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在美国,即便是人口最为密集的纽约市,“学区”虽是影响房地产市场供求的因素之一,但远非决定性因素,所谓“好学区”的房价更达不到“天价”程度。
专家认为,美国不存在“天价学区房”的主要原因是公立教育体系的设计、政府对教育资源的调节配置以及对房地产投机空间的有效压缩,遏制房价炒作行为。
在美国一般分私立学校与公立学校两类,涵盖范围从小学、初中至高中。私立学校收费高昂,提供高端教育因此允许学生“跨片”入学,不受所谓“学区”限制;公立学校一般规定学生就近入学,无需缴纳任何学费,不同地段匹配不同学校。据纽约彩虹置业创始人辛迪·殷介绍,一般学生进入公立学校只需要三份文件:本人出生证明、家庭居住证明和本人医疗免疫记录。
纽约市根据地理位置,大体划分为32个学区,其中公立小学有大约715所。官方统计数据显示,每个学区的公立小学入学率基本能够达到90%左右。
不过,美国公立学校教学质量存在差异,“好学区”内的学校师资力量优质,财力雄厚,设有多项特长班、语言和艺术课程,这也在一定程度上吸引不少家长为了子女受到更好的教育而搬到“好学区”附近。
以纽约为例,瑞禧地产创始人杰西卡·汤介绍说,皇后区有些地区仅需约30到40万美元即可购得一套住宅,但同样大小的房型在皇后区优质“学区”地段,可能需要80万美元以上。
但需要指出的是,美国购房者更看重的是“好学区”的综合指标,包括该地段配套的医疗、服务环境和交通多方面因素,因此,所谓“好学区”房价偏高,并不单纯是学校的因素。从因果关系看,在美国是一个“好社区”的存在促成了一个“好学区”的建成,而“好学区”又进一步吸引了更多潜在购房者来到“好社区”购置房产。
在“寸土寸金”的纽约曼哈顿,“好学区”房源价格与其他地区差别不算太大。辛迪·殷介绍,曼哈顿地区“学区房”房价大约仅高出同等地区其他房源价格20%至30%左右。她认为,曼哈顿地区的“学区房”不算过“热”,更谈不上“天价”,正是由于曼哈顿地区教育资源充足。
美国家庭购买住宅后,需要给地区政府缴纳地产税,地产税构成了当地政府约70%的收入来源。地产税除支持当地政府公共部门开销外,还有相当一部分用于当地公立学校建设、系统运作,包括教职员工的工资、福利以及学校其他运营费用。因此,美国部分社区公共教育资源丰富,主要是由于该地段业主所缴纳地产税高昂。
此外,持有房产的家庭在缴纳地税之余,还要向当地学校缴纳学校税,尽管数额占比不大,但也在一定程度上进一步支撑当地公立学校运营完善。 |