楼事大嘴巴 第八期——您认为小区里收取停车费合理吗？

孙妍凤

我感觉收取车位费不合理，因为我们已经交物业费了，这里已经包括在内了，所以在收取就是不合理了

sophia☆潇予♀

中建悦海和园，地下车位只售不租～地上车位一个月160，一年要2000元～贵得离谱～小区设两个门禁～未租车位的业主不能进第二个门，只能停在商业街区，并按时段收取费用～使得业主有家不能回，有苦说不出～欢迎媒体朋友前来采访～

飞天狐_obG86

中建悦海和园的叫贵吗？福山鸟不拉屎的万科假日风景租车费一个月300，一年3600，每个月还要额外交给物业管理费60，车子被划，车位被占全说是没车位的占的，现在没有车位的一律不准进小区，亲戚朋友来访也不准进，老弱妇孺也要下车走进来

英雄_MTk9t

不应该收取停车费

声声思

肯定是不合理的，交了钱物业也不会帮你看车啊，车真出现什么问题，物业也是不会管的。

mzy

弄清楚小区停车费的费用问题，一、车位租赁费（甚至购买费），这是开发商在收；二、停车费，物业公司在收。所以先弄明白这两个问题，再计较。

第一个问题，我认为大家最应该计较的是第一个问题，停车位，不管地上的还是地下的，都是不占用小区容积率指标的，也就是没有摊分土地使用权资格的，为什么开发商要占在自己手里？为什么要单独出售？办不出证来的违法销售行为，执法部门为什么不叫停？不摊分土地使用权的小区停车位是土地使用权（以及与土地使用权合二为一的建筑面）的附属设施，应依法随土地使用权转移给业主，不应允许开发商违法出售、违法出租。

第二个问题，就是，收停车费你到底提供的是什么服务？你如果是保管车辆，这个没问题，毕竟是户外放置财产。但如果说只是打扫打扫停车位卫生，维持维持秩序，那你凭什么收费啊？我们的物业费是按建筑面积交的，建筑面积分摊了小区宗地土地使用权，包含了每一个角落，还有什么不包含在建筑面积里啊？
那个，对小区原有道路，你就用物业费打扫卫生，哦，画成停车位，你就要另收打扫卫生的费用，你从物业费里减了这个车位打扫卫生的费用了吗？

mzy

太多的法律条款规定了土地使用权和房屋所有权是统一体的规定，我们不一一重复。

我们说说房地产管理法第四十二条：

地下车库是应该随着地面民用建筑和地面土地使用权转移而转移的，《房地产管理法》第四十二条　房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。其实除了合同载明的内容，还有法律规定的权利和义务。

而且，国家计委、财政部、国防委、住建部曾联合下发规定，小区防空地下室建设所需资金纳入民用建筑建设项目投资计划。建设费用据实列入民用建筑的建设开发成本。买了小区民用建筑和土地使用权，是包含防空地下室的成本的。

四大部委联合下发的规定是《关于规范防空地下室易地建设费的规定》，这是全称，大家网上查一查。

开发商根本无权在小区另立项目单独建地下停车场的，地下停车场的建设成本都是和我们的楼房、土地使用权纳入同一个建设项目计算的，计入同一个项目成本的，土地使用权也用的是小区宗地的土地使用权。我们买房子的钱是包含地下车库的投资的，开发商无权把地下停车库单独再处置一遍的。我们的房子是摊分土地使用权的，不摊分土地使用权的的一草一木一粒沙子，都是附属于土地使用权的，都是不需要再花钱，而是是随着房子（和与房子合二为一的土地使用权）的转让，而“随之”转移的。那就是房地产管理法42条里的内容。

mzy

                                  关于规范防空地下室易地建设收费的规定

                  信息分类：法规        文件编号：        公开方式：主动公开
                  生成日期：2009-04-24        公开时限： 常年公开        公开范围：面向全社会
                  信息索取号：B00440-0201-2009-0001        责任部门：         
                  国家计委 财政部 国防动员委员会 建设部

                       （2000年4月27日）

　　为加强结合地面建筑修建战时可用于防空的地下室（以下简称防空地下室）工作，有利于促进防空地下室建设与经济建设协调发展，现就规范防空地下室易地建设收费的有关问题作如下规定：

　　一、 结合地面民用建筑修建防空地下室是依法建设人防工程的重要组成部分，是战时保障城市居民就地就近掩蔽，减少人员伤亡的重要途径。在人防重点城市的市区（直辖市含近郊区）新建民用建筑，要按照原国家人民防空委员会、国家计委、城乡建设环境保护部《关于改变结合民用建筑修建防空地下室规定的通知》（人防委字[1984]9号）的规定修建防空地下室。防空地下室建设所需资金纳入建设项目投资计划。建设费用据实列入建设开发成本。
　　二、 对按规定需要配套建设防空地下室的，防空地下室建设要随民用建筑项目计划一同下达，坚持同步配套建设，不得收费。对按规定需要同步配套建设，但确因下列条件限制不能同步配套建设的，建设单位可以申请易地建设：
　　（一）采用桩基且桩基承台顶面埋置深度小于三米（或者不足规定的地下室空间净高）的；
　　（二）按规定指标应建防空地下室的面积只占地面建筑首层的局部，结构和基础处理困难，且经济很不合理的；
　　（三）建在流砂、暗河、基岩埋深很浅等地段的项目，因地质条件不适于修建的；
　　（四）因建设地段房屋或地下管道设施密集。防空地下室不能施工或者难以采取措施保证施工安全。

　　三、 建设单位依前条规定提出易地建设申请，经有批准权限的人防主管部门批准后，应按照应建防空地下室的建筑面积和规定的易地建设费标准交纳建设费用，由人防主管部门统一就地就近安排易地建设人防工程。
　　四、 防空地下室易地建设费的收费标准，由省、自治区、直辖市价格主管部门会同同级财政、人防主管部门按照当地防空地下室的造价制定，报国家计委、财政部、国家人防办备案，对以下新建民用建筑项目应适当减免防空地下室易地建设费：
　　（一）享受政府优惠政策建设的廉租房、经济适用房等居民住房，减半收取；
　　（二）新建幼儿园、学校教育楼、养老院及为残疾人修建的生活服务设施等民用建筑，减半收取；
　　（三）临时民用建筑和不增强面积的危房翻新改造商品住宅项目，予以免收；
　　（四）因遭受水灾、火灾或其他不可抗拒的灾害造成损坏后按原面积修复的民用建筑，予以免收。

　　五、 防空地下室易地建设费由各级人防主管部门严格按照国家规定组织收取。收取的收入属于预算外资金，应全额缴入预算外资金财政专户，实行“收支两条线”管理。防空地下室易地建设费应纳入人防经费预算，统筹安排并专项用于安排易地建设人防工程，各级人民政府和有关部门不得统筹调剂，不得用于平衡本级预算，不得挪作他用。
　　六、 各级政府价格、财政主管部门要加强对防空地下室易地建设费的监督检查，对擅自扩大收费范围、提高费用标准、改变收费资金用途等违反国家有关收费管理规定的，要依法查处。
　　七、 各省、自治区、直辖市政府价格主管部门可会同财政、人防主管部门结合当地实际情况制定具体实施办法，并报国家计委、财政部、国家人防办备案。
　　八、本规定自颁布之日起执行。

mzy

我常常在想，什么原因导致开发商把小区宗地土地使用权和房子都卖掉了，却还死皮赖脸的在小区内占据着这么大的一块权利？业主们买了房子和土地使用权，里面却留着一个无权摊分小区土地使用权的地下停车场不属于业主，（注：那个地下停车场是无权摊分小区宗地土地使用权的），这不等于卖了半个土地使用权给业主吗？国家还允许卖打折扣的土地使用权吗？还允许过一手就拔一把毛的转让吗？

我反复研究土地法和房地产管理法，发现，开发商在这里面是玩了个“偷梁换柱”的把戏，那就是，本来小区宗地范围内的一切权利都属于宗地土地使用权的，包括向宗地内哪怕投入一粒沙子、一棵草的权利，也是宗地土地使用权的权利，开发商投入，是在行使土地使用权的权利以及履行土地使用权开发的义务，不是它那个公司名称自身的权利。

由于开发商这段时间单独拥有小区宗地土地使用权，经历了这个过程，开发商就偷梁换柱，把土地使用权的的权利偷换成他们公司的权利了，把有利可图的、原本是为土地使用权和地面建筑配套建的地下车库，违法无赖的留在自己手里而不随着住房和小区土地使用权交付业主使用。这里违反的就是房地产管理法的第42条。

症结就出在这儿，小区内哪怕一分钱的投资，都不是他们公司的权利，而是他手中土地使用权的权利和义务，这是要随着土地使用权的转让而转移的，开发商在小区内无权为自己公司投资，一切投资都是为土地使用权投的资。而与土地使用权合二为一的，只有我们购买的房子——房地合一的房子，其它都是他们的附属权利或义务，当然包括停车场，也包括绿地、道路、水、电、暖、气.........小区宗地项目开发建设不是建这么几十栋楼就合格的，需要太多太多.....包括停车场。

即使冒出个人防部门来与我们争夺地下车库的产权（我们不与他争，与国家争争不过，也没意义）。但人防部门面对的投资者是买了小区房子和土地使用权的业主，而不是把房子和土地使用权都卖掉了的开发商，前面列的四大部委的联合规定说的很清楚。

大家奋起抗争，讨回属于土地使用权、属于地面建筑的停车场。我们要合格的小区，要合格的土地使用权。开发商不交出停车场，我们的小区就是不合格的小区，告它去。

mzy

其实大家仔细想想，为什么地下车库办不出房产证？是办不出来吗？不是这个原因，而是因为，地下车库的权利已经包含在能办出证来的房产证、土地证里了，再办，就与他们重复了。开发商凭什么把房子、土地使用权都卖掉了，却仍然把车位再卖一遍或占着不放？！！！

从购买车位的购买者来说，你买了100平米的房子，专属100平米建筑空间（应该去掉公摊，应少于100平米），这为什么凭100平米一个地方的房产证、土地证，却专属房子和车位两个地方啊？车位摊分不到土地使用权，根本没有专属的特性，它就是共有的，是不能单独买卖车位的，不论是卖还是买。

mzy

从规划法来说，这宗土地，没有民用建筑，是不可能允许这块土地（不管地上还是地下）单独修建停车场的，因为这个地块是居住用地；反过来，这宗土地，只建民用建筑，不建停车场，也是不合格的，连规划获批资格都没有，啥也不可能允许建的。

开发商在规划报批时，是以为地面民用建筑“配建”停车位的名义报批的，有了这些停车位，地面民用建筑才拿到了开工许可证。

小区开发完了的综合验收中，这些停车位也是以地面建筑配套设施的名义，才使地面民用建筑验收合格。

结果，你告诉大家，停车场是我单独修建的，我要单独卖钱，请问住建局的建管部门，你允许它这样胡搅蛮缠吗，这种把停车场从小区宗地项目中分割出去以后，小区宗地项目还是合格项目吗？业主们买到的房子和土地使用权还是合格的吗？你不能验收的时候说这就是小区的，验收完了就耍无赖啊！

mzy

开发商经常辩解的理由：

1、“地下车库没公摊，所以要单独出售”。我们房子的面积和公摊的面积都是有资格摊分土地使用权的面积，你这个没资格摊分土地使用权的地下车库，凭什么公摊啊？不是没公摊，是你没有被公摊的资格。

2、开发商经常说的“地下车库是防空设施、属于国家所有，日常使用收益归投资者所有”。我们说，投资者是买了房子（占容积率指标的房子）和土地使用权的全体业主，不是开发商。面对土地使用权的投资者，别人有什么权利自称投资者呢？开发商你可曾考虑，你卖掉土地使用权，土地使用权上的权利也要转移？

3、物权法第七十四条
      “ 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
　　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
      占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
很显然出售、附赠、出租方式解决的停车位，适用对象是能摊分土地使用权的停车位，你出售、附赠都办不出证来，是违法买卖行为，却硬往这74条上套用，这不是耍无赖吗？还有出租，你是不是得拿着产权证才能出租啊？所以，这74条针对的对象明显是有资格摊分土地使用权的车库——那就是地上建筑物内的车库，而不是我们小区常见的地下车库以及地面室外车位。

物权法一共五大编、十九章。第二编是规定所有权的大编，本编第六章是规定建筑物区分所有权的章。而第三编是规定用益物权的大编，本编第十二章是规定建设用地使用权的章。大家仔细读读。读完了，你就会知道，第二编第六章规定的所有条款，都是建立在拥有第三编第十二章规定的土地使用权之上的内容的，也就是同时满足第二编第六章和第三编第十二章的规定，这才决定了一个建筑物的归属。前面说的四大部委的规定，决定了地下车库的投资是包含在地面建设项目的开发成本里的。实际上物权法也决定了，投资权是土地使用权的权利，开发商无权以自己公司的名义投资，你自己公司的投资只是投资了宗地土地使用权，以后的投资都是依法行使土地使用权的权利和义务，你一套房子也不卖，小区的一切权利都是你的，但你只要卖出一套房子，土地使用权就变为共有了，他对小区内一切没资格分摊土地使用权的物体，都与你享有同样的权利。

建筑物的权属不是只由第二编确定的，是由第二编和第三编共同确定的，建管部门、司法部门，你们不能撇开第三编，片面的抱着第二编来说话啊！第二编和第三编的内容其实就决定了很多法律法规规定的房产和土地使用权是统一体的内容，为什么开发商、建管部门、司法部门要装糊涂呢？为了把地下停车场狡辩给开发商，把国家明明确确、相辅相成的法律体系解释的乌七八糟，充满矛盾，就是不肯按法律办事。

“业主共有”，是小区内不摊分土地使用权的车位（不管地上的还是地下的，只要没有摊分土地使用权资格的就算，当然还有其他一切没资格摊分土地使用权的物体）的唯一合法身份，从规划法、防空法、土地法、房地产管理法、物权法、民法、宪法.....都不矛盾。而停车场不凭借土地使用权放在开发商手里，是侵犯业主的土地使用权的权利的，把相关业务方面的法律搞得自相矛盾，也是违反宪法的，为什么呢?侵犯业主的私有财产了。

mzy

“允许建”，是宗地土地使用权的权利；“必须建”，是小区宗地开发的义务。停车位是必须建的，规划法规定了的。

“允许建”，是宗地土地使用权的权利；“必须建”，是小区宗地开发的义务。防空地下室是必须建的，防空法规定了的。

“允许建”，是宗地土地使用权的权利；“必须建”，是小区宗地开发的义务。绿地是必须建的，规划法规定了的。

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房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。这是房地产管理法规定了的。

请把无权摊分土地使用权的一切物体——最主要的是影响业主日常生活的停车位，随着土地使用权，交付业主。

权利、义务的拥有者是土地使用权的持有者，不是某个固定的公司，权利、义务都是要随着土地使用权转移的。

朵拉儿

如果地下车位租售都合理，可是小区地面的，我们买房子时，公摊啥的不都算过么，为什么要再缴费