莱山成一线房企“角斗场” 本土房企如何逆袭突围？

房网嘎嘎

　　从2011年中铁首进莱山，到后来的保利、金地、华润相继抢滩踏入，再到万科、恒大的进驻，短短6年，莱山的一线开发商数量增至6个。在城镇化建设的大背景下，这个曾经不被放在眼里的“东郊”发生质变，城市魅力不断增强，一跃成为楼市“香饽饽”。一线开发商缘何青睐莱山？面对外来品牌的强势围攻，本土房企的出路何在？

　　现象：万科、恒大等6大开发商抢滩布局莱山

　　早在2011年，中铁成为首个布局莱山的一线开发商，并将烟台确立为烟威地区的根据地和指挥中心。2012年，以文化著称的保利地产，紧随中铁之后进驻莱山。同年，在烟台各级政府的主导下，金地集团进驻莱山，拉开烟台滨海大社区的改造大幕。

　　2013年3月，华润集团旗下华润置地正式入驻莱山，竞得莱山区观海路商住用地项目，成为华润布局山东的第六城。

　　2016年9月，万科竞得莱山科技小区东A宗地，楼面价2151元/㎡，这也是万科继福山区、开发区、芝罘区之后，首次进驻莱山。

　　2017年7月，据莱山棚改消息，恒大接手金地集团，进行滨海大社区二期旧改。至此，已有6大一线开发商抢滩布局莱山。一时间，莱山各大板块内一线房企龙盘虎踞，对莱山这块“大蛋糕”虎视眈眈。

　　缘起：一线城市土地出让减少，基于全国性战略布局，转战有潜力的二线城市

　　一线房企集中进驻莱山，究竟出于怎样的考量？专业人士表示，主要有两点，一是一线房企的全国性战略布局，要解决“地荒”问题；二是莱山犹如一块待发掘的璞玉，自身条件优越。

　　土地储备，是开发商的命根子，被称为“地根”，尤其是作为布局全国的一线开发商，巧妇难为无米之炊，今天的土地储备就是明天的营收和利润。

　　一线城市供地紧缺，尤其是城市中心城区土地供应越来越少，北上广等超大型城市已经没有土地可供，用地计划逐渐向中小城市和特色城镇倾斜。而作为全国性房企，为了解决“地荒”问题、实现持续滚动开发，转战有发展潜力的二线城市，成为重要战略布局。

　　一线开发商进驻烟台，一方面看重的是莱山未来的发展空间，另一方面他们的到来提升了整个城市以及土地所在区域的长期价值。

　　一线开发商向来以数据作为决策制定的依据。烟台各项经济指标位居前列，在全国GDP总量排名中位居第20名，城乡居民收入位居山东省第二，令一线开发商看到莱山发展的巨大潜力。

良好的发展和规划远景、不断凸显的价值洼地效应，将莱山房地产市场推向一个崭新的发展阶段。

　　影响：加快城市化进程、助推房价升值、加剧本土房企“洗牌”

在新型城镇化建设中，莱山吸引大批一线房企进驻，他们当中有的来势汹汹却后续乏力，有的不温不火有条不紊，有的势头强劲快马加鞭，尽管发展战略、发展节奏不一而足，但是伴随着日新月异的变化，他们为莱山加快城镇化添上了浓墨重彩的一笔。

　　在国家战略指引的背景下，莱山越来越成为投资热土，一大批产业园、创业孵化器纷纷上马，让这座城市迸发了更为强劲的活力，隐藏的购买力逐渐得到释放。

　　也有业内人士表示，大量一线房企进驻，客观上对于推高本土房价起到了推波助澜的作用，曾经“地王”不断涌现，地价传导到房价，从而带动周边区域房价不断上涨。

　　这仅仅是对区域房地产的影响，对本土房企而言，无疑加剧了“洗牌”进程。部分实力较弱的房企或将面临退下“牌桌”、甚至被迫转型或退市。

　　在这样的市场环境下，本土中小房企如何面临更大的生存与发展压力？

　　应对：物竞天择，适者生存。本土房企如何突出重围？

　　不可否认的是，一线开发商拥有较强的资金实力、先进的开发理念、强大的品牌效应、丰富的管理经验、完备的产业链条，给本土房企带来不少压力。面对前来“觅食”的一线开发商，本土房企危机四伏。

　　“本土与本土”、“本土与外地”联合开发，成为不少房企应对策略之一。在当前土地资源紧缺、地价攀升的形势下，走联合道路，联合开发成为一种优势互补。此举通常以短期利益为基础，但是也应该注意到，开发商之间的“强强联合”对其精神层面和技术层面提出了更高的要求，合作双方在战略高度、经营理念、实际操作方面都必须有更科学合理的发展制度做支撑，否则可能导致“两败俱伤”、不欢而散。所以，并不是每个开发商都适合联合开发。

　　一线房企入驻莱山，带来了活力，也带来了竞争，本土房企更应该思考的是，如何做大市场这块蛋糕，同时赢取更多的市场份额。

　　“外来品牌很强，但本土开发商更懂烟台。我们要客观认识自己，我们对莱山市场更熟悉，对消费者的需求、习惯更加了解，这是本土房企的优势。”一位莱山本土开发商人士对笔者表示。

　　作为深耕烟台多年的综合性集团企业，从本土出发，深耕细作，走产品差异化路线，不断创新，是同和集团找到的适合自己开发模式。从孔家滩一期福地隆城，再到即将面市的二期福地·观海城，历经迭代，引进先进规划理念，不断丰富品牌的精神内涵，力求打造成莱山城市名片，树立港城东部人居新标杆。

　　外来开发商介入，所带来的“鲶鱼效应”促使本土房企认清形势、取人之长补己之短，唯一的出路就是苦练内功，扎实做好产品品质、客户服务，给置业者更多值得期待的正面因素，促使莱山房地产市场良性发展。

　　销售热线：0535-2985666

　　项目地址：莱山区观海路与学院路交汇处南（烟台山医院新院对面）

　　营销中心：莱山区观海路与学院路交汇处东（莱山一中对面）