参加听证会的代表，参加之前想好问题，想好诉求，别紧张

~美丽心情~

mzy 发表于 2016-5-25 12:09
停车位的基本地位就是附属于建筑物物和土地使用权的。基本逻辑就是，宗地不建建筑物，是不可能允许你只 ...

还有，我发的这篇文章您根本就没有认真看，看完后对照一下自己的观点，自己走入了哪些误区？您完全沉浸在自己的世界里了。。。

~美丽心情~

mzy 发表于 2016-5-25 13:38
地下车库不是没有产权证，怎么可能有这种没有证的物业呢？它有证，它的证，就是全体业主手里的房产证和土地 ...

还有，全国人民都是傻子，就您一个明白人，我们全都是傻子，自己的东西被别人强行拿走不知道要，您是这个意思是不？

~美丽心情~

mzy 发表于 2016-5-25 13:38
地下车库不是没有产权证，怎么可能有这种没有证的物业呢？它有证，它的证，就是全体业主手里的房产证和土地 ...

您实在不想问律师，或者不方便问律师，您问百度吧，百度上很多这种回答，也有很多专业律师的回答。不要沉浸在自己的世界里了，我看您在论坛里要这个地下车库已经很多年了，您总觉的是您的东西被别人霸占去了，总觉得受到了欺负，这样不利于您的心情啊。。。

mzy

~美丽心情~ 发表于 2016-5-25 14:16
开发商哪个地方违法了？还是那句话，违法您可以报警、您可以起诉。违法是您一句话空口白牙的吗？您搬出一 ...

无你把你们该承担的通讯配套设施，违法转嫁给某个通讯公司就是违法行为，通讯配套是要随着房地产转移而转移的，花钱的那个通讯公司不主张自己的权利，那属于他自觉为开发商承担的。但如果如你打比方的说法，通讯公司来主张通讯配套的权利，你开发商就是违法的。

~美丽心情~

mzy 发表于 2016-5-25 14:55
无你把你们该承担的通讯配套设施，违法转嫁给某个通讯公司就是违法行为，通讯配套是要随着房地产转移而 ...

哪个告诉你是“无证”“买卖”的？！属于开发商的地下车位每一个都是在依法依规的情况下进行了使用权的合法转让，您可以咨询相关政府部门开发商的行为是否违法，违法这个大帽子不是您可以随便给戴的。。。

mzy

口口声声容积率规定是行政法规。那就给你个不是行政法规的规定。

《**城乡规划法》第三十八条　在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

再加上部位规章，建设部《建设用地容积率管理办法》第七条　国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。

这两个法律合在一起，就不是部门规章了吧？其实还有烟台市城市规划管理若干规定，不过正如你所说，地方行政法规，效力弱一些，但由于都与其上位法《城乡规划法》不冲突，其实就是规划法的细化。怎么会是没有用的法规呢？

值得注意的是，建设用地的容积率指标是开发商购买宗地土地使用权之前的控制性详规确定的，是出让合同的组成部分。

~美丽心情~

mzy 发表于 2016-5-25 15:14
口口声声容积率规定是行政法规。那就给你个不是行政法规的规定。

《**城乡规划法》第三十八条　在城市、 ...

您一直在强调土地使用权的问题。您认为，小区住宅出售后，车库所有权也随着土地使用权的转移而转由全体业主共有。据了解，因为目前业主的分户土地证登记的土地使用权面积仅为按房屋建筑面积比例分摊的住宅楼基座的占地面积。

~美丽心情~

mzy 发表于 2016-5-25 15:14
口口声声容积率规定是行政法规。那就给你个不是行政法规的规定。

《**城乡规划法》第三十八条　在城市、 ...

首先，地下车库并不属于建筑物的公共部位或附属设施。所谓建筑物的公共部位，是指建筑物特定区间和部位在使用功能上是为公共服务的。比如公共通道、电梯、供水管网、绿地花园等，在使用上不具有排他性。而地下车库每一个具体的停车位，最终是由特定的单位或个人使用，其使用性质具有排他性。地下车库也不属于建筑物的附属设施，因为他本身就是有独立使用功能的建筑物或构筑物。从严格意义上来说，地下车库是为住宅小区服务的配套设施。


　　其次，地下车库的建设是对城市地下空间资源的开发利用。城市地下空间，是指城市规划区内地表以下的空间。地下车库对地下空间资源的利用与地表以上建筑物对地上空间资源的利用一样，都具有建筑面积和使用面积。在权利的形态上，具有了所有权的全部特征。《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定，“国家允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。”


　　再次，建筑物及土地使用权的转让不一定包含地表下建筑物所有权。《城市房地产管理法》及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》所指的建筑物所有权与土地使用权同时转让的规定，仅指地上建筑物，未包括地下建筑物。只有在房屋权属登记面积包括地下工程面积的情况下，建筑物的转让才能包括地表下建筑物的所有权。

~美丽心情~

mzy 发表于 2016-5-25 15:14
口口声声容积率规定是行政法规。那就给你个不是行政法规的规定。

《**城乡规划法》第三十八条　在城市、 ...

《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定，“国家允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。”

~美丽心情~

mzy 发表于 2016-5-25 15:14
口口声声容积率规定是行政法规。那就给你个不是行政法规的规定。

《**城乡规划法》第三十八条　在城市、 ...

建筑物及土地使用权的转让不一定包含地表下建筑物所有权。《城市房地产管理法》及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》所指的建筑物所有权与土地使用权同时转让的规定，仅指地上建筑物，未包括地下建筑物。只有在房屋权属登记面积包括地下工程面积的情况下，建筑物的转让才能包括地表下建筑物的所有权。

mzy

~美丽心情~ 发表于 2016-5-25 15:17
您一直在强调土地使用权的问题。您认为，小区住宅出售后，车库所有权也随着土地使用权的转移而转由全体业 ...

呵呵，再给你个土地法方面的法规，《土地登记管理办法》第五条　土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。

土地登记的基本单元就是“宗地”，谁给了你单独登记楼座的权利，恶意分拆，正是你们浑水摸鱼获利的行为。全体业主凭借手中全部容积率指标内的全部建筑面积，共有小区宗地土地使用权，无论是楼座还是绿地还是混凝土路面还是挖了个水塘子，都是业主共有的。没有楼座、绿地、水塘之分。宗地是基本单元，恶意分拆是违法行为。

~美丽心情~

mzy 发表于 2016-5-25 15:25
呵呵，再给你个土地法方面的法规，《土地登记管理办法》第五条　土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土 ...

建筑物及土地使用权的转让不一定包含地表下建筑物所有权。《城市房地产管理法》及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》所指的建筑物所有权与土地使用权同时转让的规定，仅指地上建筑物，未包括地下建筑物。只有在房屋权属登记面积包括地下工程面积的情况下，建筑物的转让才能包括地表下建筑物的所有权。

mzy

~美丽心情~ 发表于 2016-5-25 15:22
《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定，“国家允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或 ...

你把它纳入容积率指标，才能适用这个条款，容积率是你拿地之前确定了的，法律也不禁止地下建筑纳入容积率面积，是你们自己选择了不纳入容积率指标。

针对你的一句话“因为他本身就是有独立使用功能的建筑物或构筑物。从严格意义上来说，地下车库是为住宅小区服务的配套设施。”，你离开了土地使用权，你看你有没有独立的使用功能？，还是那句话，土地是共有的，土地使用权也是投资，当你出售土地使用权时，你自己就不是地下车库的唯一投资者了。（建设单位是指投资方，都是搞建设的，这个没有异议吧？，否则权利该属于建筑公司不属于开发商，更转不到业主身上了）。

~美丽心情~

mzy 发表于 2016-5-25 15:29
你把它纳入容积率指标，才能适用这个条款，容积率是你拿地之前确定了的，法律也不禁止地下建筑纳入容积 ...

给您转发一篇专业律师的文章好好看看吧，你不要自以为是了，你不会比律师更专业的！

作者：  蒋  登  科       律师


　　湖南云天律师事务所         高级合伙人


　　长沙市房屋产权监理处        法律顾问


　　长沙市房地产交易管理所      法律顾问


　　长沙房产（集团）有限公司    首席律师

~美丽心情~

mzy 发表于 2016-5-25 15:29
你把它纳入容积率指标，才能适用这个条款，容积率是你拿地之前确定了的，法律也不禁止地下建筑纳入容积 ...

                                          商品房住宅小区地下车库权利归属的
         商品房住宅小区地下车库权利归属的争议,随着《物权法》（草案）的公布,有愈演愈烈之势。各利益主体及学者、专家各执一词,分别代表着不同的利益诉求、观点和主张。商品房住宅小区地下车库权利归属引发争议的原因,在于对地下车库权属的理解差异,以及对相关规范性文件的不同解读所致。因此,我们很有必要依据法律规范对其进行理性的辩析。

    　　一、商品房住宅小区地下车库产权的法律属性


　　首先，地下车库并不属于建筑物的公共部位或附属设施。所谓建筑物的公共部位，是指建筑物特定区间和部位在使用功能上是为公共服务的。比如公共通道、电梯、供水管网、绿地花园等，在使用上不具有排他性。而地下车库每一个具体的停车位，最终是由特定的单位或个人使用，其使用性质具有排他性。地下车库也不属于建筑物的附属设施，因为他本身就是有独立使用功能的建筑物或构筑物。从严格意义上来说，地下车库是为住宅小区服务的配套设施。


　　其次，地下车库的建设是对城市地下空间资源的开发利用。城市地下空间，是指城市规划区内地表以下的空间。地下车库对地下空间资源的利用与地表以上建筑物对地上空间资源的利用一样，都具有建筑面积和使用面积。在权利的形态上，具有了所有权的全部特征。《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定，“国家允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。”


　　再次，建筑物及土地使用权的转让不一定包含地表下建筑物所有权。《城市房地产管理法》及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》所指的建筑物所有权与土地使用权同时转让的规定，仅指地上建筑物，未包括地下建筑物。只有在房屋权属登记面积包括地下工程面积的情况下，建筑物的转让才能包括地表下建筑物的所有权。


　　二、地下车库产权归属的判断标准


　　地下车库产权的法律属性就是地下建筑物的所有权。根据我国民法理论，所有权的取得方式包括原始取得和继受取得。建筑物开发投资人的所有权是通过建设开发活动取得的，属于原始取得。购房户及小区业主取得地下车库的所有权，只能通过转让的方式从建设开发投资人的手中取得，属于继受取得。产权的取得，必须遵循“谁投资谁拥有产权”的原则。开发商取得所有权支付了项目建设的投资成本，业主取得所有权也必须支付一定的取得对价。因此，地下车库产权归属的判断标准，就在于权属的形成或取得能否与关系人产生必然的所有权关系。


　　对于商品房住宅小区地下车库产权归属的认识，学者、专家存在多种不同的解读。一是合同确定论。地下车库的产权由开发商与置业者在房地产转让合同中直接约定其产权归属。二是推定归属论。当地下车库归属没有约定或约定不明确时，推定地下车库的归属。三是销售成本收益归属论。当车库的建设成本及利润计入住宅建设成本时，车库权属归全体业主。四是登记凭证确权论。车库权属以房屋所有权权属登记为准。笔者认为这四种观点虽有一定的合理性，但都不能完整解决所有各种不同形式的地下车库的权属问题。只有弄清利害关系人所有权的取得的形成要素，才能真正从法律上彻底解决地下车库的权利归属问题。


　　三、商品房住宅小区地下车库的形式和房地产权属


　　《物权法》（草案）第七十六条第二款规定:会所、车库的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,除建设单位等能够证明其享有所有权外,属于业主共有。从该条款的表述可以看出,车库的权属是指所有权的归属。而商品房住宅小区停车位的形式存在差异性,其产权归属的含义也存在差异。目前商品房住宅小区地下车库存在四种形式,一是商品房住宅小区内建设的有独立房屋权属并已登记的经营性地下车库;二是商品房住宅小区内用于民防工程的地下车库;三是住宅小区内开发商自留又没有列入公摊面积并用于项目配套的地下车库；四是已列入公摊面积的地下车库。这四种不同形式的地下车库，在所有权归属上也存在不同的权利状态。


　　１、商品房住宅小区内建设的有独立房屋权属并已登记的经营性地下车库。这种形式的地下车库在建设规划立项时，就已经将地下车库的建筑面积计入房屋产权的总面积中，地下车库已成为用于销售的有独立所有权的商品。其权属状态在未销售时车库权属归开发商所有，销售转让后车库权属归购买者所有，权属在登记时发生转移。


　　２、商品房住宅小区内用于民防工程的地下车库。这种形式的车库，只是在实际使用时将其作为车库。《**人民防空法》第五条第二款规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”《上海市民防工程建设和使用管理办法》第二十条规定，“民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。”从国家法律和地方性法规的规定中可以看出，民防工程的所有权归开发商所有。但需要指出的是，开发商只有民防工程的所有权，而没有地下车库的所有权；开发商只能在平时将民防工程作地下车库使用，获取收益。由于立法上的空白，民防工程的所有者虽然可以对民防工程设置抵押、行使他项权利、获取投资收益，但不得将所有权转移。因此，商品房住宅小区内建设的民防工程虽作地下车库使用，但所有权只能属开发商所有。


　　３、商品房住宅小区内开发商自留又没有列入公摊面积并用于项目配套的地下车库。这种形式的地下车库，由于其建筑面积并没有分摊给各购房单元，其所有权理应归属于开发商。有部分学者、专家认为，配套设施是商品房成本的构成部分，其所有权应属全体业主；开发商将已计入商品房建设成本的地下车库占归己有并行使所有权，有违诚实信用原则。笔者认为部分学者、专家的此类观点，在法律上是不能成立的。首先，成本法不能作为认定地下车库产权的依据。价格、收益和成本与所有权的转移并无关系。建筑物所有权的取得对开发商而言，属于原始取得，应受法律保护。各住宅单元的购房业主，在无对价的情况下取得地下车库的所有权，是有悖公平原则的。开发商销售商品房的定价属于市场定价，价格由供求关系所决定，与建设成本没有必然的联系。建设成本只对投资收益率、税赋水平产生影响。其次，由于存在建设工程招、投标及建设工程总承包等法定程序，开发商在现有会计制度框架内无法将地下车库的成本与其他建设成本相区分。


　　４、已列入公摊面积的地下车库。这种形式的地下车库，其建筑面积已计入各住宅单元的权属面积之中，等于开发商已将地下车库的所有权整体转让给全部购房单元的业主。全体业主对地下车库，享有共有的所有权。如果开发商占有该地下车库，开发商将构成对购房业主的侵权。


　　四、对开发商地下车库所有权的限制


　　商品房住宅小区地下车库从使用性能上来说，是住宅小区的配套设施，不是专门作为对外商业使用的物业。因此，当地下车库的所有权归属于开发商时，其所有权的行使应有一定的限制。如开发商没有将地下车库的所有权转让时，应确定小区购房业主有优先租赁权。


　　在现实生活中，由于个人财富的积累增多，社会车辆增加速度已远远大于道路、街巷的建设速度，停车难已成为政府急待解决的又一社会问题。只有依法明晰地下车库的产权归属，才能有效调动投资人建设地下车库的积极性，购房业主也才能够真正实现安居乐业。


　　作者：  蒋  登  科       律师


　　湖南云天律师事务所         高级合伙人


　　长沙市房屋产权监理处        法律顾问


　　长沙市房地产交易管理所      法律顾问


　　长沙房产（集团）有限公司    首席律师

mzy

~美丽心情~ 发表于 2016-5-25 15:28
建筑物及土地使用权的转让不一定包含地表下建筑物所有权。《城市房地产管理法》及《城镇国有土地使用权出 ...

你地下建筑物如果是在小区宗地以外设置出入口，或许可以不包括，但，你的5个出入口，若干个采光井通风口都占用着小区的土地，全小区几乎所有的小区内道路、路灯，都在承担着5个出入口与市政道路之间的连接，你告诉我们地下建筑物不包括在小区土地使用权里，说瞎话吧？全小区的大部分绿化用地，因这个地下车库变成成本巨高的屋顶绿化，你说地下车库和土地使用权没关系？........

~美丽心情~

mzy 发表于 2016-5-25 15:29
你把它纳入容积率指标，才能适用这个条款，容积率是你拿地之前确定了的，法律也不禁止地下建筑纳入容积 ...

希望您能好好读一下专业律师关于这个问题的解读，如果看完您还是觉得您是对的，我只能说，您是火星上来的生物吧。。。我们除了跟您交白旗已无话可说

mzy

~美丽心情~ 发表于 2016-5-25 15:43
商品房住宅小区地下车库权利归属的
    首先，地下车库并不 ...

现在的车位数量，是法定义务。把法定义务完成了，再在法定义务数量之外，不用土地使用强度多建停车位，还可以考虑是调动积极性。把义务直接当商品卖，本身从哪儿也说不过去啊，义务有个依附主体，把义务剥出去了的主体，就是个不合格的主体。

不！法定义务数量以外的车位也不能允许你随便建，那是宗地未来的发展空间，也是属于业主的。

mzy

~美丽心情~ 发表于 2016-5-25 15:46
希望您能好好读一下专业律师关于这个问题的解读，如果看完您还是觉得您是对的，我只能说，您是火星上来的 ...

争的是所有权，不是租赁权，租不租，是业主大会的权利，不是开发商的权利。

~美丽心情~

mzy 发表于 2016-5-25 15:52
争的是所有权，不是租赁权，租不租，是业主大会的权利，不是开发商的权利。

发觉我纯粹在这里白费唾沫星子。。。您争取权利吧，争取来了到时候告诉我一声，我也跟着沾沾光。说实话，我也不想掏那钱，我一年的工资不吃不喝还买不起一个车位呢