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8楼
楼主 |
发表于 2015-6-14 21:59
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只看该作者
| 来自山东
本帖最后由 mzy 于 2015-6-14 22:08 编辑
毋容置疑,全国普遍存在地下停车场非法出售的问题,但记住,不是100%。在地下停车场权属问题上,有这么几种情况,
1)招拍挂出让或划拨的国有土地,地下停车库建筑面积计入宗地容积率指标,这种地下车库,就像地上建筑面积是一样的法律地位,是合法建筑,是有权摊分土地使用权的建筑,是购买了以后就可以办理合法房产证、土地证的停车位。
2)招拍挂出让或划拨的国有土地,地下停车库建筑面积不计入宗地容积率指标,这种停车库,是无权摊分小区宗地土地使用权的,购买了以后,也无法办理合法房产证、土地证,大家要明白,地下车库没占容积率指标,并不等于它不占土地,出入口、采光空、通风孔、以及来到出入口的交通道路,无不占用着小区的土地。地下车库不占容积率指标意味着,地上建筑面积已经把整个小区宗地的容积率指标建筑面积占满了,再把地下建筑办证,将大大超过小区宗地容积率,是违法的。所以,不占容积率指标的建筑,无论建的多么豪华,也只有一个附属的合法身份,不可能作为单独的主体存在。
3)集体土地上建的小区,就是俗称的“小产权房”,集体土地是不允许转让的,所以,买小产权房的,只有一个小产权的房产证,是不可能有土地证的。在土地使用权不转移的情况下,我们管不着,因为,从严格的房地产管理法上来说,小产权,房子本身的卖买就是一种违法行为,这种小区里的车库出售,是否违法,根本就没有深究的意义。
所以,我们要回到2)中情况下看地下车库的卖买,大家可以看到2)和1)两种情况的区别,是本质的区别。因为如果地下车库面积占容积率指标,意味着,地面将会减少同样面积的地面建筑。小区同样也不会这么拥堵。现在开发商耍无赖的是,地上把容积率指标占满了,把停车空间挤到了地下空间,还不给业主,赖就赖在这儿。
我们小区的宗地使用权,是国有土地建设用地土地使用权,是已经出让的,使用权已经不属于国家,开发商房地产开发阶段,土地使用权是完全属于开发商的,这阶段,权利、义务的体现是,开发商不是想建多少建筑就建多少的,有容积率依法控制着(容积率是开发商拿地之前就确定了的);开发商也不是只建空筒楼就行了的,绿地率、道路、停车、水电暖气…….,建楼,需要太多的配建设施,其中就包括防空地下室和停车场,无论是防空地下室还是停车场,都是建楼强制配建的设施,说白了,就是法定义务,法定义务从其主体上剥离出去这种行为本身就是违法的(根本就不可分割),结果就是那个被剥离了义务的主体,根本就是不合格的了。
《土地登记办法》:第五条 土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。列出这一条,是告诉大家,开发商只要卖出一套房子,土地使用权就不是开发商自己的了,变成共有的了,宗地是土地登记的基本单位,不会再细分了,所以,你买房子,房子指定哪一套是你的专属的,并不指定哪块土地使用权是卖给你专属的,而是整个小区的宗地土地使用权都卖给你了,你与其他房子的业主共有整个宗地的土地使用权。开发商在这儿往往欺负业主,意思是你的房子只是你的楼的土地使用权,楼外的是公共的土地使用权,开发商私自占用,业主管不着。其实不是的,对土地使用权来说,楼座、绿地、道路、水体……..都没有区别,都是全小区业主共有的,“宗地”为单位登记,没有细分了。
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