查看完整版本: 10年商业龙头振华，还能领跑多久？——五问烟台商业地产

10年商业龙头振华，还能领跑多久？——五问烟台商业地产

[b]五问烟台商业地产[/b]

[size=12px][url=http://www.shm.com.cn/][color=#333333]水母网[/color][/url]  日期: 2008-04-09  来源: 烟台晚报  [/size]
[table=98%][tr][td]　　今年，烟台商业地产迎来井喷行情。然而，透过数字，我们看到这个变革中的市场喜忧参半，它到底路在何方？ 　　□本报地产评论员 刘扬
　　数量多了还是少了？
　　2008年，烟台商业地产迎来井喷行情，无论是新上市和在售的项目个数还是推盘量，都将达到巅峰——据本报房地产事业部不完全统计，2008年，烟台市五区可售的商办类项目在20个左右，约占整个烟台房地产项目总量的18％；这些项目在2008年的推盘量预计将达到50万平方米，约占整个烟台房地产市场总量的5％。
　　这样的数量级，对于烟台市尤其是市区而言，是多了还是少了？从城市发展能量来看，似乎不多。2007年，烟台市GDP达到2885亿元，全国排名19，增幅达20.1%，在前25个城市中增幅第一。在这样的发展态势下，办公楼、百货商场、专业市场等主要商用物业需求量非常大。因此，供应量不算多。
　　但是，这样供应量让人担忧，市场能否有效消化是最大问题。回顾这两年烟台商业地产的发展，成功的案例少，失败的多，让从业者“谈商色变”。近观目前正在运营的几个大型百货商场以及社区商铺，无论看定位还是地位、品质还是品位，都让人喜忧参半。
　　价格高了还是低了？
　　南大街的写字楼卖八千多，附近的最新公寓已经过万；莱山黄金海岸线上的办公楼价格难以突破万元大关，而一条线上的海景住宅已向一万五冲刺……目前烟台出现的这种“商住价格倒挂”，比一些城市一段时期出现的过的一二手房价格倒挂现象更奇特、更离谱。
　　烟台目前在售的商办项目价格到底是高还是低？从最基本的经济学原理来看，一段时期一定环境下，卖不动、卖不好就说明价格高了；买的人多，买的速度快，就说明还有上涨空间。从最常用的投资回报率计算方法来看，租金上不去，价格自然高不起来。
　　城市能级在提升，需求自然越来越大，但是，烟台商业地产取得与之匹配的发展势头，不能干等硬指标的自然拉动，更应该从品牌品质、物业服务、招商运营等软实力上下功夫，才能真正获得对应价值的好价格。
　　同质化还是个性化？
　　SHOPINGMALL都要做最大，商场都定位最高档，写字楼到自称最好，商铺都说回报率最高，这些在全国范围内都存在的现象，一度在烟台也未能免俗。都是最好，最终就都是一样好，甚至一样成不了最好。
　　好在我们看到，在今年烟台可售的约20个商业项目中，已经自觉的出现了定位分化和竞争错位的发展态势。比如，海港路中心商圈的几个项目，尤其是新涌现的银都国际、御金台，都在避开振华国际和阳光100的锋芒，走小而精、专而新的业态和品牌路线，呈现相得益彰的态势；莱山大学城周围预备上市的大学城和祥隆集团即将在下半年推出的埠岚地块项目，围绕2、3万大学生消费做文章，业态定位精确细分；而在福山，更加集中和精彩的文化创意、动漫类主题商业正在酝酿推出……
　　这些个性化的项目纷纷涌现，为烟台商业地产注入了新鲜的血液和看点。
　　重销售还是重运营？
　　对一个商业项目而言，卖的好并非真的好，开的好、活的长才是真的好。对于追求利益最大化、实现利润最快捷的开发商而言，去化和自持、销售和经营永远是一对矛盾，或者面临一种抉择。对于越来越精明和理性的消费者和投资者来说，卖方对这个临界点的把握，成为他们下单的重要依据。
　　在2008年，我们欣喜地看到，品牌意识越强、品质越高的商业项目，自持的比重正在加大，招商运营的力度尤其加强。今年即将面市的振华国际广场，开发商将考虑在42万平方米的总体量中持有30万方；世茂海湾1号，将把群楼的商业配套采取租售并举、统一经营的方式，以保证品质和服务……
　　新商业龙头在哪里？
　　在烟台，谈商业言必说振华；说到商业中心，必定绕不过芝罘区海港路地带，这一带，目前龙头依然是振华。10年之中，一个城市只有一个可圈可点的商业明星和焦点区域，难道是一个正常的现象？在烟台当了10年商业龙头的振华，还能领跑多久？又有谁，能够追赶甚至超越海港路，成为下一个商业活力带？
　　可以预见，在不久的将来，中心区将分化出南大街解放路一带的中央商务区和海港路的中央商业区；在莱山和开发区等新兴住宅密集的板块，将涌现新的社区商业带；在大学城、海港工业区产生特色商业带……
　　在这一连串问题和预测的背后，是对城市定位与规划的重新审视，是对人口和消费的再次疏导，是对一个新烟台的憧憬与期待。
　　商业，让城市生活更美好；商业地产，是推动城市的重要动力。把握城市发展的脉搏，追赶城市发展的经济潮流，提升城市生活的品质和品位，我们相信，2008注定成为烟台商业地产的“元年”。


[attach]976853[/attach]
[/td][/tr][/table]

[em318] [em318] [em318]

明显广告[em01]

[em01] [em01] [em01]

谢谢

值得学习 谢谢提供，继续努力啊

We provide all [url=http://www.wow-powerleveling.org]WOW Gold[/url] services. You can buy  [url=http://www.gogoer.com]wow gold[/url] Cheap WOW Gold here !
[url=http://www.wowgoldlive.com]wow gold[/url],
[url=http://www.gamelee.com]wow gold[/url],
[url=http://www.xowow.com]wow gold[/url],

听说振华两三年后资产达到100亿的时候就会上市.
社会融资大约占到三分之一.

[em01] [size=6] 挺好 ~~[/size]

振华将永领烟台商业市场,位置是不可撼动的~~

振华在商业体量上是商业地产的领跑者，但未必是精细化和专业化的领跑者，所以其他商业地产项目 必须研究自己的差异化战略，在目标客户群上做好文章，易精致制胜。

[em222] [em222] [em222]

[em222] [em222] [em222]

出售橡树湾两室一厅一套
本人因去外地发展，现转让 橡树湾 两室一厅一卫一厨
位于七号楼四层,南向 (阳面)  面积:67.26平 可以办理按揭
目前7号楼已经封顶
有需要的请联系! 电话:013552315240 王先生 QQ:183544428
Email:183544428@qq.com
以开盘认购价格出售 有需要的请速联系!中介勿扰
比目前的市场价格优惠 有任何问题请联系