大受益者，[/font][/color][color=black][font=宋体]以下是典型的S项目有代表性的、真实的财务数据，希望广大读者和笔友自己评论。[/font][/color][color=black][font=Times New Roman][/font][/color][color=black][font=Times New Roman]1[/font][/color][color=black][font=宋体]、[/font][/color][color=black][font=Times New Roman] [/font][/color][color=black][font=宋体]土地招牌挂牌所得（地处北京三环外四环内），[/font][/color][color=black][font=Times New Roman]510[/font][/color][color=black][font=宋体]万元[/font][/color][color=black][font=Times New Roman]/[/font][/color][color=black][font=宋体]亩；土地取得时间为[/font][/color][color=black][font=Times New Roman]2004[/font][/color][color=black][font=宋体]年[/font][/color][color=black][font=Times New Roman]7[/font][/color][color=black][font=宋体]月，共计[/font][/color][color=black][font=Times New Roman]240[/font][/color][color=black][font=宋体]亩，合计：[/font][/color][color=black][font=Times New Roman]12.24[/font][/color][color=black][font=宋体]亿元。容积率[/font][/color][color=black][font=Times New Roman]2.3[/font][/color][color=black][font=宋体]；[/font][/color][color=black][font=Times New Roman] [/font][/color][color=black][font=宋体]绿化率[/font][/color][color=black][font=Times New Roman]34%[/font][/color][color=black][font=宋体]，总建筑面积[/font][/color][color=black][font=Times New Roman]46.8[/font][/color][color=black][font=宋体]万平米。合[/font][/color][color=black][font=Times New Roman]2615.38[/font][/color][color=black][font=宋体]元[/font][/color][color=black][font=Times New Roman]/[/font][/color][color=black][font=宋体]平米。高档住宅小区。[/font][/color][color=black][font=Times New Roman]
2[/font][/color][color=black][font=宋体]、[/font][/color][color=black][font=Times New Roman] 2006[/font][/color][color=black][font=宋体]年[/font][/color][color=black][font=Times New Roman]5[/font][/color][color=black][font=宋体]月完成总销售额：[/font][/color][color=black][font=Times New Roman]39.93[/font][/color][color=black][font=宋体]亿元。合[/font][/color][color=black][font=Times New Roman]8533[/font][/color][color=black][font=宋体]元[/font][/color][color=black][font=Times New Roman]/[/font][/color][color=black][font=宋体]平米。购买力来源：不明资金和集团购买、关系保留房源。[/font][/color][color=black][font=Times New Roman]
3[/font][/color][color=black][font=宋体]、[/font][/color][color=black][font=Times New Roman] 2007[/font][/color][color=black][font=宋体]年[/font][/color][color=black][font=Times New Roman]9[/font][/color][color=black][font=宋体]月入住，此时，二手房市场销售价格约[/font][/color][color=black][font=Times New Roman]20000---22000[/font][/color][color=black][font=宋体]元[/font][/color][color=black][font=Times New Roman]/[/font][/color][color=black][font=宋体]平米。购买力来源：规模中介、销售代理公司。[/font][/color][color=black][font=Times New Roman]
4[/font][/color][color=black][font=宋体]、[/font][/color][color=black][font=Times New Roman] [/font][/color][color=black][font=宋体]房地产营业税金及附加按[/font][/color][color=black][font=Times New Roman]5.65[/font][/color][color=black][font=宋体]％计算；[/font][/color][color=black][font=宋体]契税按[/font][/color][color=black][font=Times New Roman]3[/font][/color][color=black][font=宋体]％计算、其他税费不考虑；[/font][/color][color=black][font=Times New Roman]
[/font][/color][color=black][font=宋体][font=Times New Roman]5[/font]、[/font][/color][color=black][font=Times New Roman] [/font][/color][color=black][font=宋体]以上数据为财务账面数据，含在土地成本、建安成本中的关系费、好处费、回扣等无法统计。[/font][/color][color=black][font=宋体]成本列表如下：[/font][/color][color=black][font=Times New Roman]
[/font][/color][color=black][font=宋体]项目名称[/font][/color][color=black][font=Times New Roman] [/font][/color][color=black][font=宋体]总[/font][/color][color=black][font=Times New Roman] [/font][/color][color=black][font=宋体]价[/font][/color][color=black][font=Times New Roman] [/font][/color][color=black][font=宋体]单[/font][/color][color=black][font=Times New Roman] [/font][/color][color=black][font=宋体]价[/font][/color][color=black][font=Times New Roman] [/font][/color][color=black][font=宋体]说[/font][/color][color=black][font=Times New Roman] [/font][/color][color=black][font=宋体]明[/font][/color][color=black][font=Times New Roman] [color=black][font=宋体]（单位：万元；[/font][/color][color=black][font=宋体]元[/font][/color][color=black][font=Times New Roman]/[/font][/color][color=black][font=宋体]平方米）[/font][/color]
[/font][/color][color=black][font=宋体]销售收入[/font][/color][color=black][font=Times New Roman] 399344.40 8533.00 [/font][/color][color=black][font=宋体] [/font][/color][color=black][font=Times New Roman]
[/font][/color][color=black][font=宋体]土地成本[/font][/color][color=black][font=Times New Roman] 122400.00 2615.38 [/font][/color][color=black][font=宋体]招拍挂为七通一平含拆迁[/font][/color][color=black][font=Times New Roman] [/font]
[/color][color=black][font=宋体]各种税费[/font][/color][color=black][font=Times New Roman] 90362.46 1930.82 [/font][/color][color=black][font=宋体] [/font][/color][color=black][font=Times New Roman]
[/font][/color][color=black][font=宋体]营业税[/font][/color][color=black][font=Times New Roman] 22562.96 482.11 [/font][/color][color=black][font=宋体] [/font][/color][color=black][font=Times New Roman]
[/font][/color][color=black][font=宋体]土地增值税[/font][/color][color=black][font=Times New Roman] 5156.68 110.19 [/font][/color][color=black][font=宋体] [/font][/color][color=black][font=Times New Roman]
[/font][/color][color=black][font=宋体]契税[/font][/color][color=black][font=Times New Roman] 11980.33 255.99 [/font][/color][color=black][font=宋体] [/font][/color][color=black][font=Times New Roman]
[/font][/color][color=black][font=宋体]土地契税[/font][/color][color=black][font=Times New Roman] 3672.00 78.46 [/font][/color][color=black][font=宋体] [/font][/color][color=black][font=Times New Roman]
[/font][/color][color=black][font=宋体]所得税[/font][/color][color=black][font=Times New Roman] 46990.48 1004.07 [/font][/color][color=black][font=宋体] [/font][/color][color=black][font=Times New Roman]
[/font][/color][color=black][font=宋体]开发成本[/font][/color][color=black][font=Times New Roman] 91177.02 1948.23 [/font][/color][color=black][font=宋体] [/font][/color][color=black][font=Times New Roman]
[/font][/color][color=black][font=宋体]财务费用[/font][/color][color=black][font=Times New Roman] 5718.42 122.19 [/font][/color][color=black][font=宋体]资金来源按全部贷款[/font][/color][color=black][font=Times New Roman]
[/font][/color][color=black][font=宋体]建安成本[/font][/color][color=black][font=Times New Roman] 56674.80 1211.00 [/font][/color][color=black][font=宋体] [/font][/color][color=black][font=Times New Roman]
[/font][/color][color=black][font=宋体]市政成本[/font][/color][color=black][font=Times New Roman] 16426.80 351.00 [/font][/color][color=black][font=宋体]含水电气热集资费及内外市政建设费[/font][/color][color=black][font=Times New Roman]
[/font][/color][color=black][font=宋体]销售成本[/font][/color][color=black][font=Times New Roman] 6117.00 130.71 [/font][/color][color=black][font=宋体]含售楼处建设费、广告费及销售提成[/font][/color][color=black][font=Times New Roman]
[/font][/color][color=black][font=宋体]管理费用[/font][/color][color=black][font=Times New Roman] 6240.00 133.33
[/font][/color][color=black][font=宋体]项目毛利润[/font][/color][color=black][font=Times New Roman] 95404.92 2038.57 [/font][/color][color=black][font=宋体] [/font][/color][color=black][font=Times New Roman]
[/font][/color][color=black][font=宋体]从上表可以看出：[/font][/color][color=black][font=Times New Roman]1[/font][/color][color=black][font=宋体]、政府所收取的部分为土地成本和税费，合计[/font][/color][color=black][font=Times New Roman]2615.38+1930.82=4546.2[/font][/color][color=black][font=宋体]元，占[/font][/color][color=black][font=Times New Roman]53.28%
[/font][/color][color=black][font=Times New Roman]2[/font][/color][color=black][font=宋体]、购房者的实际支付价为房价加税费：[/font][/color][color=black][font=Times New Roman]8533+255.990=8788.99[/font][/color][color=black][font=宋体]元。[/font][/color][color=black][font=Times New Roman]
3[/font][/color][color=black][font=宋体]、开发成本为：[/font][/color][color=black][font=Times New Roman]1948.23[/font][/color][color=black][font=宋体]元。占[/font][/color][color=black][font=Times New Roman]22.83%
4[/font][/color][color=black][font=宋体]、开发商利润为：[/font][/color][color=black][font=Times New Roman]2038.57[/font][/color][color=black][font=宋体]元。占[/font][/color][color=black][font=Times New Roman]23.89%
5[/font][/color][color=black][font=宋体]、该楼盘通过销售公司代理入住时的（已成为“二手房”名义）成交价在[/font][/color][color=black][font=Times New Roman]20000[/font][/color][color=black][font=宋体]—[/font][/color][color=black][font=Times New Roman]22000[/font][/color][color=black][font=宋体]元，是该楼盘实际开盘销售均价的[/font][/color][color=black][font=Times New Roman]2.34[/font][/color][color=black][font=宋体]—[/font][/color][color=black][font=Times New Roman]2.58[/font][/color][color=black][font=宋体]倍，是正常土地开发、建安及正常税费等综合成本之后的N倍。[/font][/color][color=black][font=Times New Roman] 也就是说，公民在花了十倍的价格后，得到了充其量不到两成价值的房地产，其中巨额非法暴利滚滚财源都到哪里去了呢？[/font][/color][color=black][font=宋体]读者应该心中有数了吧！[/font][/color]
[[i] 本帖最后由 来卉遍天下 于 2008-5-9 17:20 编辑 [/i]]
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