4月20日 央行下调人民币存款准备金率1个百分点 怎么没人说救楼市了？

mikewolf13

希望你在发表意见之前    查阅一下我国历年准备金率的水平

这次调整后   我国大型金融机构的准备金率为18.5%


我国准备金率最低的年份为2003年的 6%    最高的年份为2011年的21.5%    平均在15%左右


从世界范围来看   大部分国家的存款准备金率接近0   美国算是比较高的  为10%左右




我国的准备金率降到18.5%    距离平均值15%还有3.5%的差距     最高的20%左右的准备金率  是为了防止四万亿带来的后遗症-------经济过热   目前经济下滑  回归正常水平的准备金率是必然的结果     


想要知道是不是救市   请参照2008年准备金率15-16%的水平    准备金率还有下降2-3%的空间    可以释放3万亿左右的流动性



一般来说  降准之后   会伴随降息    目前一年期存款基准利率为2.5%   再降一次息    一年期基准利率会调整到2.1%-2.25%之间

我国一年期存款基准利率最低的年份是2002年的1.98%   第二低的年份是2008年的2.25%



目前   上层正在按照我所预测的方向实施调控    根据房地产走势   年内可能还会有一两次降准降息    上层的政策储备箱中   又增加了一个新玩意--------国家住房银行    提供公积金贷款利率的房贷   进一步支持房地产消费   




这次降准1%     可以释放1.2万亿-1.5万亿的流动性   有效降低贷款利率较高的现状   为房贷打折做准备和铺垫   如果效果不佳   还会继续降下去

释放的流动性   有可能缓解市场钱紧的现状    存款利率上浮会有所下降   各种理财收益也会随之下降   目前一年期基准存款利率2.5%   再降就是2.1%-2.25%     已经低于3%-3.5%的平均房租收益率

mikewolf13

yththt 发表于 2015-4-21 11:09
看报道，有不少机构预测要等幅降息约1个百分点。
但我认为：在目前股票看涨，各种宝漫天飞（收益4.8%） ...

不可能降息1%    一般是降0.25%   一年期存款利率降到2.25%   时间节点预计在五月份   现在最关键的问题不是降息   而是降准   释放流动性  解决市场缺钱的问题


降准  目的就是释放流动性  降低实际贷款利率（目前市场缺钱   实际贷款利率比基准贷款利率要高不少）      此次大幅降准   就是为了解决融资难   实际贷款利率较高的问题     如果贷款实际利率依然居高不下   还会继续降准    直到实际贷款利率与基准贷款利率接近

随之而来的就是各种理财   各种宝宝的收益下降   



低息不是美国的专利    大部分成熟的发达国家的利息都很低   丹麦甚至出现了负利率（存银行不仅没有利息    甚至还要每年给银行0.5%）   经济下滑  还维持高息    那就意味着经济崩溃   失业率高企    zf是要被赶下台的



美国2009年的GDP增长率为  -2.1%   最近几年平均在3-4%之间   拿什么维持高息？我国经济发展已经到中速发展的时期    GDP增长率不断下滑    随之而来的就是利息的走低  理财  宝宝的收益走低   同时房价的涨幅也会下降    但是随着人民收入的增长   房租会继续上涨    逐渐的使租售比向更合理的区间发展   这就是新常态     

mikewolf13

yththt 发表于 2015-4-21 11:18
我也认为烟台的房价“涨没多大涨，降没多大降”。稳中暗降，让时间、通胀淹没泡沫，回归住宅本质。

只具有居住功能的   是小产权   划拨土地上的住宅以及保障性住房等

而商品房这种具有完全产权的    本身就具有双重属性    增值的不是房子   而是房子下面的土地


你搞错概念了   

mikewolf13

ytfangz 发表于 2015-4-21 14:06
佩服，真是太精辟了，中央降息的声音已经传出

谢谢支持    一季度经济数据刚公布   上层就急不可耐的选择了降准   


我个人认为  最近大半年来    所有的政策都慢了一步    可能要花费更大的力气   才能达到他们想要的效果   同时也埋下了   未来几年大幅反弹的基础    人为的调控   不可能做到那么精确  那么恰当

mikewolf13

yththt 发表于 2015-4-21 18:58
这种环境下还坚信房价肯定上涨？兄弟你被谁洗脑了吗？

过去房价飞涨，有钱的二套三套的早买了。现在房 ...

2014年烟台商品住宅总成交29631套

2014烟台卖房29631套  成交均价同比涨4.2%

回顾2014年，历来的热点区域芝罘区、开发区、福山区表现依旧强劲。受万科御龙山、山水龙城、保利紫薇郡等热销盘带动，芝罘区全年成交7202套，领跑全市。开发区成交6975套，位列次席。区域重点项目越秀星汇金沙、万科城、海信天山郡等进行了强有力的拉动。作为刚需热点区域的福山区，2014年表现依旧姣好，全年卖房5474套，排行第三。


去年那么差的环境下   这些房子都卖给了谁？销售均价上涨了4.2%   又是从何而来
你不买  不代表别人也不买   做研究  请拿出数据   不要凭感觉去判断


按照2015年前三个月的销售量    和现行的政策来看   全年的总量不会低于去年   有望突破3万套



另外   你所谓的  交N万抵N+N万  根本就不是降价促销    这种活动每年都有   大部分楼盘都会这么运作

因为   法律规定房产预售许可证件下来之前   是不允许卖房的   房企既需要回笼部分资金   又希望留住这部分客户   为了规避法律   所以采取所谓的  交N万抵N+N万   这样购买是具有一定风险的   所以房企给这部分提前购买的客户一定的优惠   在烟台这是很正常不过的事   大部分楼盘都这么运作   已经很多年了   

我买房从来不看优惠政策   只比较最终的折后价格   所谓的优惠政策都是噱头      一点实际意义都没有   想了解真实的市场   在网上是不可能的   只有到各个楼盘去踩盘    才能得到最真实的信息


说实话  一看你说话  就知道你很多年没买过房了    对房地产市场根本就不了解    全凭自己的想象在分析  

我之所以这么多年判断的基本都正确   就是通过数据和政策来分析    而不是靠感觉去想象

mikewolf13

yththt 发表于 2015-4-22 11:16
随之而来的就是各种理财   各种宝宝的收益下降

中国涨上去的东西就很难落下来，就像房价。你想各种宝 ...

各类宝宝收益从6%以上  下降到目前的4.5%

各类理财从最高的6%     下降到目前的5%


你可以想象存款利率不断的下降    存款准备金率不断下调的时期    会出现理财  货币基金收益不断走高的情况？

mikewolf13

yththt 发表于 2015-4-22 11:21
就像我1楼所说，降息的幅度最多还有1-1.5%的空间，可以降息的空间实在是太小了，央行要好好珍惜把握。

...

一年期基准利率下降到1%    这时候会出现货币基金和理财    上升到6%  甚至以上？


一年期基准存款利率下降到1%  贷款利率应该在3%左右    这时候 理财和货币基金的收益会上升到6%？



好吧   机会出现了    我去银行贷款    买理财或者货币基金     白赚3%的利息差   爽！

mikewolf13

yththt 发表于 2015-4-22 11:34
我和你讲，不要对降准太乐观了。在这些刺激手段，降准是最无力的。降准1%，每百元储蓄只会增加0.75元的货 ...

降准1%   释放1.5万亿的信贷规模  

目前存款准备金率18.5%   距离平均存款准备金率水平15%    仍然有3.5%的空间


如果存款准备金率降至15%     可以释放6.75万亿的流动性   这才是问题的关键     



目前上层的口风     就是要继续下调准备金率    继续下调基准利率    至于资金去哪了   就看股市什么时候崩了   资本向来都是逐利的    一旦股市崩盘   资本必然会从股市转移

请参照上届班子上台后规律      先股市涨   而后股市崩   楼市涨    历史总在不断的轮回    现在的政策也不过是从前的翻版

mikewolf13

yththt 发表于 2015-4-22 12:12
“国家经济要发展，物价上涨，建筑成本会提高，工资也会上涨，房价自然就需要上涨，难道有错？”

1.低于成本销售    傻子才会继续生产产品

2.没有利润          傻子才会继续盖房卖


总结   低于成本销售   没有利润的产业   都只会昙花一现    不可能长期存在




你只看到了短期效应    而我分析的是长期   房地产投资本身就是长期的    你的思想   根本不适合这个行业

买买理财   炒炒股    比较适合你    真的

mikewolf13

ytfangz 发表于 2015-4-22 16:12
我个人认为，当前政府最关心的，不是房价上涨还是下跌，股票市场如何如何，最关心的是中国金融安全，会不 ...

上层最关心的是自己的地位   买不起房   不会zao fan      失业吃不上饭   肯定会zao fan的


中国的金融掌控在上层手里（铸币权）    多大的风险   都可以化解   


烟台的房价一直不高  涨幅也不大   相对收入增长而言   其实是下降了      买不起房的最大原因是消费的诱惑太大    攒不下钱买房     而且对自己没有准确的定位    设定的购房目标过高  



常常出现  k着歌  泡着吧   一手拿着哈根达斯  一手用爱疯6上网大骂房价的现象

mikewolf13

yththt 发表于 2015-4-29 15:38
你能告诉我，几年内一年期基准利率下降到1%？

你先回答我    利率下降    理财收益升高    这是什么道理？

mikewolf13

fztzl 发表于 2015-4-29 16:21
股市7年熊1年牛，也该挣钱了，要不买房子也真能翻倍了不止了

还有很多没解套的来  

mikewolf13

yththt 发表于 2015-4-30 09:29
估计也就剩你没解套了。这段时间我兄弟已经帮我赚了70%多了。

我的都125%了     小钱玩玩   但我绝不会几十万  上百万的投到股市这个投机市场上     你会吗

mikewolf13

yththt 发表于 2015-4-30 13:42
你是把钱都压房子里了。要是当初把房子卖了去炒股，现在第二套也出来了。
股票这东西我不懂，我也没敢全 ...

即使不买房   我也不会把上百万投到股市里去赌   我是投资   不是赌博


股市和楼市完全不一样   只有当你彻底退出股市的时候    才能说赚了多少钱

mikewolf13

yththt 发表于 2015-5-1 20:54
你别把股市给妖魔化了，怎么能把股票和赌博同日而语，赌博可是明令禁止的。股市对于大多数人来说是 ...

呵呵   说了这么多    更显示出你对房地产投资一窍不通   

你房子5000多买的，8000卖了，你以为这是你的真实利润吗？估计投入也得10W左右  

我想问一下   多大面积的房子   税费能到十万？你真是明白房产是怎么投资的么？



和房产相比    股市就是个赤裸裸的投机市场   在熊市是没有任何收益的    只不过是电脑上的一组数字

举个例子   如果股票套七年   按照每年5%的利息计算   需要涨回到原来的价位  然后再涨30%   才不亏

而七年前买套房子    翻倍不是难事   如果用于出租  按照5%的平均房租计算 （房租是复利，而且不断增长）  也有140%以上的收益

即使算你炒股的收益    七年来  到现在为止   你也没有达到140%的收益   何况你冒的风险比买房大的多



投资最重要的不是收益   而是控制风险    巴菲特的平均年收益率也不过20%+   不是他做不到高收益  而是他把风险控制到最低




你依然没有回答我   基准利率下降   理财收益怎么会上升？

两年来   基准利率一路下降    各种宝的收益率从6%  下降到目前的4.2%左右   这不是事实？

五月份很可能有一次降息    幅度在0.25%-0.5% 之间      降息后一年期存款基准利率下降至2%-2.25%





十万八万的投入股市玩玩无所谓     100万的资本投入股市    跌成30万   套7年     这是一种什么样的感觉？  

mikewolf13

yththt 发表于 2015-5-3 22:37
http://money.sohu.com/20150502/n412257457.shtml
【转】富人最爱三种理财方式 房地产投资不再受宠
   ...

长期看呢    股市不好呢？

一会理财  一会基金 一会p2p  一会p2p？


投资是一辈子的事   不是一年两年   我个人偏可持续的投资   不管顺势  逆势   都可以获得稳定的回报率  增加现金流   把主动权掌握在自己手里



事实上  我并不反对股市投资   我是在2000多点进入的   没有任何风险    和股市投资一样   楼市低迷时期才是买入的好时机   前段时间莱山的一些房子    低于市场价20%就可以买到   这才是最佳的进入时间  一旦楼市好转   只能按照市场价购买


利润的产生在你购买的时候就已经注定       而不是卖出之时

mikewolf13

yththt 发表于 2015-5-3 23:38
44楼我已经回答你了，而且很详细。
首先，不要以偏概全，市场各种理财产品很多，不是都降了。
二、你只 ...

研究问题看整体    不看个例


近两年来利率一直在下降    各种理财的收益率整体是在上升还是在下降   回答这个问题就足够了

mikewolf13

yththt 发表于 2015-5-3 23:57
认真领会意思，税费和投入是两个概念。

房产证、税费、维修基金、装修、电器、物业、出售还要中介、 ...

呵呵  所以我说  你对房产投资一窍不通

煤暖投资这个项目早就没有了    都包含在房价内了

装修的投资不会亏   精装的房子比毛胚房要贵一千左右

满两年免征营业税   一套房子一买一卖   产生的费用大约是总房价的3%（契税）+1%（个税）+2%（两次中介费）=6%


实际上在交易过程中   是有很多办法合理的规避税费的  比如做低评估价  实际的交易费用不会超过4%

另外   如果投资房产  买新房是不明智的选择   市场上有很多二手毛胚房   要比售楼处便宜10%  甚至20%   

如果是短线炒房   那么连过户都不用过   3-4个月的时间   操作一套房子   费用只有两次交易的2%的中介费

mikewolf13

yththt 发表于 2015-5-6 08:59
"装修的投资不会亏   精装的房子比毛胚房要贵一千左右"

100平*1000=10W ，二手的精装比毛胚贵10W，你 ...

你太不了解二手房市场了