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【逗比小编侃楼事】二十期:真实案例剖析《房产测绘实施细则》用法律捍卫自己的权益吧

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发表于 2015-10-14 10:21 | 显示全部楼层 |阅读模式

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撒花欢迎喽
亲爱的各位网友们,很高兴本期【逗比小编侃楼事】又跟大家见面了
现在处于金九银十阶段,国家颁发的一系列政策也刺激着楼市的利好
虽然降息降准对购房者买房来说是一个好消息,但是似乎没有什么能保障我们购房者买房利益的
延迟交房、房屋质量频出、面积跟合同不统一等等,
这都让购房者吃了哑巴亏,让自己的权益受到了危害。
而今天小编很高兴的告诉大家,以后我们购房者的权益会越来越加强
怎么说呢?
10月11日北京市住建委和市工商局就新版购房合同面向社会征求意见
着重强调了在房屋质量、配套设施交付条件、房屋建好后是否有遮挡几点问题
这虽然是在北京,但小编相信这套修正的合同不久就会执行
另外《烟台市房产测绘实施细则》日前印发,已于10月1日起正式实施,
对购房人而言,意味着买房测算房屋面积有了“一本通”,
明白的人、看过的人可以忽略下方内容
接下来小编就会给大家仔细剖析下《烟台市房产测绘实施细则》对咱们的影响
以及之前没有这些界定的时候咱们购房者所吃的那些
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  房产证的面积最终是多少?哪些算公摊?这些都要看房产测绘的结果,与购房人的利益息息相关。《烟台市房产测绘实施细则》日前印发,已于10月1日起正式实施。对购房人而言,意味着买房测算房屋面积有了“一本通”。  这项细则主要是从以下三方面考虑的:

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  “近几年来,随着烟台市房地产业的快速发展,新的建筑形式不断出现,由于《房产测量规范》颁布实施时间较早,其内容已满足不了房产测量及房屋产权登记工作的需要,一定程度上造成了房屋登记机构、房产测绘部门、开发企业及购房人之间围绕房屋面积产生一定分歧。”房产测绘负责人苗海亭介绍。
  规范测绘,先从明确房产测绘和建筑术语入手,对一些概念在国家颁布的《房产测量规范》的基础上进行细化和界定。实施细则第一部分就是“术语”,对房屋套内建筑面积、房屋建筑面积、房屋产权面积、设备层、阳台等42个与建筑测量相关的概念进行了明确。
以落地窗和飘窗为例,先说下它俩的区别
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  1、 飘窗必须是出外墙面的窗户,在设计和使用时就有别于地板(楼板)的延伸,也就是说不能把地板延伸出去而仍称之为窗。窗的窗台只是墙面的一部分,且距地面应有一定的高度,而落地窗则不突出外墙,通常下设300mm宽,150mm高的挡水台,有的落地窗直接位于地(楼)板面之上。
  2、飘窗属建筑构件,不计算面积,而落地窗算全面积。
  3、规范要求严寒和寒冷地区不宜采用对节能不利的飘窗,对落地窗无要求。
  4、飘窗顶板和底板按要求需做保温。
案件纠纷:
  2010年1月前后,林小姐等40余户业主与珠海斗门某房地产开发公司签订商品房买卖合同,购买该公司开发的豪苑2栋楼房,合同约定2010年8月1日交房,交付房产后360日内交付房地产权证书。
  “交房时发现飘窗、大堂改为落地窗后,我们当时就提出了异议,但监理说这样改不会计算面积,我们也就没有深究。但是开发商却出尔反尔,2011年12月,告知我们房屋实测面积超出合同约定面积,并以拒绝办理房屋产权证威胁我们支付误差面积房款,我们无法接受。”40余名业主于2012年3月向法院提起民事诉讼,要求开发商为其办理房产证。
  2012年4月,房地产开发公司提起反诉,要求法院判令业主支付房屋面积误差款。
  业主维权、KFS也不满,双方进入法律程序最后在法官的协调下,最终达成调解协议:房屋自然增加面积的房款及税费由业主支付,开发商放弃让业主承担由飘窗、大堂改建增加的面积;开发商在30个工作日内为业主办理房产证;双方不能以任何理由和方式向对方主张除房屋质量问题外的任何权利(含房屋面积误差款、各项违约金等)。
小编插话:
  不要以为kfs给业主增加了面积,业主就会感激你,毕竟增加的面积,kfs怎么可能不跟你要钱呢?业主买房之前展现给大家面前的图纸是飘窗,最后却变成落地窗,本身就是一种欺骗行为,而且从未跟业主商量过,这样让业主怎么能不气愤?业主又怎么可能吃这个哑巴亏?亲爱的买房朋友,所以一定要预留好你买房的时候,kfs给你们的设计图纸,不要在交房发现不一样的时候不知道该如何维权,这个案例业主成功的维护了自己权益,如果要是你遇到这样的,是否也能保护好自己的权益呢?
细则规范化:
  飘窗是指与房屋室内相连通,窗框下部围护结构与地面不直接相连通,突出外墙面的窗户;落地窗指的是窗框或窗的下部围护结构与地面直接相连的窗。可见,下部围护结构与地面是否直接相连通成为区别两者的关键。飘窗不计算在面积内,落地窗计算在面积内。

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  房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.2米(含)以上的永久性建筑。业内专家指出,这些对百姓购房具有很强的指导意义,将来哪些计入房证面积,哪些不计入,百姓心里要有数,有开发企业拿一些本不计入建筑面积的部位做噱头,搞免费赠送。
  比如,未封闭的阳台、挑廊,计算一半建筑面积;有顶盖不封闭的永久性的架空通廊计算一半建筑面积;层高小于2.2米的建筑物,不计算建筑面积;房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池不计算建筑面积;顶盖覆盖不全或顶盖高度大于两个自然层的未封闭阳台,不计算建筑面积等等。
赠送面积真是自己占了便宜吗?呵呵,你真好骗
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案件纠纷:
  重庆一楼盘90㎡的“2+1室”户型设计了5.8米的挑高客厅,业主将客厅隔成上下两层,就多出来一个房间,而隔层费用需自理。同样,该楼盘129㎡的户型也称赠送一房,实际上赠送的是北阳台,交付后业主需将阳台封闭,才可以作为房间使用。无独有偶,另一楼盘132㎡的户型所赠送的北房间,也是要通过业主自己封闭才能实现,要将这个阳台封闭成房间,成本在几千至几万元不等,而将挑高客厅隔成上下两层的成本则更高。
  【很多购房人在买房时并不清楚赠送房间是以成品还是半成品的方式交付,因此产生纠纷。而由业主自行加工改造的赠送方式,不仅增加了业主的置业成本,更存在施工标准不统一,邻里之间关系难协调等风险,甚至出现违建或者质量问题。
小编插话:
  其实就像细则说的明明有些东西就是你的,却还打着赠送的旗子,而你可能只是为了贪图那点便宜而选择了它,实际上在你签约的时候置业顾问心里在偷偷笑呢!而且很多赠送的面积都不是合法的,比如可能是钻了“建筑面积计算方法”的空子,减少套内面积,这样一来,可以帮助KFS减少上缴税费,更是可以将“偷”来的面积“赠”给买房者,或者就是擅自变更规划设计违法搭建起来的。
细则规范化:
给大家用一个图展示吧,可能会更清晰
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  《烟台市房产测绘实施细则》对于房屋各个部分的面积都给与了详细的规范,每一条规范都是在法律的保护之下,有法可循,我们每签订的一份购房合同也需要按着这个细则来执行,如有侵犯,必有法律严惩。

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  购买同一小区,同一户(套)型的房屋,有时公摊面积却不同,有百姓在购房时遇到这样的情况。这就关系到房屋共有面积分摊计算的问题,也就是购房人较为关注的公摊问题。实施细则单列篇幅对房屋共有建筑面积的计算及分摊原则进行详细说明。
公摊面积该如何区分呢?
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  公摊面积,是分摊的公用建筑面积的简称,它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。平时广告、售楼书中的楼价,均指每平方米“建筑面积”的价格,而“建筑面积”=套内建筑面积+公摊面积。
  公摊面积方面国家没有强制性法规,只有指导性标准。一般来说,高层楼房的公摊面积要大于多层的公摊面积。高层公摊系数一般在20—30%之间,而多层的公摊系数则在10-15%之间,一般公摊面积系数会公示于预售证上,您一定要仔细看清楚预售证相关内容。
案件纠纷:
  据悉,2005年10月,北京市具名安某办理了房产开发公司建设的小区房屋所有权证。入住后,其感觉面积有缩水嫌疑,后经调查得知,开发商将不应计入公摊的地下一层自行车库计入了公摊面积。
  之后,安某诉至一审法院称,市建委核发的房产证存在错误,请求撤销市建委颁发的房屋所有权证中对房屋建筑面积的登记,令其按实测面积重新进行登记。一审法院判决后,案件第三方房产开发公司不服,上诉到二中院。
法院审判
  二中院经审理认为,①市建委审核同意将地下一层建筑面积,全部作为设备用房计入公摊,违反相关文件的规定。进而,②房产测绘机构依据该公摊部位说明进行测绘并形成的测绘成果,也违反相关文件规定。③市建委在对房屋面积进行产权登记时,将不符合文件规定的有关分摊原则的房产测绘成果作为认定房屋面积的依据,没有尽到审查义务。其对房屋面积的登记,属事实不清,证据不足,应予撤销。据此,作出上述判决。
小编插话:
因住房公摊面积问题,北京市居民安某认为颁发的房屋所有权证中有关房屋面积的登记侵犯其合法权益,将北京市建设委员会告上法庭,最后自己赢得了胜利,捍卫了自己应有的权益。也给我们大家提了醒,我们的法律在那,当自己的权益受到危害时,一定要用法律武器保护自己,而不要觉得麻烦、没必要而默默的接受这些不平等条约。
细则规范化:
  房屋共有建筑面积的范围包括幢(栋)内共有的楼梯间、电梯间(含前室)、各种管井、公共门厅、门廊、门斗、雨篷、为本幢(栋)服务的设施、设备用房以及为本幢服务的共同用房和管理用房;还包括外半墙水平投影的建筑面积。
  其中,独立使用的地下室(含人防工程)、车棚、车库、为多幢服务的各类设施、设备用房、管理用房、以连接多幢的架空走廊等都不计入共有建筑面积。
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本期逗比小编侃楼事到此就结束了,
读完后,你有什么感想,
或者对小编分析的有不同意见,
大家都可以在下方给与小编回复,
大家一同探讨,让我们每个人都能拿起法律的武器捍卫自己的权益。
小房子.jpg

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发表于 2015-10-20 08:48 | 显示全部楼层
赞!没买房的一定要认真仔细阅读逗比小编
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发表于 2015-10-20 08:56 | 显示全部楼层
有法可依,有法可循,就是这样的好
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发表于 2015-10-20 13:35 | 显示全部楼层
期待更多细节化
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发表于 2015-10-20 13:37 烟台论坛手机版 | 显示全部楼层
期待更多保护购房者权益的法律出台
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发表于 2015-10-20 14:04 | 显示全部楼层
很专业,很通俗,顶一个
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 楼主| 发表于 2015-10-22 08:12 | 显示全部楼层
海边的大石头 发表于 2015-10-20 14:04
很专业,很通俗,顶一个

嘿嘿,谢谢支持
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 楼主| 发表于 2015-10-22 08:12 | 显示全部楼层

对你有用是给我最大的鼓励呢
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 楼主| 发表于 2015-10-22 08:13 | 显示全部楼层
卡其娃娃 发表于 2015-10-20 08:48
赞!没买房的一定要认真仔细阅读逗比小编

确实是呢,逗比小编总是从不同角度给你展示各种猫腻,让你不再怕被欺骗
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发表于 2015-10-25 12:04 | 显示全部楼层
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发表于 2015-10-27 13:45 | 显示全部楼层
小编写的不错,赞一个
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发表于 2015-10-28 10:33 | 显示全部楼层
这个购房合同确实早该规范化了,现在很乱
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发表于 2015-10-28 21:44 | 显示全部楼层
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发表于 2015-10-29 12:59 | 显示全部楼层
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发表于 2015-11-4 08:08 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2015-11-4 08:26 | 显示全部楼层
飞鱼susie 发表于 2015-10-20 13:37
期待更多保护购房者权益的法律出台

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11月1日的时候新版购房合同也出来了
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 楼主| 发表于 2015-11-4 08:27 | 显示全部楼层

哈哈,这是人尽皆知的消息了呢
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