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本帖最后由 云逸silence 于 2015-11-27 09:53 编辑
四年，六区的房地产市场经历了各类磨练与洗牌，房价或跌或涨，各不相同。一张房价地图，透出多少沉沦江湖事。而在房地产深度调整的今天，伴随着黄金时代的逝去、重磅救市的来临，面对购房需求的消化，库存量的不断增加，未来的楼市及房价谁又能猜得准…… 自2012年烟台房地产网签步入正常轨道，时至今日，近四载。四年楼市进程，交织着血与泪、喜与悲，历经疯狂2013，理性2014，通过一轮轮跌宕起伏的变动调整，房地产市场最终进入平稳通道。回顾这一路，房价作为至关重要的一部分，它的变化时刻牵动购房者的神经。现如今，烟台最具权威性的房价地图曝光，不仅涨跌一目了然，其中也透出了各区楼市的江湖沉沦… 从全市房价看，据克而瑞，2015年上半年烟台纯住宅成交均价为6578元/平，与2012年的5884元/平相比，每平上涨了694元，涨幅11.8%。跟大城市相比，烟台的房价波动一直较为平稳，也没有出现大起大落的局面。 落实到各区上，这张房价地图则更多的反映出六区楼市的“前世今生”。 烟台四年房价地图首次曝光(数据来源：克而瑞) 高新区：4年跌1263元豪宅区形象转变 2012年，高新区集结了金地、中海等多家高端项目，区域定位“富人区”。以至于在当时，高新区的房价为烟台最高，每平7269元。 但随着需求的萎缩，豪宅销售受挫，在竞争压力和市场环境的影响下，高新区的房地产市场发生了些许变化，部分项目开始转型，调整营销策略和产品定位。大批的刚需新盘开始入市，较低的价格，迎合了高新区甚至莱山区的一部分刚需客户，区域房价也整体下滑。2014年，中海第三盘，国际社区4980元/平起的价格，更是让高新区陷入价格战的厮杀中。 到2015年上半年，高新区的成交均价已降到6006元/平，价格更为亲民。四年的转变摔打，如今的高新区形成了两局分化的态势，一边是以国际社区、容大东海岸、力高阳光海岸为代表的五千刚需盘，一边则是金地澜悦、紫御公馆、十里洋房为代表的七八千高端盘。曾有业内对记者表示，高新区的商业配套是硬伤，成熟还需5-10年的路要走。但待产业发展成熟后，高新区也会比其他区更有发展潜力。那时候的房价，可能又是一番样子。 芝罘区：全市最贵房价涨幅最大 2012年，烟台主城区芝罘区，在高新区的势头下，房价屈居第二。每平6406元，相当于现在南城、西城的均价。然而，近四年后的今天，芝罘区则是全市最贵的区域，均价7919元/平，领跑六区。算一下，四年每平涨了1513元，六区涨幅最大。 芝罘万达广场于2012年奠基，标志着烟台全新的商业地产航母正式启航。不仅如此，豪宅组团万达公馆的也常年位居芝罘区楼市房价之最，拉升了芝罘区的整体房价，与此同时，芝罘区的幸福、西城、南城、芝罘岛等区域，众多品质名盘纷纷涌入烟台楼市，如城发康和新城、桦林颐和苑、建源山水龙城、海峰、万科青年特区、大成门等项目，芝罘楼市顿时热度非凡，无论是销售套数还是销售金额，均常年盘踞烟台楼市排行榜前列。 近几年，芝罘区作为烟台中心城区，人口密集，交通、配套、环境等因素均极为优异，房价常年稳定攀升，房价位居六区楼市前列。也正因如此，芝罘西城只楚片区、南部新城片区因价格适宜、交通便利等因素成为众多刚需购房者的首选之地。随着政府规划开发的推进，交通的日益便捷，西城与南城未来发展潜力非常大。整体来看，芝罘区未来房价将会平稳上涨。 莱山区：烟台新都心4年涨1379元/平 莱山是烟台的新都心，拥有众多资源优势，适宜居住，配套齐全，但房价也偏高。2012年，莱山区每平6354元，仅次于芝罘区，六区房价排名第三。 但随着宜居环境越来越被关注，保利、中铁、金地、华润、宝龙等众多一线房企的入驻，引领区域房价不断上涨。截止到今年上半年，莱山区成交均价突破七千大关，每平7733元，排名跃居第二位。 特别是观海路豪宅板块的山湖景观大盘万科御龙山常年开盘热销，12000-14000元的价格更是将区域房价拉到最高点。 在业内看来，莱山区呈现了城区快速扩张、房价稳定的良好发展局面，有利于莱山区经济、社会全方面发展，因而莱山区后期楼市在商圈整合完毕后，也将会出现新一轮的上升期。 开发区：价格战激烈4年房价涨幅最小 开发区，国家级区域。自2013年便开始硝烟弥漫，区域集合了中建、万科、越秀、通用、万达等众多一线房企，商业地产也在这几年风生水起，八大综合体扎堆。这几年区域面貌大有改观，但从房价看，四年仅涨215元，涨幅六区最低，2012年开发区每平5905元，2015年每平6121元。 究其原因，主要在于近些年蔓延的价格战。开发区项目集中，尤其是西部板块，供求矛盾突出，板块压力也持续上升。虽然区域企业多，购房需求大，但项目也多，楼盘密集度也很大。随着品牌房企进入，开发区价格厮杀非常激烈，多家楼盘起价不足4000元。 在今年六月份万达正式进驻后，楼市混战由西部板块蔓延到了衡山路。一个多月，万达开盘三次，根据房产交易网的数据，目前已成交280余套。最近的一次开盘，成交均价6900元/平，整个开发区楼市的竞争，也被万达推上了高潮。未来，区域价格战也将不断持续，房价涨幅仍不会太大。 福山区：刚需集结地房价上涨空间不大 自2012年以来，福山区的房价一直稳居在5000-6000之间。今年上半年福山纯住宅成交均价5669元，比2012年同期的5272元，每平上涨了397元。 福山区为烟台的老厂房区，在此区居住的居民多为厂房工人，也是对价格较为敏感的人群。2012年，区域楼市几近疯狂，卖房7762套夺冠，总数达东部三区成交套数之和。随后这三年，热度微降，年度成交数据稳居六区探花位。房价是仅次于牟平的低洼地，聚集大量刚需楼盘，住宅同质化低价促销的红海竞争激烈，未来房价上涨空间并不大。 牟平区：烟台房价低洼地4年涨233元 受限于地段、配套、交通等因素，牟平区的房价烟台最低。2015上半年牟平区每平4826元，与2012年同期相比，上涨了233元。 远离主城区，难以吸引全市性关注度，楼市现状较为冷淡。区域内的中心板块借助低价优势尚能吸引本土自住刚需客，海景房板块受市场大势影响，投资度假客户出手愈发谨慎，整体表现较为沉寂。如今对牟平市场来说，最严重的问题就是库存过大。现房和准现房占比很大，但是大多客户观望态度较重，楼市去化整体缺乏动力。 在此背景下，区域楼盘以价换量现象普遍，因而在未来牟平区房价上涨情况罕见。 四年，六区的房地产市场经历了各类磨练与洗牌，房价或跌或涨，各不相同。一张房价地图，透出多少沉沦江湖事。而在房地产深度调整的今天，伴随着黄金时代的逝去、重磅救市的来临，面对购房需求的消化，库存量的不断增加，未来的楼市及房价谁又能猜得准。再延续一个四年，可能会是另一番模样… | 
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发表于 2015-11-27 09:49
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