房屋交易垫资解押交易风险需注意

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可在实际交易中，不少房主因为手头拮据，拿不出大笔资金先行还贷，于是要求买主先支付部分房款用来还贷并解除房产抵押。但是，部分银行在还贷和房产解押之间存在5—10天的时间差，有买主因此担心自己会承担过多的风险。
最近刚看中一套二手房的王先生就在为此事而烦恼。
要买房先付30万解押
为买房奔波了好久的王先主好不容易看中了中央门附近的一套二手房，面积80多平方米，总价为50万元。在看完房子之舌，中介告诉王先生，如果他真想买这套房子，必须先支付30万元房款用来解除房子的银行抵押，然后才能办理过户手续，因为房主手上没钱去为房子解押。
一开始王先生也没多想，感觉房款迟早是要付的，但后来，深圳二手房 王先生到房子所抵押的兴业银行一问，得知银行要在收款5天之后才能给房子解除抵押，也就是说，付了30万元房款后王先生还要等至少5天才能开始办理过户手续。因此他很担心会出问题。
房款应直接打入还款账户
对于王先生的担心，相关中介的资深经纪人表示，在目前的二手房交易中，类似的事情很普遍，一般情况下，是买卖双方先签订“购房合同”，约定由买方先支付首付款，首付款的多少可由双方具体商定，然后卖方用这笔款去银行一次性还贷、解除房子抵押，之后才可以到房产局办理过户手续。
但经纪人特别指出：“如果合同约定由买方解押，买方的首付款一般不要直接交给卖方或中介，而应三方一同到银行将此款打进卖方的还款账户，这样能够保证首付款确实用于解押而不被卖主挪作他用，同时最好约定当天就完成注销抵押，并办理完过户手续。”而让王先生烦心的正是银行不能在还贷当天注销抵押，必须干巴巴地等上5天。
据了解，在南京，农业银行、交通银行等可以在还贷当日及时解除房产抵押，兴业银行一般要在5天之后才能解押，工商银行更是要过7—10天。王先生苦恼地说：“30万元不是小数目，万一在这5天里发生什么变故，损失的肯定是我啊!”
房屋“两证”可扣放中介
“如果由买主付款解押，可把卖方的房产证、土地证扣放在中介，或者由中介到房产局将这套房子暂时锁定，以确保卖方不能再次交易这套房子。”对于王先生的忧虑，中介的经纪人这样表示。
但即使如此，王先生还是放心不下。他说，把“两证”扣在中介并不代表房主就会及时办理过户，而且万一碰到中介和房主串通骗钱，“一房二卖”完全是可能的。
王先生表示，在这种情况下，仅和中介签一份居间协议并不能保障自己的利益，最好是中介同意和自己签订一份担保合同，保证在还贷后的几天之内办理完成房产过户手续，同时承担30万元首付款的担保责任。“这样至少可以约束中介不敢随意与卖主串通。”王先生称。
在目前晴况下，中介不太可能答应签这样的担保合同。但他也表示，目前二手房交易市场整体尚不规范，如果各个交易环节没有严密的合同保护，双方仅凭模糊的信任感进行交易确实会给一些人钻漏洞，因此，交易各方最好把能想到的内容都写到合同里去，尤其要约定交易过程中一些关键的时间节点。

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