我对本次车位之争和听证会的一点看法

康和一主人

随着车位听证会的临近，我们很欣慰的看到，程辉物业终于朝着正确的道路上迈出了一步。杜绝居高临下的说教，杜绝盛气凌人的命令，杜绝说一不二没有商量余地的所谓“制度”，坐下来心平气和的对话和沟通，才是解决问题的正道。

对此次听证会，我还是抱有希望的，所以有些想法，我还是想表达一下：

随着《物权法》等一些法律的实施，仅在房屋方面，不但没有明确物权的归属问题，反而全国各地对小区车库的归属问题产生了很大的争议。有的业主认为，应当利用本次听证会的机会，主张把车库的所有权争过来，彻底解决车位产权问题。我以为这关于产权归属问题的争取是有道理的，但是不是可以在本次听证会上争到？我觉得这个困难太大，不是靠一个听证会就可以解决，恐怕要走法律途径，也绝非一朝一夕可以完成，必须从长计议。

此次堵门风波，表面看是车位的事，其实只不过是业主对物业公司的服务长期不满的一次爆发。可惜的是，我们的物业公司并没有认识到这一点，充斥着“煽动”、“居心叵测”等对业主鄙视的字眼的宣传，还不停地在反复播放，张贴的满小区、满楼道、满电梯都是。论坛里更是热闹，对业主指出的不足，没有丝毫的改进之意，竟然说“谁能十全十美？你就会找不足”。更有甚者说我们康和小区居民“大多数是唯恐天下不乱的”，“人性的丑恶表现的淋漓尽致”。这些说法，严重地贬损了广大业主的人格，是对广大业主的公然挑衅！是对广大业主的极大侮辱！很难想象这种话居然出之我们的程辉物业之口，不禁让业主们心寒。

5月16日至今，已经十天有余，期间也有很多业主提出了一些具体问题，可惜至今这些问题基本没有得到解决或者物业公司的答复。有些问题可能一下解决不了，但是不是起码给个回应？更何况，我就不信打扫一下车库那么难，我就不信260号车位那根妨碍停车的桩子物业都没看见，我就不信垃圾箱周围的卫生只有业主看见了，我就不信西门口那沟大家都觉得不用管。给有家回不去的业主道个歉真的说不出口吗？这一切，只能让我怀疑物业公司解决问题的诚意，反映了诚辉物业服务意识之淡薄，反映了业主在诚辉物业心中的位置。

至于车位的价格问题，我们都知道，价格是取决于价值的，物业公司提供的是服务，不是有形产品，对目前物业公司的服务来说，我认为车位的价格显然是太高了。

尽管如此，我还是对本次听证会抱有诚意和希望，也希望有关各方，换位思考，多检查自己的不足。求大同存小异，为小区着想，为广大居住在此的百姓多做有意的事。

康和一主人

欢迎各方人士横挑鼻子竖挑眼。

上天的宠儿

说的有道理

XUANYUANML

mzy

必须解决一宗土地两宗物业的问题，总有一个是和土地合不到一起的，是非法的。

必须让所有停车位回归其真正的“附属”身份，附属于整个小区宗地的停车位，而不是专属于某个公司、某个业主，不能让开发商用着小区“住宅用地”性质的土地，建专属于他自己的“专属经营性”停车场。（住宅建筑啥也没附属着，开发商却超强度专属着全小区的停车位，一正一反，侵权很厉害的。也是物业混乱的根源。）

把“附属”变“专属”，是侵犯我们全体业主权利的，谁替开发商主张权利，我们就要与谁打官司。因为这是在侵犯着业主的权利替开发商主张权利，业主们不能答应。

康和新城客服部

mzy 发表于 2016-6-2 10:06
必须解决一宗法土地两宗物业的问题，总有一个是和土地合不到一起的，是非法的。

必须让所有停车位回归其真 ...

     法理不通啊，呵呵！

     照着这么说，买了房子，其附属土地上所有的地下车库、商铺、储藏室、社区会所等等全部归你所有！好惊人的逻辑！原来全国都违规了！
   

    根据《物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

     对本法的解读是地上车位归属全体业主所有，地下车位归属开发商所有

mzy

康和新城客服部 发表于 2016-6-2 22:05
法理不通啊，呵呵！

     照着这么说，买了房子，其附属土地上所有的地下车库、商铺、储藏室 ...

一、商铺、会所、幼儿园是占用小区宗地合法容积率指标的建筑，有合法的房产证、土地证双证，当然可以出售为专属空间。


二、地下车库、储藏室是不占容积率指标的建筑，当然不能单独出售为专属空间。储藏室也是违法出售。说他俩的区别，那就是储藏室不是规划法强制配建的，纯属开发商自愿建的，虽违法，但对业主危害不大（危害不大不等于没有危害）；但停车位是规划法、居住区规划规范强制规划配套的设施，不是你可投入可不投入的，是法定义务，义务当然不能允许你脱离它的主体单独出售了，义务脱离主体，意味着那个主体-整个宗地项目，失去了必须的停车位这个附属设施，小区宗地项目就变不合格了。这个违法出售对全体业主危害极大。


三、小区宗地的用地性质为居住用地R2，商铺、社区会所、幼儿园等，是合法的R22用地，拿商铺、社区会所、幼儿园和附属的停车场、道路、绿地比本身就很胡搅蛮缠了，住宅建筑是R21用地，停车场、绿地、道路都是附属于住宅建筑R21的用地，他们从根本上就没有独立的权属资格的，就是我说的，这里如果不建这些住宅大楼，根本是不存在这个停车场的，反之，这里只建这些大楼，不建停车场，也是不允许的。你还需要上很多年学，才能看懂这个表格的。用R21用地——住宅用地，建的停车场，永远是附属，不是专属，宗地用地性质决定了的。要建专属停车场，城市规划有交通设施用地S，请你去买一块S用地来建你的专属的停车场。


四、你们列举的，根据《物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

1、物权法说的是“建筑区划内”如何如何，我们跟你说的是“小区宗地内”如何如何。我们主张的是“小区宗地内”的一切权利。而“宗地”是土地登记的基本单元，在物权上，“建筑区划内”是个什么单元，我们不清楚，所以你说你的“建筑区划内”，业主们说业主的“宗地内”，颇有点鸡同鸭语的意思。但“宗地”就是土地登记的基本单元。宗地内的物权归属规定是明确的，没有任何歧义的，既然在“宗地内”，就要遵守宗地的合法使用规则。或者，也许你的5个车库出入口设在小区宗地界线封闭以外，或许开发商可以说道说道？不过那时候，你纵然建几十万个车位，和我们这宗地的配建车位又有什么关系呢？我们宗地的该配建还是得配建啊？

2、“当事人”！，是开发商吗？《物权法》第七十四条在物权法中的位置。《物权法》＞第二编所有权＞第六章业主的建筑物区分所有权＞第七十四条…………。通过74条在物权法中所处的位置，就知道，开发商的公司如果要适用这条法规，那么他是以“业主”的身份来适用的。我们置疑的是，开发商的公司对这宗建设用地的开发行为所应该承担的责任和义务。房地产开发完毕为整个小区建筑配建的停车位，为什么只到了开发商公司这一个业主而不是全体业主手里，我们说的就是这个过程是违法的。一宗土地出现两宗物业，就是在这儿发生的。相当于开发商的房地产开发行为出售给业主得物业是一宗不完备、不合格、缺胳膊少腿的物业。

3、什么车位适用这个74条的第二句话“规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”74条规定通过出售、附赠或者（出租就不说了吧，规定所有权的大编里，用出租方式约定所有权，有点笑话的意思）约定，但房地产管理法同样也规定了第三十八条　下列房地产，不得转让：……　(六)未依法登记领取权属证书的;……。很显然，既满足物权法74条又满足房地产管理法38条的停车位是“依法登记领取了权属证书”的停车位，这才是能出售、能附赠、能和其他人约定的车位。你开发商拿着没有双证的停车位硬往74条上凑，你们觉得对吗？就物权法74条需要遵守，其他一切法律规定都不需要遵守？你们不觉得超过小区宗地容积率指标的地下车库，更符合第74条里的第三句“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”里的“其他场地”吗？


五、地上停车位，不是为住宅规划的停车位，而是为小区商铺、社区会所、幼儿园等建筑配建的停车位。路边临时画设的停车位，不是你开发商为小区配建的停车位，而是在小区规划的停车位不够用时，对小区停车空间的有益补充。其权利属于业主大会而不是属于开发商，是不能算作开发商在小区宗地房地产开发中依法为宗地项目配建的停车位的。规划的停车位是以报批文件为准的，不是以地上地下为区分的。我们全体业主主张的是所有不占用小区宗地建设用地使用强度指标的任何附属物体（不仅限于地下停车场）的共有权。


六、你说的全国的开发商在违规，当然是全国的开发商绝大部分在违法了！都违法不是康和新城开发商违法的理由，我们业主们一定要坚持自己的权利。难度很大，但必须做。值得注意的是当前公权力与资本相结合侵犯公众权利的事情很普遍，尤其在房地产行业。如果我们自己不坚持，指望公权力主动为民众维权，希望是很渺茫的，我们必须坚持。我们的小区宗地的土地使用权是已经由国家出售给开发商再出售给全体业主了。不能出售给开发商时所有权利都是开发商的，开发商再出售时，就留一些权利在自己手里。法律规定很多，但一致的原则都是“房随地转，地随房转”，记住这个房是有双证的房不是没有双证的房子。记住我们小区的建设用地是住宅用地不是停车场用地。

mzy

《物权法》里约束房地产开发、交易行为的条款是146条、147条，不是74条。74条是约束物业区分的。
第一百四十六条　建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
第一百四十七条　建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

这与《房地产管理法》32条、38条、42条是完全一致的。规定是明确的，并无任何歧义。

《房地产管理法》
第三十二条　房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第三十八条　下列房地产，不得转让：......（六）未依法登记领取权属证书的；
第四十二条　房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

开发商用“第六章业主的建筑物区分所有权”的大章里的法律条文，来主张开发商在房地产开发、交易行为中权利。明显是搅浑水的行为。整个第六大章，从第70条到第83条都是规定业主权益的条文，不是规定房地产开发、交易行为的条文。

我们看物权法146.147条在物权法中所处的位置《物权法》＞第三编用益物权＞第十二章建设用地使用权＞第一百四十六条……. 第一百四十七条。

注：土地使用权就是土地国有制度下，最大的用益物权。这个第十二章，才是规定房地产开发、交易行为的大章，与房地产管理法是完全一致的。

康和新城客服部

建议您列席听证会，现场会有资深专业律师解答您的问题！

mzy

康和新城客服部 发表于 2016-6-3 14:16
建议您列席听证会，现场会有资深专业律师解答您的问题！

资深律师也得守法，资深法官也得守法。把明明白白的法律规定解释出截然相反的结论，我们不接受！

~美丽心情~

mzy 发表于 2016-6-3 10:55
一、商铺、会所、幼儿园是占用小区宗地合法容积率指标的建筑，有合法的房产证、土地证双证，当然可以出 ...

“你说的全国的开发商在违规，当然是全国的开发商绝大部分在违法了！都违法不是康和新城开发商违法的理由，我们业主们一定要坚持自己的权利。难度很大，但必须做。值得注意的是当前公权力与资本相结合侵犯公众权利的事情很普遍，尤其在房地产行业。如果我们自己不坚持，指望公权力主动为民众维权，希望是很渺茫的，我们必须坚持。”哥，你咋这有才呢？全国人民都不如您懂法，律师也不如您懂法，法官也不如您懂法。可是不管懂法不懂法，是咱的终究是咱的，不是咱的也终究不是咱的，您说是不是？

mzy

~美丽心情~ 发表于 2016-6-3 14:38
“你说的全国的开发商在违规，当然是全国的开发商绝大部分在违法了！都违法不是康和新城开发商违法的理由 ...

不是全国人民不懂法，而是公权力与资本结合谋取不正当利益。我有没有才不重要，关键是不管是谁、不管你是律师还是法官、还是开发商，都得遵守法律，遵守相同的法律。冷嘲热讽改变不了你们违法的本质。

~美丽心情~

mzy 发表于 2016-6-3 14:42
不是全国人民不懂法，而是公权力与资本结合谋取不正当利益。我有没有才不重要，关键是不管是谁、不管你 ...

只有中间那句是赞同的，这句话说得非常好，同样应该送给你自己，“关键是不管是谁、不管你是律师还是法官、还是开发商，还是普通大众，都得遵守法律，遵守相同的法律。”其余的，只能说哥哥您真的想多了，现在是什么时代？21世纪啊，您以为还生活在黄世仁时代呢，有权就可以将如此大的资产强取豪夺？您得有几个脑袋！还是那句话，您我说了都不算，自然有法律还我们公道，有疑虑还是问律师去，如果律师和法官都代表不了公平正义，那我们只能说无语了。。。

~美丽心情~

mzy 发表于 2016-6-3 14:42
不是全国人民不懂法，而是公权力与资本结合谋取不正当利益。我有没有才不重要，关键是不管是谁、不管你 ...

您如果将不属于自己的东西要了去，让我想起了斗土豪分田地，原谅我不怀好意地笑了，历史不可重演 啊哥。。

mzy

~美丽心情~ 发表于 2016-6-3 14:50
您如果将不属于自己的东西要了去，让我想起了斗土豪分田地，原谅我不怀好意地笑了，历史不可重演 啊哥。 ...

        你白用土地使用权，建只属于你自己的停车场，这才是巧取豪夺呢。土地使用权是被全体业主分摊了成本的土地使用权。

        说一些规划方面的事。

        在中国，城市拥堵的深层次原因就是城市规划停车位的非法私有化造成的。大宗的建设用地投放城市，规划配建的停车位，被开发商无证出售，违法变成私有停车位，私有车位的概念是什么？那就是，即使这辆车开到城市大街上去，去占用城市其他停车资源，它那个车位也不能被别人使用，也不能为城市做贡献，但城市却承担着这些宗地的车辆来到城市其他地方停车的负担，而这些宗地对城市却没有一丁点贡献。城市规划是这么规划的吗？

        尤其以居住区为甚，我们国家的小区宗地基本都是高容积率的用地，而且在城市用地平衡中，居住用地R基本占城市建设用地的比例是最大的，高达25-40%。想一想，这些宗地的建设用地的车辆一股脑儿拥到城市中去，去哪儿停车啊？到处是即使空着也不让别人停的私有车位，主要靠大道、小道路边停车，哪儿来那么大的容量啊？请问住建部门、规划部门的领导们，对吗？一宗建设用地配建的停车位私有化？只管自己停车，对城市一点责任一点义务不承担？城市规划是这么规划的吗？

        就为了维护开发商那无证买卖停车位的利益，把规划停车位私有化，把全城市搞得拥堵异常，这是城市拥堵的根源。假如城市里每一宗建设用地配建的停车位都私有化，结果就是所有车辆，一出门就没停车位，所有车辆出了门都得依靠大街路旁停车，城市道路边哪儿有这么大的容量？城市规划是这么规划的吗？

        小区内道路边停车，小区外市政路边停车，是当规划停车位不够用的时候，才在道路边停车的。路边停车不是规划应该停车的地方，而是当规划停车位不够用的时候，对宗地停车空间、对城市停车空间的有益补充，是城市停车空间发展的未来拓展空间——绝不是一宗地开发完毕，一开始就把路边停车拿来充当宗地项目的停车的主力力量，新建小区，按照规划配建的停车位，在很长时期内是不需要路边停车的，城市也不会拥堵的 。现在呢，新小区比旧小区还堵，城市规划是这么规划的吗？

        配建停车位不能私有化，城市停车位的使用是交互的，不是静止的。还停车位的公共属性，是解决城市拥堵的唯一路径，不管那一宗地的，不只要解决自己停车，还要对城市空间的增容承担责任和义务，停车位是公共的，别的宗地车位对你开放，你的宗地车位对别人开放，城市才是平衡的。尤其占城市建设用地比重最大的居住用地，车位不能私有，25-40%占比，巨大的容积率，决定了，你这些宗地的配建车位不投入城市，城市容不下大量巨大容积率的居住建设用地释放出来的流动量。不只车的流动量，人的流动量也是如此。

        前段时间中央有个“推广街区制，逐步打开封闭小区和单位大院”的意见，其实完全是正确的，宗地界线，有坐标控制，不需要围墙。不管是车还是人，所有宗地的人、车交互活动，这才是真正的城市规划。，我一度以为破围墙、扩公共空间，看到了希望，但资本的力量是强大的，愣是把中央的英明决定给堵了回去，给曲解的一塌糊涂。其实，我们国家的法律也是被他们这样曲解玩弄的不成体系。

        100平米的房产证，私有专属权利就是你的门户锁内的小于等于＜100平米的建筑私有空间，怎可以在100平米以外还有个几十平米的停车位私有空间呢？于法无据，于城市有弊。土地是有使用强度的，是有容积率控制强度的，房产证面积以外的空间，那不是你的私有空间，是公共空间，一宗土地开发出来，需要很多公共空间。宗地内公共空间的所有权是全体业主共有的，但公共空间的服务对象是以全体业主为主但不仅仅限于全体业主的全体公众，来办事的，来串门的，都用这些公共空间，你出去办事、出去走亲戚，也要用别的宗地的公共空间。每一宗地都是如此。城市才是流通的、是交互的。这才是城市规划的本质。

       制止开发商非法出售宗地配建的停车位好吗？那是不能私有化的，而且它们本来就没证，不占城市建设用地容积率指标，建公共空间允许他不占容积率指标，建单独卖钱的私有空间，你们也允许他不占容积率指标就建吗？

        只在极低容积率的别墅用地出现私有车位，好吗？规划部门？高容积率建设用地，大规模拥有私有车位，没这条件啊，城市都拥堵到这样了，住建部门、规划部门，你们也不站出来说句话，任凭城市拥堵下去？

        开发商把公共空间无证出售，是很严重的违法行为，不知道为什么我们国家竟然能大行其道，执法部门，甚至立法部门的为资本背书，曲解法律、不作为、甚至反作为，起了决定性作用。结果就是“城市大拥堵”，公众利益受损，我们国家，距离法治的的还很远很远，从自我做起，从尽力维护自身权利做起吧。

        希望规划部门、住建部门站出来说句话，别的部门不明白有情可原，规划部门、住建部门应该是很明白宗地配建车位的附属性、公共性、互动性的。规划停车位不能私有化！先把规划的停车位停满了，再占道路停车好吗？那是小区未来的拓展空间，不能一开始就涸泽而渔啊！

小的烧锅炉

通知都看了吧，我就问问你们，你咋不上天去开呢？小区物业穷的连个地方都没有？不是代表还不让进，安的什么心

小的烧锅炉

我就爱看你们一本正经的胡说八道。一口一个我们不懂法，你们多牛逼啊，你真的懂么？那么多条文，百度搜来的吧？我们倒是想去听证会，你们让去么？不是代表不让进，把30个代表关小屋子里，你物业敢公开么？物业门口的广场就行，大伙都去听听所谓专业律师的解释，偷偷摸摸的算什么，还全国都那样，你没看见慢慢的业主都开始行驶自己的权利了么，例子我就不举了，就说一点，你物业定下在哪里开听证会后，下的通知有问业主同不同意吗？还是你们说了算，就弄不明白自己的身份吗？我们是雇主，你是狗腿子，什么时候弄明白这个道理，再来讲所谓的法律好么？