掰一掰：买房全款和按揭哪种更划算？亲们都是如何看待的？

齐中大学

在房价高企的今天，普通家庭在婚房购置的问题上往往因为倾囊而出而慎之又慎，不过即使在资金到位、房子选定的情况下，买房究竟是“一步到位”还是“分步走”还会成为纠结“两代人”的问题：父母大多希望　　

       父母：买房一次付清省钱省心子女：按揭买房手头还有余钱
　　在房价高企的今天，普通家庭在婚房购置的问题上往往因为倾囊而出而慎之又慎，不过即使在资金到位、房子选定的情况下，买房究竟是“一步到位”还是“分步走”还会成为纠结“两代人”的问题：父母大多希望一次性付款，因为省心省钱，子女希望按揭，想给自己点压力，究竟谁的方案最“经济”呢?
　　
       两代人各有各的道理
　　胖胖和小兔准备结婚，月初，他们在某处看中了一套期房，面积89平方米，如采用一次性付清方式，可享受9.5折优惠，总价为142万元，如果采用按揭方式，则3成和6成首付的优惠分别为9.8折和9.7折。为了筹集房款，胖胖和小兔的父母共筹集了100万元的现金，尚有40余万元左右缺口。
　　在一次性买房，还是按揭付款的问题上，两代人产生了分歧。胖胖的父母考虑到自己有一套60平方米左右的投资房，如果出售可以套现90万元左右，使用一次性付款后尚有余钱作为婚嫁金储备，可以避免未来小两口按揭产生的经济压力。孩子则认为，以房换房不划算，卖掉意味着少了固定资产，双方都有公积金，还能享受首套房的优惠，最重要的是父母不会因此拮据。
　　为了解决两代人的分歧，记者带着案例咨询了兴业银行灵桥支行的国际金融理财师傅浩达，让他为两代人来支支招，看看谁的方案更经济。
　　情况分析：
　　胖胖是政府部门的企编人员，年收入4万元左右，公积金月缴225元;小兔在一家企业上班，年收入6~7万元左右，公积金月缴285元，双方的工作稳定，双方组合家庭后，合计年收入11万元。考虑到一年后的装修及结婚所需婚嫁金，需留存40万元。
　　目前，胖胖家的投资房在出租阶段，月租1300元，地段不错，但不是学区房，也暂无拆迁可能，房屋陈旧，每年有一定的维修支出。经计算，房屋的年化租售比仅为1.73%，远低于市场无风险利率3%，可以考虑出售。
　　按双方实际情况，公积金最高贷款额度为40万元。目前公积金贷款利率为4.5%，五年以上商业贷款利率为6.55%，考虑到双方公积金都在缴纳，如不使用，意味着公积金只能存在账户中不能取出，只能按银行活期利率累积。

　　【方案一】卖房，不贷款，全额付款
　　从数据看，投资性房产不是学区房而且租售比过低，建议卖房回收资金90万元，可合计持有现金190万元，预留婚嫁金40万元，剩余150万元，通过以房换房的形式，可以全额付清购买婚房。
　　适用人群：保守型家庭
　　优点：1、没有贷款压力，生活质量可以得到保障。
　　缺点：1、供父母养老的投资性收入减少，若父母养老收入不高，需考虑未来父母养老问题。2、夫妻双方公积金部分不能得到充分利用。

　　【方案二】不卖房，公积金和商业组合贷款，4成首付
　　将房产作为父母未来的养老收入保留，考虑不卖房。现有资金100万元，扣减40万婚嫁金，实际可用于购房款为60万，加上公积金部分尚不足以购买婚房，故还需要配置商业贷款45万，扣除公积金部分，自己还需缴纳大约4800元/月，年还款约5.76万元，约占总收入的52.4%，将会直接影响到以后的生活质量，不建议采纳。
　　适合人群：预计将来双方收入会有明显增加的家庭
　　优点：1、保留父母的投资性房产，一定程度上保障了父母的晚年生活质量。2、充分利用了公积金贷款
　　缺点：1、贷款比例较重，会影响以后生活质量。2、并没有解决投资性房产租售比低的状况。
　　【推荐方案】卖房，公积金贷款，6成首付
　　卖房加上现有现金，扣除婚嫁金40万，实存现金150万元。按揭20年，除去公积金贷款，实际月还款额约在1500元左右，在可支配收入的合理范围内。
　　如选择6成首付，只需支付87万左右，考虑到资金结余比较充足，可以考虑付款105万元，剩余40万选择公积金贷款。购房后剩余45万元现金可用作父母养老，按目前兴业银行一年期理财5%的收益计算，年收益达2.25万元，已经超过之前租房收入。而对于月收入9160元的家庭来说，每月1500元左右的还款，也不会有太多压力，完全可以保证现有的生活质量不受影响。
　　优点：1、虽然父母投资性房产已出售，但是结余45万可用于父母养老，且普通理财收益已经大大超过原来租房收入，不但不会影响父母晚年生活，反而还有大笔投资现金流来保证不时之需。2、充分利用了公积金贷款。

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