签了认购书没签购房合同 开发商调整价格咋办？

lhc2008

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2016/04/11 16:44:00来源：房天下 浏览量（21873）

[摘要]认购书也签了、定金也交了，却遭遇调整价格，这不是让购房者左右为难吗？进也不是，退也不是。

房子价格琢磨不定，买房遭遇房子调整价格，买方忧心，卖方反悔加价的情况可不少。很多的期房，在交了[color=rgb(45, 100, 181) !important]定金签订了[color=rgb(45, 100, 181) !important]认购书至签订正式的[color=rgb(45, 100, 181) !important]购房合同这段时期内，由于政策的变化、建筑材料调整价格等各种原因，都存在价格上涨的可能。很多购房者遇到过这样的情况，在购买期房签订[color=rgb(45, 100, 181) !important]认购书时，[color=rgb(45, 100, 181) !important]开发商和你说的是一个价格；等到快要正式签订购房[color=rgb(45, 100, 181) !important]合同时，售楼部告诉你说，我们楼盘调整价格了，必须按照调整价格后的价格来执行。这时，认购书也签了、定金也交了，却遭遇调整价格，这不是让购房者左右为难吗？进也不是，退也不是。遇到这类问题，关键在于要对购房者与开发商签订的《[color=rgb(45, 100, 181) !important]商品房认购书》进行定性。

如果购房者与开发商签订的《[color=rgb(45, 100, 181) !important]商品房认购书》中只是简单的约定了由购房者向开发商交纳一定数额的定金作为日后双方签订正式《[color=rgb(45, 100, 181) !important]商品房买卖合同》的担保，而对所购商品房的其他重要信息没有相关约定，那么根据《高人民法院关于审理[color=rgb(45, 100, 181) !important]商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，该事应当按照法律关于定金的规定处理，即由于开发商的原因导致无法签署《商品房买卖合同》的，开发商应当向购房者双倍返还定金。

如果购房者与开发商签订的《商品房认购书》中对商品房的基本情况、销售方式、价款、付款方式及时间、交付使用条件及日期、基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益及责任等。在商品房买卖当中的主要内容均做了详细的约定，且购房者已经交纳了购房款，根据《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该份《商品房认购书》应当被认定为就是《商品房买卖合同》，也就是说即便开发商拒绝与购房者签订正式的《商品房买卖合同》，购房者也可以根据之前双方签订的《商品房认购书》的约定要求开发商履行交付房屋等相关义务。

签订认购书注意事项

1、 规避受牵制条款，一些认购书中往往有这样的条款：购房人在规定期限内未签订合同的，开发商所收定金不予退还。如果购房人自己想签订认购的话，则要避免认购书中的受牵制条款。

2、 购房者不要与开发商约定预付款或认购金予以“没收”、“不予退还”等条款，这种条款实际上针对购房者单方违约的违约金条款，购房者只要没有与开发商签订正式买卖合同，不论什么原因都算购房者违约，开发商就要没收认购金，不予退还。

3、 不使用模糊概念，在认购书对于价格条款的约定，不要使用“均价”，“优惠价”“折扣价”等，而要准确到单价的具体数额。

4、 开发商答应为购房者保留价格或房号的，要将保留承诺写进认购书，如此价格保留10天，此房号保留10天。此时还要注意，这种保留是开发商的单方承诺，如果开发商没有兑现承诺应该承担违约责任，不要把这种保留签订成购房者在10天之内必须购买的义务。

5、 注意认购协议书中权利义务的对等性。目前多数的认购书都是开发商提供格式合同，对购房者的限制较多，而开发商基本不承担责任。为了避免一方责任倾斜，在签订协议时要注意加上限制开发商行为的条款。

6、在签订《认购协议书》时，购房者应对开发商提供的格式条款进行认真审查，适当补充完善，将定金的约定范围加以调整，从根本上将《认购协议书》与房屋买卖合同区别开，使之独立。这样才能真正保护购房者的合法权益。

买房是一件大事，在买房时，一定要谨慎再谨慎。在签订各种合同和协议时，一定要提前了解各种可能的风险，并与开发商约定好，写入合同或者协议中。一旦发生任何纠纷，合同就是维权的法律依据。

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开发商坐地涨价，房屋认购人如何维权

http://news.xinhuanet.com/politics/2016-03/29/c_128842965.htm

开发商坐地涨价，房屋认购人如何维权
2016年03月29日 08:06:20  来源： 人民政协报
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2015年12月，小王看上了某房地产开发商建设的一套房屋，房屋为期房。双方于2016年1月3日签订《认购协议》，约定小王以3万元/平方米的价格购买该房屋，并交纳定金10万元，在房屋主体结构封顶之后双方签订正式的《商品房买卖合同》，2016年2月，房屋主体结构竣工并封顶。此时，房地产市场迎来了涨价潮，该房屋价格涨至4万元/平方米，开发商表示只有小王以3.5万元/平方米的价格签订《商品房买卖合同》其才同意签约。小王不同意，双方协商未果，小王诉至法院，请求判决开发商双倍返还定金20万元；赔偿其为签订正式商品房买卖合同支出的交通费100元；开发商赔偿其房价上涨的预期利益损失80万元。

最终，法院判决开发商双倍返还小王的定金20万元，赔偿其交通费损失100元；驳回了小王要求赔偿其房屋预期利益损失80万元的诉讼请求。

本案中，涉及认购协议的性质及赔偿范围、预约定金的性质认定、预期利益损失三个问题。

一、《认购协议》的性质及违反《认购协议》的赔偿范围。双方签订的《认购协议》在法律属性上是预约合同。预约合同是一个独立的合同，对双方当事人具有约束力。预约合同是为签订主合同而签订的合同，其与主合同不同在于其目的不是为了实现某种交易，而只是为了签订合同做准备。在上述案例中，小王与开发商签订的《认购协议》是为签订《商品房买卖合同》而订立的合同，符合预约合同的特征。

违反预约合同造成损失的，需要赔偿相应的损失。关于预约合同赔偿损失的范围，主要包括以下几个方面：1.订立预约合同支付的各项费用；2.准备为签订本约合同（即正式的商品房买卖合同）支付的费用；3.已付款项的法定孳息；4.提供担保造成的损失。本案中，小王为签订正式的商品房买卖合同支出的交通费属于为签订本约合同支出的必要费用，属于赔偿范围，故法院判决支持了小王的该项诉讼请求。

二、商品房认购定金的性质。交纳定金的目的是为了本约合同的订立，故预约定金具备订约定金的属性；另外，预约定金也具备保证诚信谈判促成本约合同订立的作用，因一方原因未订立本约合同的，需要承担相应的违约责任（定金交纳方，承担放弃定金的责任，定金收取方，承担双倍返还的责任），故预约定金也应具备违约定金的属性。本案中，房地产开发商为了获得更好的价格而拒绝与小王签订正式的商品房买卖合同，应该承担双倍返还定金的责任。

三、因商品房房价上涨导致的损失的问题。预约合同的履行目的是签订本约合同。如在上述案例中，开发商不履行《订购协议》，小王丧失的只是一次订立合同的机会，并无预期可得利益的损失，这里所述的可得利益包括未来房价上涨所带来的利益。只有签订了商品房买卖合同之后，买房人才能主张因开发商不履行交房义务所导致的房价上涨利益损失。故，小王以房地产开发商没有履行《认购协议》，要求赔偿房价上涨的预期收益损失的诉讼请求不会得到法院的支持。

（作者系北京市门头沟区人民法院法官）