参加听证会的代表，参加之前想好问题，想好诉求，别紧张

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参加会议，经常心里想了很多，一经那些场面，往往思绪会有些乱，不只从何说起，所以要做一些准备工作，想好了想要提的问题，以及要求解决问题的诉求。这都需要参加之前理顺好思绪，参会时有条不紊的发言，做到有理有据有诉求。我提一些要求供参会代表们参考。

1、        要求解决一宗土地两宗物业的问题，也就是解决一个小区内，一种停车位40元/月，一种停车位150元/月的问题。这是这次物业发布停车位管理通知后，堵车堵业主事件的起因。诉求就是把开发商占有的地下车库与业主的车位与·小区土地使用权依法变为一宗物业。

2、        要求认定全体业主购买小区土地使用权的投资，是地下车库投资的组成部分。要求认定连接车库与市政道路的小区道路和小区绿化（因地下车库和地下人防而变成屋顶绿化导致的造价巨大），也是地下车库投资的组成部分。

3、        承认开发商的一切投资，但要求开发商的一切投资，都要依法随着房地产的转让（全体业主的有双证房地产的合法交易）依法转移为全体业主共有，而不是脱离土地使用权恶意分割出去单独持有或单独出售。我们现在一宗土地两宗物业，就是物业与土地割裂这个原因造成的。

4、        当开发商和执法者们强调地下车库可以不凭土地使用权、不凭土地使用权的使用强度而单独拥有权利的时候，业主们有理由反问一下，那么全体业主购买到手中的土地使用权又应该有什么权利呢？

5、        资本的力量很大，当与公权力结合的时候，民众就更难维权了，所以民众一定要团结，开发商欺负的就是“全体业主”不是一个人。

康和新城客服部

强烈支持大家依法维护自己的合法权利！

公司出台的一系列政策的意图是为了社区整洁有序，绿化优美，业主满意的！都符合法律和物价的相关规定！

康和新城客服部

关于您提的一系列问题！总结起来有两点！

第一，车位的归属权问题！


        根据《物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

        对本法的解读是地上车位归属全体业主所有，地下车位归属开发商所有

根据物价局的规定，地上车位可以收取车位管理费！举个简单的例子，就比如房子是归你所有，产权都是你的，那物业管理费就可以不交吗？

        这点大家可以咨询自己的律师朋友！欢迎大家依法维护自己的权利！
     
        还要说一点，这些规定都是全国、烟台通行的，康和新城绝不是个案！所有规定，必须合法合理，关于这点大家可以问问自己的亲朋好友，新建封闭式小区的车位租赁和售价是多少？小区车位是怎么管理的？

第二，为何地上车位和地下车位的租金价格不一致？

    这是个非常简单的问题，每个小区都是这样，主要是建造成本和维护成本的原因。

         地上车位没有照明，维护简单，清洁便利

         地下车位有照明设备，而且常年开启，监控设备、消防设备、各类地下车库设施等等，维护成本高，电费耗费大！

~美丽心情~

非要说开发商欺负业主，真对你无语了。其实你的上述论调完全可以找专业律师看看，到底说得对不对，当然，也可以让业主代表把你上述言论打印带到听证会现场，看看是否会有专业人士给解答。其实，论坛里很多看客也是懂的，但是只是没人出来发言而已。。。楼主，只能说你钻到牛角尖里了。

~美丽心情~

关于住宅小区车位车库的权属问题  
颜雪明   万科企业股份有限公司   
  









      住宅小区里的车位车库产权是谁的，在物权法公布之前，一直是一个争议很大的问题。物权法公布，应当说为这个争论划上了句号。但问题并没有完全解决。物权法规定，车位车库应当首先满足业主需要，对此如何理解，又是众说纷纭。此外，关于人防车位的产权、关于露天车位的产权、关于车位的登记、关于政府作出的车位权属的规定有何效力等，都存在不同认识。本文拟通过物权法、最高人民法院关于区分所有权纠纷的解释等法律，分析与车位权属有关的一系列问题，希望抛砖引玉，求教于方家。

      一、车位的所有权是谁的。
      车位车库，除去机械车库属于机械设备外，均属于不动产的范畴。用法律语言表述，属于建筑物（独立车库、地下车库、架空层车位）、构筑物或者附属设施（露天停车位）。不动产的原始产权，产生于制造。物权法第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”据此，合法建造的行为完成，就产生所有权，权利人是建造人。物权法第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”建设单位（开发商）作为最初的建设用地使用权人，投资建设的全部房屋、设施，它是唯一的、原始的所有权人。只有两种情况例外：
      一是法律另有规定，如物权法规定，物业管理用房属于业主共有；绿地、道路属于业主共有或者属于市政；利用业主共有的道路和场地设立的车位属于业主共有，等等。在这种法律直接规定的情况下，建设单位的原始所有权受到法律的限制，甚至被法律剥夺。
      二是建设单位将自己的权利转让、赠与或者放弃，如通过合同以及宣传资料，表明某些车位为业主共有，这就让与或者放弃了自己的权利，所有权自然转移到受让人手中。
      除了这两种情况外，车位的所有权都是建设单位的，认为它属于全体业主或者政府有权支配，都没有法律或者合同的依据。
      现实中，关于车位的产权，流行过种种错误认识。
   一是成本决定车位权属。有人认为，车位成本已计入房价，故开发商卖了房子就等于卖了车位，再卖车位就是卖第二次，所以车位属于买了房子的全体业主，开发商无权独立销售。这种观点错在把成本作为所有权的依据。成本是会计学概念，其意义只在于计算收益，与所有权无关。所有权取得的各种方式中，没有支付成本即取得所有权的方式。建设单位的成本如何分摊是个经营问题，与所有权没有任何关联。我过去曾经用“卖豆腐模型”来说明成本与所有权无关：杨白劳用50元成本制作了100斤豆腐，卖了80元，就是说，已经收回了全部成本，还有30元的盈利，那么这时他还剩下10斤豆腐，这是谁的？如果按成本决定论，这10斤豆腐就应当属于当天买豆腐的全体顾客，现实中谁会这样主张？所以，成本与所有权无关。成本如何分摊，车位有无开发建造成本，都不是判断所有权的依据。
      二是功能决定车位权属。有人认为，车位是为住宅配套的，住宅是主物，车位是从物，根据从物随同主物转移的原理，车位的产权应随房屋一起转移，而不能单独作为交易的标的。对此我要说，功能不决定所有权。最简单的例子，就是住宅小区中的IC卡电话，它显然是为小区业主的生活配套的，但它的所有权是独立的，属于通讯运营商。关于从物与主物，也是一个相对的概念，凡能单独作为交易标的的物，就是主物。比如买一个手机，有时会有一个原装的护套，这是从物；但也有单独卖的护套，这就是主物。车位有独立的构造，独立的功能，能够单独作为交易的标的，这就符合了区分所有权建筑中专有部分的属性 [1]，而不是房屋的从物。
     三是容积率决定所有权。有人认为，车位不计入容积率，占用的土地都由业主分摊，故不能独立实现所有权。容积率是规划指标，本质是行政许可，是一定面积的土地上允许建造多少房屋，它只约束建设行为，与所有权无关。过去以至目前，规划部门在计算容积率时都不将车位计算在内，是因为政府控制的主要是房屋建设的规模，而不是车位的数量。不计入容积率并不意味着车位没有独立的产权。就以房屋而论，如果超过了政府核定的容积率，产生的只是违反行政管理的后果，可能导致整改、拆除、罚款甚至没收，但不可能因为超出容积率，就归业主共有。
   四是业主的利益决定车位权属。有人认为，如果允许开发商处分车位，其势必损害业主利益，故从维护业主利益的角度，应当将车位归属于全体业主。这更是无稽之谈。同为一个市场上的民事主体，业主的利益要保护，开发商的利益就可以损害吗？合法的利益，都应当得到保护。目前车位的矛盾突出，但这究竟是由于开发商有权处分而导致，还是供需不平衡所造成？一个500户的小区，只有100个车位，无论由谁分配，资源都是紧缺的。即使法律规定业主共有，业主如何合理分配，仍然是一个困难的问题。稀缺资源由市场分配，最符合公平与效率的原则。即使车位全部为业主共有，也不可能任人无偿使用。
   综上所述，住宅小区的车位，原始所有权只能是建设单位的，业主只是基于法律的规定或者建设单位的出售、出租、附赠等行为，继受取得车位的权利。
   
      二、车位是专有还是共有，以什么为依据？
      从物权法的规定看，住宅区中的车位有“专有”与“共有”两种不同的权属。专有的车位，建设单位有权处分，共有的车位，属于全体业主。那么，哪些车位属于专有，哪些属于共有？如何区分这两种不同权属的车位？
      《物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
       　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
       　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
   本条文第一款我们在后面讨论，注意它的第二款与第三款，分别规定了车位的两种权属。第二款规定，规划内的车位，建设单位有权出售、出租、附赠，表明这部分车位产权是属于建设单位的；而第三款规定的共有车位，没有“规划用于”的字样，也就是说这指的是规划外的车位。这一点，从最高人民法院《区分所有权纠纷司法解释》第六条中也得到了印证：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。” 由此可以得出一个明确的结论：规划内的车位，产权属于建设单位，规划外的车位，产权属于全体业主。
   判断一个车位是规划内的还是规划外的，只能依据规划文件，主要是《建设工程规划许可证》及其附图。附图上标示的车位，是规划内的车位；附图上未标示的车位，是规划外的车位。
   规划内的露天车位，是专有的还是共有的，实务中分歧很大。几乎所有的城市，都不认可露天车位的转让，也不办理产权登记。普遍认为，露天车位没有任何构造形式，也就是说建设单位并没有投资，只是在地上划一个位置，而小区内的土地使用权都被业主分摊了，开发商并无份额，所以露天车位应当属于业主共有。对此，首先看法律规定，物权法、司法解释都只强调了规划内与规划外，并未区分车位的形态，规划内的车位属于建设单位，并未规定露天车位除外；其次，没有墙壁、顶盖，并不等于说没有投资，只是投资多少的问题；第三，只要是专有部分，就如同房屋一样是分摊建设用地使用权的，不存在土地权益都由房屋业主享有，露天车位无土地权益的问题。所以，露天车位与其它形态的车位一样，应当以规划为产权划分的标志，规划内的，开发商享有所有权。
   最高人民法院《区分所有权纠纷解释》在制定的过程中，曾经有过一个条文“第八条【车位、车库】　物权法第七十四条第二款规定的‘建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库’，是指位于建筑规划红线内，经规划文件批准建造的车位、车库，包括独立车库以及设置于露天、架空层、地下等部位的车位。” [2]这个条文虽然后来删除了，但可以看出当时起草人的初衷，确实是把露天车位包括在内的。
   
      三、人防车位的所有权
      住宅建设中，通常会配建人防设施，平时作为车位利用，这就形成了人防车位。关于人防车位的产权，也有一些认识上的误区。
      一是认为人防车位属于国防资产，因此人防车位的产权属于国家。《国防法》第三十七条规定，“国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源，以及由此形成的用于国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等属于国防资产。国防资产归国家所有。”由此可见，国家投资是国防资产的前提。人防车位是建设单位全额投资，政府又未加征收，怎么就成了国防资产？
   二是认为人防车位是政府强制配建，是开发商应履行的义务，产权属于人防部门。《人民防空法》第五条规定，“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设”。既是“鼓励、支持”，就不是强制性要求，更不是法定义务。即使政府作为规划要求，也并不改变产权的性质。房屋也是按照规划要求建的，难道产权也成了政府的？
   从法律关于所有权的一般规则来看，谁投资，谁所有；建造人是原始所有权人；建设用地使用权人享有建筑物、构筑物及附属设施的所有权；从特别法规定来看，“谁投资，谁受益”（人民防空法第五条），也没有对社会投资的人防设施的所有权作出特别规定；再从物权法及相关司法解释规定来看，所指的都是“规划用于停放汽车的车位车库”，并未区分形态，没有规定地下的具有人防功能的车位除外，那我们就没有理由把人防车位从物权法第七十四条的规定中排除出去。
   从实务情形来看，目前上海、广州、重庆都规定人防车位可以转让，可以办理登记，这是贯彻物权法的正确做法。这种情况下，人防车位与一般车位不同的地方，只是它多了一个战时防空的功能，在产权明晰的情况下，人防设施的功能也会得到有效保护，一旦发生战争，随时可以被国家征用转作防空设施。但在更多的城市，都规定人防车位不能转让，只能移交给人民防空部门。而车位转交给人防部门后，多由人防办转手出租，未见发挥什么国防效益。并且，这种涉及改变所有权的规定是否合法，也大可商榷。
   
      四、地方性法规、规章、规范性文件无权改变车位的权属
      不少地方，通过出台地方性法规或者规章，甚至政府规范性文件，规定住宅小区内的车位产权归谁、如何利用、禁止或限制转让等。这些规定涉及到改变和限制所有权，涉及到人民重大的财产权利，是否有效，值得探讨。
      谁投资，谁所有，这是民法的基本原则；建设用地使用权人建设的建筑物构筑物及附属设施属于建设用地使用权人，这是物权法的明确规定。要改变这些原则与规定，只有法律才可以。立法法规定，关乎民事基本制度的事项，只能制定法律[3]。所有权就是涉及民事基本制度的问题，也是人民最重要的财产权利，通常只能由基本法律规定，如民法通则、物权法。如果给地方性法规、规章甚至规范性文件留出干涉所有权的空间，势必使法律的尊严与人民的权利受到损害。因此，地方性法规、规章、规范性文件都无权改变与限制所有权，也无权界定、限制车位的所有权。
      最高人民法院制定的《区分所有权纠纷司法解释》体现了这个重要原则，第十八条规定：“人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。”这里明确排除了地方性法规、规章与政府规范性文件干涉所有权的效力，这是对物权最有力的保护，也是这个司法解释中最大的亮点。
   

~美丽心情~

五、如何落实“首先满足业主需要”
      《物权法》第七十四条第一款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”如何理解与落实这一规定，存在不同认识。
   从逻辑上看，“首先”满足业主需要，就意味着“其次”可以另作安排。于是，有人理解为在一定期限内，只能向业主销售或者出租，之后，就可以处分给业主以外的人；也有人理解为，在同等价格条件下，业主有优先购买与承租的权利，但业主以外的人也可以购买、承租。这两种观点在最高人民法院制定《区分所有权纠纷解释》过程中也有体现。2008年3月15日的征求意见稿第二条写道“物权法第七十四条第一款规定的‘应当首先满足业主的需要’，是指开发商应当确保每一户业主在购买房屋时起一年之内能够购买或者租赁一个车位或者车库，但业主在购买房屋时已经受赠的除外。”2008年6月16日公布的征求意见稿第四条写道“建设单位在没有确保每一户业主在办理房屋入住手续后四年内，能够按照规划文件中有关车位、车库配比的规定，通过购买或者承租等方式取得或者使用一个建筑区划内规划用于停放汽车的车位或者车库的情况下，将其通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人的，应当认定为违反物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’规定的情形。”这里我们看到，保障业主车位权利的期限由一年延长到了四年。而在最终公布的解释中，又变成了“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。”这里已经没有了期限的规定，意味着业主在任何时候，都有权利要求建设单位按照规划配置比例，向其提供车位，这就是“首先满足业主需要”。据说，这是全国人大法工委的意见。
   　　按照目前的法律规定，“首先满足业主需要”对于建设单位而言，就是必须按规划配置比例，将车位处分给业主。既不能处分给业主以外的人，也不能超过规划配置比例，集中处分给业主。比如说，某住宅小区的车位与房屋套数的配置比例是0.8：1,那么，每套房屋的业主只能购买或承租一个车位，不能有两个。更不允许业主或者非业主投资性的购买。这种要求的初衷当然是好的，但现实中能否行得通，值得研究。建设单位追求的是经济利益，是尽快消化车位，周转资金；而业主希望用最低的代价使用车位，法律越有保障，他越不急于购买。而有投资车位意愿的业主又想多持有一些车位，建设单位在车位难以消化的情况下，把车位售给投资业主，就成了很难避免的选择。这样就产生了下边的问题。
   
       六、处分车位未“首先满足业主需要”的法律后果
   　　如果建设单位把车位卖给业主以外的人，或者超比例处分给业主，这明显不符合“首先满足业主需要”的要求，这时的法律后果是什么？在《区分所有权纠纷解释》起草过程中，这个问题经历了一个变化过程。在2008年6月16日公开征求意见稿上，写道“第五条建设单位违反物权法第七十四条第一款规定，将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人，业主请求确认该行为无效的，应予支持。” 到了2009年4月的一稿中，改为“第六条【车位违规处分无效】　建设单位违反物权法第七十四条第一款规定，将车位、车库处分给业主以外的人，按照配置比例未能购买或者租赁到车位、车库的业主，请求确认建设单位与特定第三人之间的买卖、赠与等合同无效或者终止租赁合同的，应予支持。/建设单位超出配置比例将车位、车库处分给特定业主，按照配置比例未能购买或者租赁到车位、车库的业主，请求确认相关合同中超出配置比例的部分无效或者终止其履行的，应予支持。”而在最终公布的文本中，这个违规处分无效的条文被删除，使此行为的法律后果变得不确定。
   但权威观点仍认为，建设单位违规处分车位的行为可认定无效，理由是违反了法律的强制性规定。《法律适用》2009年第7期发表的《最高人民法院<关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>、<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>的理解与适用》，作者杜万华、辛正郁、杨永清，杜为最高院民一庭庭长，辛、杨为这两部司法解释的起草执笔人，他们的解读应当具有最高的权威。他们在文章中说：“我们认为，《物权法》第74条关于车位、车库‘应当首先满足业主的需要’的规定属于《合同法》第52条规定的强制性规定。如果开发商违反了该规定出卖或者出租车位，有利害关系的业主请求宣告该买卖行为无效或者请求终止租赁关系的，人民法院应予支持。”相信这也代表了人民法院普遍的观点。
   问题是，关于法律的强制性规定，最高人民法院公布的《合同法解释（二）》有明确的界定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。（第十四条）”而效力性强制性规定，学理通说为“法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。” [4]向非业主处分车位，或者向业主集中处分车位，法律并未规定合同无效，也很难说这种合同将损害国家利益和社会公共利益，因此，认其为“效力性强制性规定”，似缺乏说服力。
   此外，用无效的法律后果来制裁，并不具有可行性。一是起诉的业主要请求确认建设单位与第三人的合同无效，必须掌握该合同的内容，做到有的放矢，而这对于起诉的业主来说，是相当困难的；二是如果违规处分的车位已经再次转手（这种可能性是很大的，因为法律对业主车位权利的保护是无期限的，业主可能在入住十年后才需要车位），就涉及到对受让人善意取得的保护；三是如果违规处分的车位已经办理了登记，轻易改变显然不利于财产秩序的稳定；四是即使认定了原合同无效、注销了登记，起诉人是否必须购买？他不买怎么办？五是如果起诉人愿意购买，价格如何确定？是以当时价格还是现在价格？价格协商不成怎么办？这些问题，都是合同认定无效后，很难处理的问题。
   从保护业主车位权利，同时也有利于财产秩序稳定的角度，不妨借鉴承租人优先购买权受到损害的救济方式。过去很长一段时间，都规定未保障承租人优先购买权而转让房屋，承租人有权请求认定该合同无效 [5]，但后来发现实务中问题很多，且与物权法冲突，遂废止了这一解释 [6]。新的司法解释 [7]规定，“第二十一条　出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”参考这一方式，车位权利受到损害的业主，可向建设单位要求损害赔偿，这时他只需要证明规划配置比例与自己未获得车位的事实，无须再举证建设单位向谁违规处分了车位，法院可以酌情判决赔偿。这样既对开发企业随意处分车位形成制约，也促使业主及时购买车位，避免让业主误解自己的车位是在法院上了保险的，任何时候都可以行使车位的权利。
   　
      七、建设单位转让“车位使用权”与长期租赁车位的隐患
      目前，许多城市的登记机构不予办理车位车库的产权登记，几乎所有的城市都不办理露天车位的产权登记，这反映出登记制度不适应物权保护需要的状况。在此背景下，许多企业无奈以转让“使用权”、长期租赁等方式变相销售，这又留下新的隐患。
      “使用权”不属于物权。物权必须是法定的，物权法中没有“使用权”，该权利也不可能登记。而长期租赁的方式，因车位价款须转换为20年租金，必然导致租金畸高，在车位租金实行政府指导价的地方，又给业主提供了一个投诉维权的口实。
      最大的问题还在于，转让“使用权”与长期租赁都没有转移所有权，那么所有权属于谁？难道还在开发商手里？一旦车位灭失，损失算谁的？如需要维修，费用谁承担？业主能否再转让？如果将来具备了登记条件，业主如何办理产权？开发商再将所有权转让第三人，是否有效？这些都是日后难免争议的问题。
      这种合同表面上虽然是转让“使用权”或者长期租赁，但双方的真实意思是车位买卖。所以如果产生纠纷，我认为还是应当以买卖合同来处理，方为客观公允。
   从定分止争出发，开发企业既有合法的所有权，就应当与业主签订车位的买卖合同。即使由于登记机构的原因，暂不能登记过户，这个合同仍是有效的，双方的意思表示是真实的，双方的权利义务是明确的。这样，在将来具备了登记条件时，业主可以直接凭买卖合同去申请登记。
   现在开发商不敢签买卖合同的重要原因，是无法解释：既然你卖产权给我，为什么不能登记？——害怕业主要求它办理登记，追究它不能登记的责任。这个风险确实存在，但可以通过合同加以规避。合同中可以实事求是地说明：“出卖人保证本车位属于规划内的车位，开发建设手续合法齐全。由于登记机构的原因，目前车位不能办理产权登记。出卖人承诺，自车位交付之日，一切权利义务均转移给买受人。待登记机构可以办理车位产权登记时，出卖人为买受人办理产权登记提供所需要的证明文件。办理登记所发生的税费由买受人承担。”这样一份合同，对于业主而言，是吃了一颗定心丸，知道这个车位的产权是自己的了；而对开发商而言，是卸下了名义所有权人的负担，不再承受任何风险与维护的义务。
   
      八、消除车位纠纷的关键是明晰产权
      当前车位的纠纷已经成为房地产纠纷的常见节目。物权法专门规定车位这样一个具体财产，显示车位问题是多么重大。但人们普遍认为车位矛盾的关键在于开发商，似乎只要开发商稍有良心，或者法律规定车位归业主共有，车位矛盾就消失了，这又是一个天大的误区。
      车位的建造是需要成本的，如果车位不能体现市场价值，开发商就不会有多建车位的动力。而在车位配比较低的情况下，供需矛盾是必然的。一个500户的小区，只有100个车位，就算是法律规定全部为业主共有，也无法满足业主的需要。
      有一种说法相当普遍：开发商为了牟利，不愿意卖车位给业主，而要高价卖给外人。对此，稍作分析，就发现这是一个伪问题。车位的价格只能是市场价，市场价不是由哪一方决定的，而是在市场上形成的。如果开发商定价10万元，外边的人都愿意买，说明这就是市场价值，不能算高价。如果业主愿买，开发商岂有不卖之理？业主的想法是在市场价格上大打折扣，只肯出三万五万，心情可以理解，道理难以成立。
      为什么业主不愿意接受市场价格？很重要一个因素，在于行政之手的不适当干预。在深圳，政府不认可车位的买卖，对车位既不做初始登记，也不给办转让登记。开发商卖车位时，只要出现业主“维权”，政府主管部门就会“叫停”开发商。另外，政府对住宅区内的车位租金实行指导价，规定露天车位每月不超过100元，地下车位每月不超过250元，这样便宜的租金，谁还肯买车位？而在深圳中心区，公共停车场或者商业写字楼的停车场每月租金高达千元，这才体现出了真正的市场价值。扭曲的价格误导了市场，一方面车位是稀缺资源，另一方面开发商投资车位又不能得到合理回报，只好尽量少建，满足规划最低要求即可，这样一来，车位不足的矛盾更加突出，形成恶性循环。
   我们在某些城市看到这样一个奇怪的现象：车位交易与登记，符合物权法的规定，但政府不认可；车位租金政府定价，没有法律依据，政府却乐此不疲。1998年出台的《价格法》，第十八条规定“下列商品和服务价格，政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价：(一)与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格；(二)资源稀缺的少数商品价格；(三)自然垄断经营的商品价格；(四)重要的公用事业价格；(五)重要的公益性服务价格。”显然，政府管制住宅小区内停车位租金标准，不符合《价格法》的定价范围。看来政府真正做到依法行政，而不是凭自己的喜怒好恶制订政策，还有很长的路要走。
   解决车位纠纷的关键，是明晰产权。产权人能够得到合理的回报，自会提高投资的积极性。至于价格高低，应当由市场去调节。
   
      九、开发企业预防车位风险的措施
      从事商品住宅的开发，车位问题是无法回避的。建设的车位不及时消化，会成为低效资产，不但影响资金的周转，还可能形成业主的群体性事件，直接对经营产生困扰。对于如何处分车位资产，避免经营风险，个人有如下建议：
      （一）合理配置数量，取得规划依据。车位的需求往往滞后于住宅，是逐渐旺盛的，因此过高的配置比例，在车位不能完全实现市场价值的地方，容易造成资产沉淀，故规划配置上，以能较快消化为度。规划是车位产权的依据，只有规划内的车位开发商才有权处分，故必须十分重视车位的报建，做到准确无误。
      （二）谨慎确定价格，回收资金为上。对开发企业而言，资金周转的利益更为重要，故车位定价不宜追高，以能迅速回收资金为宜。
      （三）明晰合同条款，确定权利义务。不要采用转让“使用权”、长期租赁等方式，只要是合法的车位，就应当订立买卖合同，明确转让的就是车位所有权。
      （四）尽早推出销售，避免夜长梦多。很多开发商在卖房子的时候，不是同步销售车位，而要在小区交付后才卖，这就非常容易引发冲突。因为业主已经适应了小区里的一切，认为自己是小区的唯一主人，当然不认可开发商卖车位的行为。有的小区，业主自主成立的业主大会解聘了原来由开发商聘请的物业公司，自行聘请了物业管理人，拒不承认开发商在小区内的任何权益，宣布小区内的车位全部属于业主共有，这种情况下，开发商连小区的门都进不去，更不要说管理自己的车位了。在车位不能登记的地方，这种风险很大。因此，开发企业应当通过合理定价、优惠促销，尽快把车位转让给业主，不要把车位作为可以长期持有的资产。



  

mzy

康和新城客服部 发表于 2016-5-25 08:30
关于您提的一系列问题！总结起来有两点！

第一，车位的归属权问题！

物权法74条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”，房地产管理法“第三十七条　下列房地产，不得转让：......（六）未依法登记领取权属证书的；”,二者合并执行，明明就是领取了权属证书的停车位才适用物权法74条。你开发商硬是只执行物权法74条不执行房地产管理法37条，拿着没取得权属证书的停车位来硬往74条上凑，明摆着胡搅蛮缠。

再者，物权法74条，在物权法中的位置是《物权法》→第二编所有权→第六章业主的建筑物区分所有权→第七十四条......。整个第六大章，是规定“业主”的建筑物区分所有权的，当事者是业主们，不是开发商的开发行为。开发商的公司要引用74条，得把身份转化为业主才行的。我们质疑的是，那么多房子和土地权利相统一的法律条文，管不住开发商的房地产开发把配建停车位配到自己手里了，开发商的开发行为，应该依法完整的把一宗地开发完毕，所有的一切都交给包括他自己作为业主之一的全体业主手里，而不是只交给他自己这个业主。这就是共有土地使用权的结果。

《物权法》的约束房地产开发交易行为的条款是146条、147条，不是74条。74条是约束物业区分的。
第一百四十六条　建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
第一百四十七条　建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

这与《房地产管理法》31条、37条、41条是完全一致的。

第三十一条　房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第三十七条　下列房地产，不得转让：......（六）未依法登记领取权属证书的；
第四十一条　房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

mzy

~美丽心情~ 发表于 2016-5-25 10:11
五、如何落实“首先满足业主需要”
      《物权法》第七十四条第一款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽 ...

小区宗地土地使用权是共有的，不占小区土地使用强度指标的地下车库，就是共有的，离开了土地使用权，根本连谈独立权利的资格都没有。不占土地使用强度开发地下空间，其价值体现在提升宗地建设项目品质，提高公共空间质量上。不是让你当脱离土地使用权的项目建的。开发商把其像容积率建筑一样出售，转化为私有，是增大小区宗地容积率的行为。私有意味着购买者即使把车开出车位，到城市里去占用其他停车资源了，他的这个车位也不能被别人所用，也不能为城市空间做贡献——这是一个不占土地使用强度无证的停车位该有的权利吗？真把建设用地的土地使用强度当无底洞，想做多大就做多大吗？

提高停车位资源的有效性，最有效、最根本的方式就是阻止它的私有化。停车位的容积率指标没配置到户+土地登记的基本单元是宗地，决定了，停车位配置只能配置到“宗地”，无权配置到“户”。

想问一下开发商，那些停车位配比1:0.7、1:1.2、1:1.5的小区，100套房子配70个车位，你出售的话，你凭什么把另外30套房子的0.7个车位卖给其他户啊？说不通的，本质就是，70车位是100户共有的，不是70户配车位，30户不配车位。1:1的也是如此的，容易产生误解罢了。

我们国家大城市拥堵、小城市拥堵，根本原因不是我们车多人多，国际上大都市的人口密度、车辆拥有量远高于我们国家的城市，人家也没堵到我们这个程度，根本原因就是人家太多的公共停车资源。而我们是太多的私有停车资源。不该私有的，被开发商加了一道出售程序违法私有化。一宗地，停车位不只是规划给业主停车用的，还是规划给来本宗地办事的其他车辆停车的，担负着宗地小公共和城市大公共空间停车的责任。所有宗地的停车位都私有化，全靠大街旁停车，城市哪儿来这么大容量？

~美丽心情~

mzy 发表于 2016-5-25 11:21
小区宗地土地使用权是共有的，不占小区土地使用强度指标的地下车库，就是共有的，离开了土地使用权，根 ...

~美丽心情~

mzy 发表于 2016-5-25 11:21
小区宗地土地使用权是共有的，不占小区土地使用强度指标的地下车库，就是共有的，离开了土地使用权，根 ...

车位的所有权是谁的。
      车位车库，除去机械车库属于机械设备外，均属于不动产的范畴。用法律语言表述，属于建筑物（独立车库、地下车库、架空层车位）、构筑物或者附属设施（露天停车位）。不动产的原始产权，产生于制造。物权法第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”据此，合法建造的行为完成，就产生所有权，权利人是建造人。物权法第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”建设单位（开发商）作为最初的建设用地使用权人，投资建设的全部房屋、设施，它是唯一的、原始的所有权人。只有两种情况例外：
      一是法律另有规定，如物权法规定，物业管理用房属于业主共有；绿地、道路属于业主共有或者属于市政；利用业主共有的道路和场地设立的车位属于业主共有，等等。在这种法律直接规定的情况下，建设单位的原始所有权受到法律的限制，甚至被法律剥夺。
      二是建设单位将自己的权利转让、赠与或者放弃，如通过合同以及宣传资料，表明某些车位为业主共有，这就让与或者放弃了自己的权利，所有权自然转移到受让人手中。
      除了这两种情况外，车位的所有权都是建设单位的，认为它属于全体业主或者政府有权支配，都没有法律或者合同的依据。
      现实中，关于车位的产权，流行过种种错误认识。
   一是成本决定车位权属。有人认为，车位成本已计入房价，故开发商卖了房子就等于卖了车位，再卖车位就是卖第二次，所以车位属于买了房子的全体业主，开发商无权独立销售。这种观点错在把成本作为所有权的依据。成本是会计学概念，其意义只在于计算收益，与所有权无关。所有权取得的各种方式中，没有支付成本即取得所有权的方式。建设单位的成本如何分摊是个经营问题，与所有权没有任何关联。我过去曾经用“卖豆腐模型”来说明成本与所有权无关：杨白劳用50元成本制作了100斤豆腐，卖了80元，就是说，已经收回了全部成本，还有30元的盈利，那么这时他还剩下10斤豆腐，这是谁的？如果按成本决定论，这10斤豆腐就应当属于当天买豆腐的全体顾客，现实中谁会这样主张？所以，成本与所有权无关。成本如何分摊，车位有无开发建造成本，都不是判断所有权的依据。
      二是功能决定车位权属。有人认为，车位是为住宅配套的，住宅是主物，车位是从物，根据从物随同主物转移的原理，车位的产权应随房屋一起转移，而不能单独作为交易的标的。对此我要说，功能不决定所有权。最简单的例子，就是住宅小区中的IC卡电话，它显然是为小区业主的生活配套的，但它的所有权是独立的，属于通讯运营商。关于从物与主物，也是一个相对的概念，凡能单独作为交易标的的物，就是主物。比如买一个手机，有时会有一个原装的护套，这是从物；但也有单独卖的护套，这就是主物。车位有独立的构造，独立的功能，能够单独作为交易的标的，这就符合了区分所有权建筑中专有部分的属性 [1]，而不是房屋的从物。
     三是容积率决定所有权。有人认为，车位不计入容积率，占用的土地都由业主分摊，故不能独立实现所有权。容积率是规划指标，本质是行政许可，是一定面积的土地上允许建造多少房屋，它只约束建设行为，与所有权无关。过去以至目前，规划部门在计算容积率时都不将车位计算在内，是因为政府控制的主要是房屋建设的规模，而不是车位的数量。不计入容积率并不意味着车位没有独立的产权。就以房屋而论，如果超过了政府核定的容积率，产生的只是违反行政管理的后果，可能导致整改、拆除、罚款甚至没收，但不可能因为超出容积率，就归业主共有。
   四是业主的利益决定车位权属。有人认为，如果允许开发商处分车位，其势必损害业主利益，故从维护业主利益的角度，应当将车位归属于全体业主。这更是无稽之谈。同为一个市场上的民事主体，业主的利益要保护，开发商的利益就可以损害吗？合法的利益，都应当得到保护。目前车位的矛盾突出，但这究竟是由于开发商有权处分而导致，还是供需不平衡所造成？一个500户的小区，只有100个车位，无论由谁分配，资源都是紧缺的。即使法律规定业主共有，业主如何合理分配，仍然是一个困难的问题。稀缺资源由市场分配，最符合公平与效率的原则。即使车位全部为业主共有，也不可能任人无偿使用。
   综上所述，住宅小区的车位，原始所有权只能是建设单位的，业主只是基于法律的规定或者建设单位的出售、出租、附赠等行为，继受取得车位的权利。

~美丽心情~

mzy 发表于 2016-5-25 11:21
小区宗地土地使用权是共有的，不占小区土地使用强度指标的地下车库，就是共有的，离开了土地使用权，根 ...

有人认为，车位不计入容积率，占用的土地都由业主分摊，故不能独立实现所有权。容积率是规划指标，本质是行政许可，是一定面积的土地上允许建造多少房屋，它只约束建设行为，与所有权无关。过去以至目前，规划部门在计算容积率时都不将车位计算在内，是因为政府控制的主要是房屋建设的规模，而不是车位的数量。不计入容积率并不意味着车位没有独立的产权。就以房屋而论，如果超过了政府核定的容积率，产生的只是违反行政管理的后果，可能导致整改、拆除、罚款甚至没收，但不可能因为超出容积率，就归业主共有。

~美丽心情~

mzy 发表于 2016-5-25 11:21
小区宗地土地使用权是共有的，不占小区土地使用强度指标的地下车库，就是共有的，离开了土地使用权，根 ...

有人认为，车位是为住宅配套的，住宅是主物，车位是从物，根据从物随同主物转移的原理，车位的产权应随房屋一起转移，而不能单独作为交易的标的。对此我要说，功能不决定所有权。最简单的例子，就是住宅小区中的IC卡电话，它显然是为小区业主的生活配套的，但它的所有权是独立的，属于通讯运营商。关于从物与主物，也是一个相对的概念，凡能单独作为交易标的的物，就是主物。比如买一个手机，有时会有一个原装的护套，这是从物；但也有单独卖的护套，这就是主物。车位有独立的构造，独立的功能，能够单独作为交易的标的，这就符合了区分所有权建筑中专有部分的属性 [1]，而不是房屋的从物。

~美丽心情~

mzy 发表于 2016-5-25 11:21
小区宗地土地使用权是共有的，不占小区土地使用强度指标的地下车库，就是共有的，离开了土地使用权，根 ...

有人认为，如果允许开发商处分车位，其势必损害业主利益，故从维护业主利益的角度，应当将车位归属于全体业主。这更是无稽之谈。同为一个市场上的民事主体，业主的利益要保护，开发商的利益就可以损害吗？合法的利益，都应当得到保护。目前车位的矛盾突出，但这究竟是由于开发商有权处分而导致，还是供需不平衡所造成？一个500户的小区，只有100个车位，无论由谁分配，资源都是紧缺的。即使法律规定业主共有，业主如何合理分配，仍然是一个困难的问题。稀缺资源由市场分配，最符合公平与效率的原则。即使车位全部为业主共有，也不可能任人无偿使用。

mzy

~美丽心情~ 发表于 2016-5-25 11:31
有人认为，车位不计入容积率，占用的土地都由业主分摊，故不能独立实现所有权。容积率是规划指标，本质是 ...

停车位的基本地位就是附属于建筑物物和土地使用权的。基本逻辑就是，宗地不建建筑物，是不可能允许你只建这个停车场的；反之，这宗地只建大楼，不建停车场也是不能获批的。你的整个宗地的所有建筑物，都是依赖配建有这些停车位（当然还有其他很多），才获得开工建设许可证的，建完了，你说这停车位和建筑物无关，说得通吗？离开了这些大楼，你停车位连立足之地、立足之理由都找不到。

mzy

呵呵，打比方都把自己房地产开发中的违法行为打出来了。IC卡电话，全小区的通讯线路安装，是开发商必须配建的成本，配建了线路，不是固定配建给某个通讯公司的，小区里安什么通讯公司的电话，由业主们决定，轮不到你开发商转嫁自己的成本，逼着业主们接受你转嫁对象的服务，这也是违法的。某个通讯公司愿意替你开发商掏钱尽配建义务，那么你就得接受线路归业主，线路也得给其他通讯公司使用的结果，至于电话机的归属，你得与业主约定，不是与开发商约定。

康和新城客服部

mzy 发表于 2016-5-25 12:09
停车位的基本地位就是附属于建筑物物和土地使用权的。基本逻辑就是，宗地不建建筑物，是不可能允许你只 ...

这逻辑简直。。。。。，我觉得核心是你对这个法律条款没有理解明白！所谓司法解释的问题！

       你还是找几个法律专家咨询吧

       照着你这个逻辑，买了房子，下边的车库车位归你了，储藏室也归你了，商业网点也归你了，社区的绿化景观全是你的！搞了半天全国都在违规！

mzy

康和新城客服部 发表于 2016-5-25 12:38
这逻辑简直。。。。。，我觉得核心是你对这个法律条款没有理解明白！所谓司法解释的问题！

    ...

什么都不归我，是归业主共有，什么都不归我，但什么都有我的份儿。说给你的一正一反的逻辑，告诉你的问题就是，你的停车位（不只停车位，宗地项目的一切）是打着给全体房子建的名义建的。你自己一点独立存在的权利都没有。而且建是对着一宗地建的，不是对着一户一户房子建的，1:1仅仅是一个标准（1:1不好说，想想1:0.7和1:1.2就明白了，对不到户上的）。

商业网点与停车位没有一点可比性，商业网点是与住宅建筑一样的占用宗地容积率指标的建筑。利用居住用地建的网点是可以公摊的，而且最正规的处理方式就是公摊到住宅房产证里去，实现房、地的统一。让开发商把用居住用地建的商业网点单独出售，是与土地使用权的用地性质相违背的，是有很多弊端的。

绿地当然是业主共有的，城镇公共绿地占，没有问题，我们争取的本就是公共权利。私人专属，物权法说的“明示属于个人的”，你得依法明示，依法明示靠的是产权证，不是口头喊的。所以，不只是地下车位，一楼小院你们都是违法出售的，证据呢，没产权证就是证据。圈小院，低容积率的别墅用地，有单独的小院，但会有专门的小院范围的专用土地使用权证书。我们的小区是高容积率的普通住宅用地，喊得这么响，给一楼小院要个专属土地证呗，就堵住我们的嘴了，你也不违法了，一楼业主持有也腰杆很挺了。问题是，你拿得着吗？

地下储藏室，居住区规范和法规没规定你必须建，你可以不建，但建了就要遵守房地产管理法的交易法规。也是不能单独出售的，只能作为改善宗地项目品质的附属存在。

而停车位、绿地、路面、水电暖通讯.........是居住区设计规范和规划法规规定必须建的，就更得遵守法律规定了，随着房地产的转移而转移了。

正如你所说，不只你说的车位、地下室、绿化景观，整个项目的哪怕一粒沙子一棵草，也是要随着房子和土地使用权的转移而转为全体业主共有了。不能拿出来单独出售。

mzy

地下车库不是没有产权证，怎么可能有这种没有证的物业呢？它有证，它的证，就是全体业主手里的房产证和土地证。小区一宗地，就这么多证。

~美丽心情~

mzy 发表于 2016-5-25 12:36
呵呵，打比方都把自己房地产开发中的违法行为打出来了。IC卡电话，全小区的通讯线路安装，是开发商必须配建 ...

车位车库，除去机械车库属于机械设备外，均属于不动产的范畴。用法律语言表述，属于建筑物（独立车库、地下车库、架空层车位）、构筑物或者附属设施（露天停车位）。不动产的原始产权，产生于制造。物权法第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”据此，合法建造的行为完成，就产生所有权，权利人是建造人。物权法第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”建设单位（开发商）作为最初的建设用地使用权人，投资建设的全部房屋、设施，它是唯一的、原始的所有权人。只有两种情况例外：
      一是法律另有规定，如物权法规定，物业管理用房属于业主共有；绿地、道路属于业主共有或者属于市政；利用业主共有的道路和场地设立的车位属于业主共有，等等。在这种法律直接规定的情况下，建设单位的原始所有权受到法律的限制，甚至被法律剥夺。
      二是建设单位将自己的权利转让、赠与或者放弃，如通过合同以及宣传资料，表明某些车位为业主共有，这就让与或者放弃了自己的权利，所有权自然转移到受让人手中。
      除了这两种情况外，车位的所有权都是建设单位的，认为它属于全体业主或者政府有权支配，都没有法律或者合同的依据。

~美丽心情~

mzy 发表于 2016-5-25 12:36
呵呵，打比方都把自己房地产开发中的违法行为打出来了。IC卡电话，全小区的通讯线路安装，是开发商必须配建 ...

开发商哪个地方违法了？还是那句话，违法您可以报警、您可以起诉。违法是您一句话空口白牙的吗？您搬出一大堆逻辑不通的所谓条文，就可以把属于自己的东西说成是自己的东西？有法律条文，还有司法解释，否则按照您的理论，我们每个人看看法律条文都可以当律师。其实在这上面跟你辩论的每一个人都希望您说的是真的，比如说我吧，首先我也是一个消费者，您所说的权利我也想拥有，毕竟您描绘得太美好。可是事实真的不是您想得这样子。。。